울산지방법원 2025타경11663. 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 16 및 16-1에 걸친 공장 관련 부동산입니다. 소유자는 지탑스주식회사이며, 건물은 에이동 공장과 시동의 공장·창고·사무실, 부속건물 등으로 이용되고 있습니다. 중소기업은행이 신청한 임의경매로, 신청채권자의 청구액은 1,673,675,985원입니다.

권리관계의 출발점은 2017년 3월 13일 설정된 중소기업은행의 채권최고액 1,104,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 같은 은행의 추가 근저당권, 최인규와 주식회사아이에이치의 후순위 근저당권, 다수의 가압류·압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리가 많지만, 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다릅니다. 다만 공장에 관한 임대관계와 기계기구의 실제 현황까지 등기상 권리분석만으로 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 현장 위험은 구분해야 한다

2017년 3월 13일 이전에 설정되었던 농업협동조합중앙회 및 농협은행주식회사의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2017년 3월 13일에는 지탑스주식회사로 소유권이 이전되고, 중소기업은행의 을구 13번 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 현재 경매에서 말소기준권리입니다.

이후 설정된 을구 14번 중소기업은행 근저당권(588,000,000원), 을구 16번 최인규 근저당권(130,000,000원), 을구 17번 주식회사아이에이치 근저당권(180,000,000원)은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 을구 15번 최인규 근저당권(150,000,000원)은 이미 말소된 권리이므로 현재 유효한 후순위 근저당권과 구별해야 합니다.

임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 명세는 없지만 감정평가상 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로 이를 근거로 임차인이 없다고 확정할 수 없습니다. 점유자가 확인되더라도 보증금·전입 또는 사업자등록·확정일자·점유 개시 시점 등을 조사하기 전에는 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 매수인 인수 추정액 0원이 최종적인 인수 위험의 부재를 보증하지는 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%가 시세 70%라는 뜻은 아니다

이 물건은 감정가 1,972,208,300원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 1,380,546,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 공장용 부동산은 토지·건물·제시외시설·기계기구의 구성이 가격에 영향을 주므로, 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.

유찰 시 가격은 제시된 회차별 시나리오이며, 향후 실제 매각조건이나 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,380,546,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 1,364,340,540원입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 기준으로 산정된 채권 합계는 3,974,461,316원이며, 예상 미배당액은 2,610,120,776원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.

집행비용은 16,205,460원으로 추정했습니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준으로 작성된 단순 배당 추정이며, 실제 확정채권액·근저당권 일부 이전·법정 우선채권에 따른 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단 및 국의 압류 관련 구체적인 징수채권액, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 공장·토지·기계기구 — 현장 확인이 가격을 좌우한다

• 주변 환경. 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리 소재 오복마을회관 서측 인근으로, 주변은 중소 규모의 공장 및 농경지 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 이용. 에이동은 공장, 시동은 1층 공장·창고 및 2층 사무실 등으로 사용되고, 부속건물은 화장실 및 샤워실 용도입니다.
• 건물 구조. 에이동은 블록조 스레트지붕 단층 건물로 기재돼 있으나 현황은 블록조 및 경량철골조 판넬지붕입니다. 시동과 부속건물도 공부상 구조 및 현황에 관한 설명을 확인해야 합니다.
• 기본 설비. 위생설비, 급배수시설, 전기설비 등이 설치되어 있습니다. 실제 작동상태와 유지관리 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 토지. 확인된 토지정보는 면적 490.0㎡, 지목 대, 공업용 이용, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 248,100원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·자연녹지지역으로, 공장설립승인지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 향후 공장 사용·변경이나 증축 시 관련 제한 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 건물 구조의 현황 설명과 제시외 시설의 매각범위는 별도로 대조해야 합니다.

또한 2025.05.03 감정평가서 사진용지에 표시된 제시외건물 ㄴ과 2025.05.14 현황보고서의 비가림시설 관련 기재가 있으므로, 시설의 실제 형태와 매각 포함 범위를 확인하는 것이 중요합니다. 토지·건물·제시외시설·기계기구가 함께 거래되는 공장경매는 개별 구성물의 현장 상태가 최종 취득가치에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2017.03.13 을구 13번 중소기업은행 근저당권을 기준으로 등기상 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
• 근저당권 일부 이전 확인. 기술보증기금에 대한 일부 대위변제 및 근저당권 일부 이전을 별도 신규 채권으로 중복 계산하지 않도록 확인하세요.
• 임대관계·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임차보증금, 확정일자 및 대항력 유무를 확인해야 합니다.
• 기계기구 실사. 매각에 포함되는 제6조 목록과 소재불명으로 제외된 기계기구를 하나씩 대조하고 작동 가능 여부를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 비가림시설 등 제시외 시설의 위치·형태·소유관계·매각 포함 여부를 매각물건명세서와 현황보고서에서 확인하세요.
• 토지 및 건물 범위 확인. 곡천리 16, 16-1과 각 건물의 경계, 면적, 소유권 및 일괄매각 대상 범위를 현장과 공부에서 확인하세요.
• 세금·공과금 확인. 국민건강보험공단 압류 및 국의 압류가 존재합니다. 실제 체납액, 배당순위, 법정 우선채권과 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 시장가격 검증. 공장용 토지·건물 및 기계기구별 가치와 유사 공장 거래사례를 확인하기 전에는 감정가 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 활용 가능성 확인. 자연녹지지역·공장설립승인지역의 규제, 기존 공장의 적법한 사용 및 향후 업종 변경 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸 전망 ≠ 저렴한 공장”

이 사건은 중소기업은행의 2017년 근저당권을 기준으로 다수의 후순위 근저당권·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미배당액 2,610,120,776원은 별도의 인수채무로 취급하지 않습니다.

하지만 권리상 소멸 구조가 명확하다고 해서 공장 취득위험까지 작다고 볼 수는 없습니다. 임대관계는 미상이고, 일괄매각 대상에 제시외 건물과 기계기구가 포함되는 반면 일부 소재불명 설비는 매각에서 제외됩니다. 공장시설의 이용상태, 기계의 잔존가치, 토지 규제와 실제 점유관계를 확인해야 실질적인 취득가치를 판단할 수 있습니다.

최저매각가 1,380,546,000원은 감정가의 70%이지만, 현재 확인된 실거래 비교 근거만으로는 시장가격 대비 할인 여부를 평가할 수 없습니다. 등기상 권리는 소멸 전망, 가격 메리트와 현장 위험은 추가 검증이 필요합니다. 따라서 현재 회차의 성급한 가격 판단보다는 매각 범위와 점유·설비 상태, 공장 거래가치를 먼저 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.