울산지방법원 2025타경11663. 울산 울주군 웅촌면 곡천리 16 일대의 토지와 공장 이용 건물입니다. 에이동은 공장, 시동은 1층 공장 및 창고·2층 사무실 등으로 이용되고, 부속건물은 화장실 및 샤워실로 조사됐습니다. 현재 소유자는 지탑스주식회사이며, 2017년 3월 13일 소유권을 취득한 날 중소기업은행이 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 중소기업은행의 588,000,000원 근저당, 최인규의 130,000,000원 근저당, 주식회사아이에이치의 180,000,000원 근저당과 여러 가압류·압류가 이어졌지만, 배당 계산상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 반면 채권 총액이 매각대금을 크게 웃돌아 현재 신건 가격에서도 2,024,375,099원이 미배당으로 남습니다. 중요한 점은 이 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념이라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11663 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 16 · 울산광역시 울주군 웅촌면 원당골길 13-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 에이동 공장 · 시동 1층 공장 및 창고, 2층 사무실 등 · 부속건물 화장실 및 샤워실 |
| 토지 | 490.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 자연녹지지역 · 공시지가 248,100원/㎡ |
| 소유자 | 지탑스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,972,208,300원 / 1,972,208,300원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,673,675,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.03.13. 중소기업은행의 을구 13번 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 을구 14번·16번·17번 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 13번과 14번 근저당에는 2025.08.22. 기술보증기금 앞으로 각각 65,533,713원, 225,955,325원의 확정채권 일부 대위변제에 따른 일부이전 등기가 추가됐습니다. 그럼에도 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 예상배당표 (매각가 1,972,208,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,122,083원 |
| 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 1,104,000,000원 | 1,104,000,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 을구 16번 근저당 · 최인규 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 17번 근저당 · 주식회사아이에이치 | 180,000,000원 | 128,086,217원 |
| 갑구 3번 가압류 · 디에스알제강 주식회사 | 56,593,240원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 585,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 730,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 580,634,142원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 20,233,934원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,974,461,316원 중 예상배당은 1,950,086,217원, 미배당은 2,024,375,099원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,972,208,300원 | 1,950,086,217원 | 2,024,375,099원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,577,766,640원 | 1,559,588,974원 | 2,414,872,342원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,262,213,312원 | 1,247,191,179원 | 2,727,270,137원 | 0원 |
현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 1회 유찰 시 1,577,766,640원, 2회 유찰 시 1,262,213,312원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만 매수인이 승계하는 금액은 계속 0원입니다.
④ 일괄매각·기계기구 — 이 사건의 실무 핵심
매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 별지의 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 기재된 기계기구도 매각에 포함됩니다. 다만 소재불명으로 감정평가와 매각에서 제외된 기계기구가 별도로 적시돼 있습니다.
| 매각 제외 기계기구 | 표시 | 수량 |
|---|---|---|
| Air Compressor | 한식 · 2016.07 | 1식 |
| Air Compressor | PUMA · 미상 | 1식 |
| Wire Forming M/C | 동양정밀기계 · 2017.04 | 2 |
| Wire Bending M/C | (주)나이스맥 · 2017.04 | 2 |
따라서 단순히 토지·건물 등기만 보는 것으로는 부족합니다. 실제 현장에 남아 있는 기계기구와 매각 포함·제외 범위가 감정평가 및 명세 내용과 맞는지 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리 소재 오복마을회관 서측 인근으로, 주변은 중소 규모 공장 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 에이동은 공장, 시동은 1층 공장 및 창고·2층 사무실 등, 부속건물은 화장실 및 샤워실로 이용됩니다.
- 설비. 위생설비, 급배수시설, 전기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가), 면적 490.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역, 공장설립승인지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구가 함께 매각되는 범위를 원본으로 대조하세요.
- 제외 기계기구. 소재불명으로 감정평가와 매각에서 제외된 Air Compressor, Wire Forming M/C, Wire Bending M/C의 실제 현장 존재 여부와 소유관계를 확인하세요.
- 점유·임대. 감정평가상 임대관계 미상이므로 공장 사용주체와 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 권리변동. 을구 13번·14번 근저당 일부가 기술보증기금에 이전된 등기까지 최신 등기부와 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 신건 1,972,208,300원이 적정하다고 단정하지 말고 토지·건물·기계기구 각각의 가치와 매각범위를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 실사는 복합
이 사건의 권리 결론은 비교적 선명합니다. 2017.03.13. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 총 채권 3,974,461,316원에 비해 신건 매각가 1,972,208,300원으로는 2,024,375,099원이 미배당으로 남습니다.
실제 입찰 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 공장과 토지가 함께 움직이고, 제시외 건물과 기계기구가 일괄매각에 포함되는 반면 일부 소재불명 기계기구는 제외됩니다. 임대관계도 미상입니다. 여기에 현재 최저가는 감정가의 100%이고 별도의 시세 비교 근거가 없으므로, “인수 0원 = 좋은 가격”으로 연결해서는 안 됩니다. 권리는 합격권이지만 가격과 현장 실사는 별도로 끝내야 하는 공장 경매입니다.
