부산지방법원 2025타경5886. 부산광역시 수영구 광안동 1066-8 물건으로, 토지면적은 199.3㎡입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 스라브가 1층 구조이며 현재 업무용 건물((주)한성이엔씨)로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 건물 용도는 주택이었으나 2015.08.10 용도변경되었고, 일반건축물대장 및 현황은 근린생활시설입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
권리분석의 기준점은 2021.01.20 설정된 서부새마을금고 근저당권 529,200,000원입니다. 그 뒤의 부산은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 부산은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계에는 예외가 하나 있습니다. (주)제이티이엔지 한상훈은 2019.02.19 전입해 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 5,000,000원에 월차임 500,000원입니다. 배당표상 우선변제권이 없고 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5886 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1066-8 · 부산광역시 수영구 연수로416번길 68 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 업무용 건물((주)한성이엔씨) |
| 토지 | 199.3㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스라브가 1층 · 위생 및 급·배수설비 |
| 소유자 | 주식회사한성이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 960,582,310원 / 960,582,310원 (신건) |
| 청구액 | 545,458,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 앞선 임차인은 인수주의
말소기준은 2021.01.20 서부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 2021.09.15 부산은행 근저당권 110,000,000원, 2023.08.07 신용보증기금 가압류 502,200,000원, 2024.05.02 국 압류, 2024.09.10 국민건강보험공단 압류, 2025.05.20 부산은행 가압류 14,881,758원과 2025.09.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 1건, 인수 5,000,000원
| 점유·임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상훈 | 2021.05.20 | 2019.02.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)제이티이엔지 한상훈 | 2019.02.19 | 미상 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 해당 없음 |
한상훈의 2021.05.20 전입은 말소기준권리 2021.01.20보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 미상으로 매각물건명세서 확인이 필요합니다. 반면 (주)제이티이엔지 한상훈은 2019.02.19 전입으로 대항력이 있고, 배당표상 보증금 5,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 전액 인수합니다.
③ 예상배당표 (매각가 960,582,310원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,005,823원 |
| 인수 · (주)제이티이엔지 한상훈 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서부새마을금고 | 529,200,000원 | 529,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 502,200,000원 | 309,376,487원 |
| 5. 가압류 · 주식회사부산은행 | 14,881,758원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 1,156,281,758원, 예상 채권자 배당액은 948,576,487원, 미배당액은 207,705,271원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 대항력 임차인 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수영초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 소재합니다.
- 이용상태. 업무용 건물((주)한성이엔씨)로 이용 중입니다.
- 토지. 199.3㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 속하며 공시지가는 1,664,000원/㎡입니다.
- 건축물. 등기사항전부증명서상 용도는 주택이었으나 2015.08.10 용도변경되었고 일반건축물대장 및 현황은 근린생활시설입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고, 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. (주)제이티이엔지 한상훈 보증금 5,000,000원은 현재 배당구조상 매수인이 전액 인수합니다. 응찰가가 아니라 실질취득액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 한상훈 보증금 확인. 2021.05.20 전입한 한상훈은 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 원문으로 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 업무용 건물((주)한성이엔씨)로 이용 중이면서 별도 임차·점유 내역도 확인됩니다. 실제 점유범위와 인도 대상자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 주택에서 2015.08.10 용도변경된 근린생활시설입니다. 현재 이용상태와 건축물대장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황·경계·이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도의 현장 시세 조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.08입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부·건축물대장 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸 권리보다 5,000,000원 인수와 점유 확인이 핵심”
이 사건은 말소기준 이후 등기권리만 보면 구조가 명확합니다. 2021.01.20 서부새마을금고 근저당권 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2019.02.19 전입한 (주)제이티이엔지 한상훈의 대항력이 기준권리보다 앞서고, 배당표상 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 따라서 신건 최저가 960,582,310원을 그대로 취득가로 보면 안 되고 현재 회차의 실질취득 부담은 965,582,310원입니다.
또한 현황은 근린생활시설·업무용 건물이고, 별도 점유·임차 내역 2건이 확인됩니다. 시세 비교 자료는 없으므로 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다. 권리의 승부처는 5,000,000원 인수와 실제 점유관계 확인, 가격의 승부처는 별도 시세 검증입니다.
