부산지방법원 2025타경5886. 부산광역시 수영구 광안동 1066-8 소재 토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사한성이엔씨이며, 감정평가상 건물은 업무용으로 이용 중입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 지상 1층 구조이고, 대지 면적은 199.3㎡입니다. 등기상 건물의 과거 용도는 주택이지만 2015년 8월 10일 용도변경을 거쳐 건축물대장 및 현재 현황상 근린생활시설입니다.
권리분석의 첫 번째 기준점은 2021년 1월 20일 설정된 서부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 529,200,000원이며, 그 뒤 설정된 부산은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금이 인수되지 않는다는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건에는 말소기준 이전 전입한 임차인이 있어 입찰금액 외에 보증금 인수를 반드시 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 1066-8 도로명주소: 부산광역시 수영구 연수로416번길 68 |
| 매각대상 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 199.3㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 1층 · 업무용 이용 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한성이엔씨 (2015.06.23 소유권이전등기) |
| 감정가 | 960,582,310원 |
| 최저매각가 | 960,582,310원 (신건 · 0회 유찰) |
| 확인된 인수액 | 5,000,000원 · 대항력 임차보증금 |
| 실질취득 추정 | 965,582,310원 · 최저가와 확인된 인수액 기준 |
| 신청채권자 / 청구액 | 신용보증기금 / 545,458,860원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 을구 11번 서부새마을금고 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정된 근저당권 중 부산은행 을구 9번·10번은 2021.01.20 해지로 이미 말소됐습니다. 을구 13번 부산은행 근저당권(110,000,000원)은 말소기준 후순위이며, 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 부산은행 가압류 및 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.
그러나 임차인 (주)제이티이엔지 한상훈의 전입일은 2019.02.19로 근저당 설정일보다 빠릅니다. 보증금 5,000,000원에 대해 대항력이 인정되는 것으로 분류되며, 배당 추정에서는 우선변제권 없이 전액 인수하는 것으로 처리되어 있습니다. 따라서 후순위 근저당이나 압류가 소멸하더라도 해당 보증금 5,000,000원은 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인·점유 분석 — 선순위 전입 확인
| 임차인 / 점유자 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한상훈 점유 부분 미상 |
전입 2021.05.20 확정 2019.02.02 |
보증금 미상 월세 미상 |
대항력 없음 전입일이 말소기준 이후 · 우선변제 별도 확인 |
금액 미상 보증금 및 점유관계 확인 |
| (주)제이티이엔지 한상훈 점유 부분 미상 |
전입 2019.02.19 확정일자 미상 |
5,000,000원 500,000원 |
대항력 있음 우선변제 미확인 |
매수인 인수 5,000,000원 |
임차·점유 관련 기재는 2건입니다. 두 기재 모두 한상훈이라는 이름을 포함하므로 개인과 법인의 실제 점유관계, 동일인 여부 및 중복 여부를 확인해야 합니다. 임차 부분이 미상이고 별도 점유자의 보증금도 확인되지 않아 실제 인수범위가 확정된 상태는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득 기준
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 960,582,310원입니다. 여기에 선순위 대항력 임차인의 보증금 5,000,000원을 합산하면 확인된 실질취득액은 965,582,310원입니다. 이 금액은 명도비용, 취득 관련 비용 및 확인되지 않은 기타 부담을 제외한 수준입니다.
| 회차 | 최저가 | 확인된 인수액 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 960,582,310원 | 5,000,000원 | 207,705,271원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 768,465,848원 | 5,000,000원 | 397,900,568원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 614,772,678원 | 5,000,000원 | 550,056,807원 |
유찰되면 최저매각가는 내려가지만, 현재 확인된 대항력 임차보증금 5,000,000원은 각 회차에서 그대로 인수하는 것으로 추정됩니다. 이번 사건은 보증금이 최저가보다 큰 유형은 아니므로 낙찰가 하락분 전부가 인수액 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 그렇더라도 최저가만 비교할 것이 아니라 언제나 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액으로 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 960,582,310원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,005,823원 |
| 임차인 · (주)제이티이엔지 한상훈 | 5,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 1. 을구 11 · 서부새마을금고 근저당 | 529,200,000원 | 529,200,000원 |
| 2. 을구 13 · 부산은행 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 갑구 14 · 신용보증기금 가압류 | 502,200,000원 | 309,376,487원 |
| 4. 갑구 20 · 부산은행 가압류 | 14,881,758원 | 0원 |
| 5. 갑구 21 · 신용보증기금 강제경매 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 확인된 청구금액을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인의 법정 우선변제 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 신용보증기금의 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 별도의 독립 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.
매각대금 960,582,310원에서 집행비용 추정액 12,005,823원을 제외한 채권자 예상배당 총액은 948,576,487원입니다. 배당 계산에 반영된 채권액 합계는 1,156,281,758원으로, 채권자의 미회수 추정액은 207,705,271원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
이 미배당액은 채권자들이 회수하지 못하는 채권액을 의미하며, 매수인이 그대로 인수할 채무가 아닙니다. 매수인 부담으로 따로 확인된 것은 선순위 대항력 임차보증금 5,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 북서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 토지. 면적 199.3㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 1,664,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역 중 상대보호구역에 속합니다. 이용계획 및 건축행위 검토 시 해당 제한을 확인해야 합니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 1층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시창 구조입니다. 위생·급배수설비가 있으며, 이해관계인 부재로 내부 상태는 조사되지 못했습니다.
- 이용상태. 업무용 건물로 이용 중이며 과거 주택에서 근린생활시설로 용도변경됐습니다. 현재 임대관계는 정확한 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거와 근린생활시설이 혼재한 지역의 업무용 건물·대지 일괄매각이므로, 일반적인 공동주택 거래가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 활용 가능성, 건물 상태 및 점유관계가 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 대항력 임차보증금 5,000,000원을 입찰가 외 별도 부담으로 계산하세요. 현재 신건 기준 확인된 실질취득액은 965,582,310원입니다.
- 임차인 관계 확인. 한상훈 및 (주)제이티이엔지 한상훈 명의의 점유 기재를 대조해 동일인 여부, 실제 임대차계약 당사자 및 점유구역을 확인하세요.
- 우선변제 여부. 선순위 대항력 임차인의 확정일자·배당요구·우선변제 가능성을 원본 서류로 확인하세요. 배당 여부에 따라 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 건물 현황. 건축물대장상 근린생활시설 용도, 제시외 건물의 범위, 실제 사용현황, 내부 구조와 설비 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득액과 인근 유사 근린생활시설·토지 거래사례를 비교하세요. 감정가 또는 유찰 최저가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 명도 및 운영. 현재 업무용 이용자와 임차인의 점유권원을 확인하고, 매수 후 인도 및 실제 사용 가능 시점을 검토하세요.
- 배당 및 공과금. 집행비용, 국세 압류 관련 배당, 관리비·공과금 등 낙찰 이후 부담 가능성이 있는 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지·건축물대장의 최신 원본을 대조하세요.
맺으며 — “후순위 말소 ≠ 인수 위험 없음”
부산 광안동 1066-8은 근린생활시설과 대지를 함께 취득하는 경매입니다. 후순위 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸할 예정이라는 점은 긍정적이지만, 선순위 전입 임차인의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수 대상으로 남습니다. 게다가 점유 기재와 실제 임대차 범위가 완전히 확인된 상태도 아닙니다.
신건 최저가 960,582,310원과 확인된 실질취득액 965,582,310원을 구분해야 하고, 가격의 적정성은 업무용 근린생활시설 및 대지의 실제 시장가치와 비교해야 합니다. 회차가 내려가 미배당액이 늘더라도 그 자체가 매수인에게 채권을 승계시킨다는 뜻은 아닙니다. 반대로 최저가가 내려간다고 매수인의 임차보증금 인수가 사라지는 것도 아닙니다.
결론은 권리와 가격 모두 조건부 검토입니다. 말소기준 이후 등기권리는 정리될 예정이지만, 확인된 보증금 인수와 미확정 점유관계가 있어 단순한 무인수 물건으로 볼 수 없습니다. 임차관계 및 건물 현황을 확정하고 실질취득액을 시세와 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
