울산지방법원 2025타경11922. 울산 울주군 범서읍 구영리 ‘구영1차우미린’ 302동 11층 1101호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트이며, 18층 건물 중 11층입니다. 현재 소유자는 전형율·진혜진으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2015년 9월 25일 매매를 원인으로 거래가액 317,000,000원에 취득했고, 같은 해 11월 6일 경남은행 근저당 226,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 중소기업은행 근저당과 여러 가압류·압류가 이어졌고, 2025년 6월 13일 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수보다 배당 불확실성과 입찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11922 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 204-1 구영1차우미린아파트 302동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 67.925㎡ · 18층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 전형율 2분의 1 · 진혜진 2분의 1 (2015.09.25. 매매, 거래가액 317,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 345,061,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기 부담은 후순위 정리형
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2015년 11월 6일 경남은행 근저당 226,600,000원이며, 그 뒤의 중소기업은행 근저당과 가압류·압류 중 매각소멸로 분류된 권리들은 낙찰로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 신건 3.77억은 최근 거래보다 낮다
구영1차우미린은 총 693세대, 사용승인일은 2007.10.19입니다. 본건과 면적이 매칭된 전용 67.93㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 420,208,333원입니다. 현재 최저가 377,000,000원은 이 평균의 89.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 67.93㎡ | 10 | 433,000,000원 |
| 2026.08 | 67.93㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 67.93㎡ | 11 | 422,000,000원 |
| 2026.06 | 67.93㎡ | 2 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 67.93㎡ | 12 | 432,500,000원 |
| 2026.06 | 67.93㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 67.93㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 67.93㎡ | 12 | 433,000,000원 |
| 2026.05 | 67.93㎡ | 15 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 67.93㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 67.93㎡ | 7 | 422,000,000원 |
| 2026.01 | 67.93㎡ | 17 | 415,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 420,208,333원 |
최근 12건은 395,000,000원~433,000,000원에 형성돼 있습니다. 본건과 같은 11층 거래도 2026년 7월 422,000,000원이었고, 최신 거래인 2026년 9월 10층 거래는 433,000,000원입니다. 현재 최저가 377,000,000원은 최근 12개월 평균보다 43,208,333원 낮고, 실질취득액 역시 인수금이 없으므로 동일한 377,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 226,600,000원 | 226,600,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사태길 | 31,559,000원 | 31,559,000원 |
| 5. 가압류 · 김종필 | 31,833,067원 | 31,833,067원 |
| 6. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 34,583,071원 | 34,583,071원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 12,629,311원 | 12,629,311원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 49,102,510원 | 33,717,551원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,453,951원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 근로복지공단 | 66,389,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가 377,000,000원에서 계산된 총 채권액은 459,150,633원, 총 배당액은 370,922,000원, 미배당은 88,228,633원입니다. 중소기업은행 근저당 채권액은 배당 계산에서 제외됐고, 국세·지방세 당해세가 있을 경우 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 377,000,000원 | 370,922,000원 | 88,228,633원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 301,600,000원 | 296,577,600원 | 162,573,033원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 241,280,000원 | 237,102,080원 | 222,048,553원 | 0원 |
이 사건은 유찰될수록 채권자의 미배당이 커지지만, 제공된 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 낙찰자 관점의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다. 현재 회차부터 최근 실거래 평균보다 낮은 상태이므로, 권리 인수 때문에 가격 메리트가 상쇄되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구영초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·각급 학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 11층이며, 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비·소화전설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(구영택지지구)·택지개발지구이며, 중로1류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,419,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 693세대 단지이며, 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 해당 표본의 거래범위는 395,000,000원~433,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 중소기업은행 근저당 원금 확인. 을구 4번 근저당의 채권최고액이 유로화로 기재돼 현재 배당표에서는 채권액 미상으로 제외돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있으면 0순위 차감이 가능하므로 교부청구 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 실거래 상한 확인. 최근 12개월 평균 420,208,333원, 최신 거래 433,000,000원, 표본 최저 395,000,000원을 기준으로 응찰가를 비교해야 합니다.
- 공유자 점유 확인. 소유자가 전형율·진혜진 각 2분의 1 공유이므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·실거래 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 최근 실거래 아래”
이 물건의 매수인 관점 핵심은 명확합니다. 임차인이 없고, 현재 계산된 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 377,000,000원이 곧 실질취득액이고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 420,208,333원의 89.7%입니다. 최신 거래 433,000,000원과 표본 최저 거래 395,000,000원보다도 낮아, 제공된 실거래만 놓고 보면 신건부터 가격 경쟁력이 확인되는 사건입니다.
다만 등기부가 단순한 사건은 아닙니다. 경남은행 말소기준 이후 중소기업은행 근저당, 다수의 가압류·압류가 있고 국세·지방세 압류 5건도 존재합니다. 특히 중소기업은행 근저당의 채권액이 현재 배당 계산에서 빠져 있으므로 배당표 숫자를 확정값처럼 보면 안 됩니다. 결론적으로 매수인 인수 위험은 낮고 가격은 최근 거래 대비 유리하지만, 세금과 신청채권자 배당액을 원문서로 확인하는 절차가 마지막 관문입니다.
