울산지방법원 2025타경12315. 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 519-16에 위치한 주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 주택은 경량철골구조 아스팔트슁글지붕의 단층 건물이며, 토지면적은 549.0㎡입니다. 한솔전원마을 내 전원주택단지에 자리하고, 주변에는 농경지와 임야가 형성돼 있습니다.
이 사건에서 눈여겨볼 부분은 단순한 유찰률이 아닙니다. 2020년 안정옥 명의의 근저당권이 말소기준권리로 제시돼 있으나, 이전에 설정된 부산거제신용협동조합 근저당권에 관하여 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기가 확인됩니다. 기존 근저당권의 말소 기록과 후속 이전등기의 관계를 정확히 해석해야 합니다. 아울러 토지에 위치한 타인소유 관정시설이 매각대상에서 제외되므로, 소유권 취득 범위와 시설 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12315 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 519-16 도로명주소: 오룡길 87-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 주택 |
| 토지면적 | 549.0㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 정희국 · 단독소유 |
| 감정가 | 395,525,100원 |
| 최저매각가 | 276,868,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 부산거제 신용협동조합 |
| 청구금액 | 226,196,507원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 타인소유 관정시설 제외 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.08 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준 확인이 핵심
기준권리로 제시된 것은 2020.07.22 설정된 안정옥 근저당권입니다. 채권최고액은 225,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 보면 2025년 임의경매개시결정과 오케이저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
따라서 2015년 근저당권이 실제 말소됐는지, 권리이전 후에도 존속하는지, 최선순위 권리가 무엇인지 확인하기 전에는 2020년 근저당권만을 기준으로 권리관계가 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 특히 공동담보와 채권양도 관계를 포함해 등기사항전부증명서의 해당 순위를 원본으로 대조해야 합니다.
2014년 압류와 경매개시결정, 2021년 가압류는 이미 말소된 이력입니다. 2017년 장춘분 근저당권도 일부포기를 원인으로 말소 처리됐습니다. 반면 2025년 오케이저축은행 가압류 88,823,050원은 현재 경매에서 배당을 검토해야 할 권리입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세는 다르다
현재 최저매각가는 276,868,000원으로, 감정가 395,525,100원의 70% 수준입니다. 한 차례 유찰로 최저가격이 내려온 것은 분명하지만, 실제 시장가격보다 저렴해졌다는 의미는 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 276,868,000원 | 41,631,202원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 193,807,600원 | 123,528,756원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 135,665,320원 | 180,857,044원 |
위 시나리오는 회차별 매각가격과 배당 부족분을 보여줍니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 추정됐지만, 미배당 채권액은 유찰이 진행될수록 증가합니다. 미배당이 발생한다는 사실만으로 그 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 말소기준권리의 확정과 실제 인수권리 검토가 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,868,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,676,152원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 안정옥 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 88,823,050원 | 47,191,848원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 313,823,050원 · 채권자 예상배당 272,191,848원 · 미배당 41,631,202원 · 소유자 잔여 0원. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
2015년 설정 근저당권의 후속 이전등기, 채권양도 및 신청채권자의 현재 지위와 배당순위 사이의 관계를 확인해야 합니다. 이 예상배당표를 확정 배당표로 간주해서는 안 됩니다. 권리관계가 재확인되면 예상배당 순서와 금액도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 소재 한솔전원마을 내에 위치합니다. 주변은 전원주택단지이며 외곽에 농경지와 임야가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 549.0㎡입니다. 부정형의 완경사지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 농업보호구역에 접하고 있습니다. 개별공시지가 기준은 159,000원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 아스팔트슁글지붕의 단층 주택이며, 외벽은 비닐사이딩, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시유리창입니다. 급배수 및 난방설비가 있습니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 건물과 제시외 건물의 매각 범위를 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 전원주택단지 입지이므로 아파트와 같은 방식으로 유동성을 평가하기 어렵습니다. 실제 거래사례와 매수 수요를 확인해야 하며, 현재 자료만으로 환금성 수준을 확정할 수 없습니다.
따라서 토지를 낙찰받더라도 관정시설 자체의 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 관정의 위치와 사용 범위, 마을공동수도 이용관계, 접근 및 유지관리 관행, 토지 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다. 시설이 존재한다는 사실만으로 법적 사용권이나 토지 사용 제한의 구체적인 내용을 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2015년 근저당권 원본 대조. 부산거제신용협동조합의 123,960,000원 근저당권과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 2026년 이전등기가 현재 어떤 권리상태를 나타내는지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확정. 2020년 안정옥 근저당권을 기준으로 하는 말소 분석이 현재 등기 상태와 일치하는지 검증해야 합니다.
- 배당순위 및 신청채권 확인. 신청채권 226,196,507원에 대하여 예상배당액이 0원으로 표시되는 이유와 채권양도 관계를 확인해야 합니다.
- 관정시설 현장 점검. 타인소유 관정의 위치, 관리 주체, 접근 경로 및 주택 급수와 토지 활용에 대한 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물 중 실제 매각에 포함되는 대상을 매각목록과 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 임차·점유 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입세대, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 인근 유사 주택의 최근 매매사례와 토지가격을 확인하고 건물의 실제 상태 및 매각 제외 시설 영향을 반영해 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것이 있다”
울주군 언양읍 다개리의 이 물건은 감정가 395,525,100원에서 1회 유찰돼 276,868,000원으로 최저매각가가 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단을 서두르기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 2015년 근저당권과 2026년 권리이전등기의 관계가 정리돼야 말소기준권리와 배당순위를 신뢰할 수 있습니다. 여기에 매각에서 제외되는 타인소유 관정시설의 존재, 임대관계 미상, 실거래 시세 검증 부족까지 고려해야 합니다.
결론은 권리·현장 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 관심을 가질 이유는 될 수 있지만, 안전한 매수나 시세 대비 저렴한 가격을 보장하지 않습니다. 원본 등기와 매각조건을 확정하고 실제 현장 이용관계를 확인한 뒤 시세에 근거해 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
