울산지방법원 2025타경12315. 울주군 언양읍 다개리 519-16의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정요항표상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 주택입니다. 토지는 549㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독, 자연녹지지역입니다. 현재 소유자는 정희국으로, 2015.06.26 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2020.07.22 설정된 안정옥 근저당권 225,000,000원입니다. 이후 2025.08.12 부산거제 신용협동조합의 임의경매개시결정과 2025.08.19 주식회사오케이저축은행 가압류 88,823,050원은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12315 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 519-16 · 울산광역시 울주군 언양읍 오룡길 87-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 549㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 자연녹지지역 |
| 건물 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 주택 · 급배수설비·난방설비 |
| 소유자 | 정희국 (2015.06.26 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 395,525,100원 / 395,525,100원 (신건) |
| 청구액 | 226,196,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 데이터상 말소기준은 2020.07.22 안정옥 근저당권이고, 현재 경매개시결정과 오케이저축은행 가압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 물건 구성 — ‘일괄매각’과 관정 제외를 따로 봐야 한다
매각물건명세서 비고상 일괄매각이고 제시외 건물은 포함됩니다. 반면 목록 1 토지에는 타인소유의 관정시설(마을공동수도용)이 소재하며, 이 시설은 감정평가에서 제외되고 매각에서도 제외됩니다. 즉 토지와 주택은 함께 보되, 관정시설까지 취득한다고 전제하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,525,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,337,351원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 안정옥 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 88,823,050원 | 88,823,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,364,699원 |
현재 회차에서는 채권 총액 313,823,050원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 75,364,699원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 그대로 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 395,525,100원 | 313,823,050원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 316,420,080원 | 311,190,199원 | 2,632,851원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 253,136,064원 | 248,792,159원 | 65,030,891원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 유찰에 따른 채권 미배당과 매수인 인수는 다른 문제라는 것입니다. 1회 유찰 시 채권 미배당 2,632,851원, 2회 유찰 시 65,030,891원이 발생하지만, 매수인 인수는 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 권리 구조 자체는 유찰 후에도 크게 복잡해지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 ‘한솔전원마을’ 내에 위치하며, 주변은 전원주택단지이고 외곽은 농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 감정 대상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 주택입니다.
- 설비. 급배수설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 549㎡, 완경사·부정형, 세로각지(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 농업보호구역과 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.07.22 안정옥 근저당권을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되는 범위를 현황과 감정평가서에서 직접 확인하세요.
- 관정시설. 토지 위 타인소유 마을공동수도용 관정시설은 매각 제외이므로 위치·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 현장 이용상태. 감정상 단독주택으로 이용 중이므로 실제 점유와 이용상태를 입찰 전 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가 395,525,100원의 가격 메리트는 인근 전원주택·토지 실거래와 비교한 뒤 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 물건과 가격은 현장 검증형
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 가압류도 매각으로 소멸합니다. 반면 물건 자체는 일반적인 공동주택처럼 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정상 단독주택 이용, 549㎡ 토지, 자연녹지지역, 일괄매각·제시외 건물 포함, 그리고 타인소유 관정시설 매각 제외가 함께 얽혀 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 현장은 확인 후 판단입니다.
