부산지방법원 2025타경5932. 부산광역시 남구 대연동에 있는 대연동에스케이뷰아파트 103동 16층 1603호입니다. 철근콘크리트구조 18층 건물의 16층에 위치한 공동주택으로, 소유자 정귀연이 2007년 11월 20일 거래가액 177,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 이후 2010년 중소기업은행 명의의 근저당권이 설정되었고, 2014년 같은 금융기관의 추가 근저당권이 설정되었습니다.

채무관계는 이후 복잡해졌습니다. 여러 가압류와 경매개시결정이 등기되었다가 말소되었으며, 이혜진·김병학의 가압류와 국가의 추징보전 관련 등기 등이 남아 있습니다. 특히 기존 근저당권은 2026년 1월 30일 한국자산관리공사로 이전 등기되었습니다. 그러나 권리이전이 별도 선순위 담보권을 새로 만든 것은 아닙니다. 제시된 등기상 매각으로 소멸할 권리가 대부분인 만큼, 매수인이 기존 채권자들의 미회수 채무를 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당

핵심은 을구 3번 근저당권입니다. 2010년 6월 23일 중소기업은행이 채권최고액 114,000,000원으로 설정한 근저당이 말소기준입니다. 이후 2014년 9월 2일 설정된 을구 4번 근저당권 66,000,000원도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 두 근저당권은 모두 2026년 1월 30일 한국자산관리공사로 이전 등기되어 있으므로, 설정 당시 금융기관과 현재 등기상 권리자를 구분해야 합니다.

갑구의 이혜진 가압류 78,065,100원, 김병학 가압류 200,000,000원, 국가의 추징보전 관련 등기, 경매개시결정 및 후속 압류도 말소기준 이후의 등기입니다. 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 과거 이창훈·박종환 등의 가압류와 강제경매개시결정은 이미 말소·취하된 이력이 있습니다.

② 가격 분석 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개

감정가 374,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 261,800,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이지만, 감정가와 실제 매매시세는 반드시 일치하지 않습니다. 감정가에서 큰 폭으로 낮아졌다는 사실만으로 수익성이나 가격 경쟁력이 확보되었다고 볼 수 없습니다.

현재 확인되는 권리 인수액은 없으므로, 최저가에 낙찰받는다고 가정한 권리 인수 포함 금액은 261,800,000원입니다. 취득세와 등기·명도·관리비 등의 부대비용은 별도로 검토해야 합니다. 해당 아파트와 유사한 면적·층·상태의 실제 거래가격을 확인한 뒤, 이 금액이 시세보다 낮은지 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 261,800,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 근저당권 채권최고액과 후순위 채권을 기준으로 배당하면 이혜진 채권에서 일부 미배당이 발생하고, 김병학 채권은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.

근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 추정입니다. 배당표상의 중소기업은행은 설정 당시 명의이며, 해당 근저당권은 한국자산관리공사로 이전 등기되어 있습니다. 실제 채권 잔액, 배당 수령권자, 국가 관련 채권의 우선순위, 당해세·최우선변제 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 국가 관련 채권액 미상 부분은 배당 계산에 포함되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘고 인수는 그대로

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 낙찰가격이 낮아질수록 배당 가능한 금액이 줄어드는 흐름이 뚜렷합니다. 그러나 제시된 권리구조에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

신청채권액은 161,090,976원입니다. 현재 회차에서는 두 근저당권에 대한 배당이 채권최고액 기준 합계 180,000,000원으로 추정되지만, 이 금액이 실제 신청채권자의 확정 배당액이라는 뜻은 아닙니다. 근저당권 이전과 실제 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다. 추가 유찰 시에는 후순위 채권자뿐 아니라 선순위 담보채권의 회수 수준도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산중앙고등학교 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 16층입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 공동현관기 및 도시가스설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 폭 약 12m, 북서 및 북동측 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다. 토지는 남동하향 완경사지에 조성된 공동주택 부지입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호 관련 상대보호구역·절대보호구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,478,000원/㎡입니다.
• 건물 적법성. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 아파트 용도 자체는 주거용 시장에서 비교가 가능하지만, 실제 환금성은 동일 단지 실거래와 해당 호수의 상태·층·향 및 거래 추세를 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 최저가 261,800,000원을 최근 12개월 동일·유사 평형 실거래 평균과 최신 거래가격에 대조하세요. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하지 마세요.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장조사, 전입세대 열람 및 매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 임차인의 대항력 가능성을 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2010년·2014년 설정 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 등기를 확인하고, 실제 채권 잔액과 배당권자 및 매각소멸 판단을 대조하세요.
• 국가 관련 권리 확인. 추징보전명령 및 후속 압류의 실제 처리와 매각 이후 말소 여부를 최신 등기·법원 서류로 확인하세요.
• 배당표 오해 금지. 예상 미배당 200,730,300원을 낙찰자 인수 채무로 혼동하지 마세요. 실제 인수 위험은 매각으로 소멸하지 않는 권리와 점유관계에서 별도로 판단해야 합니다.
• 명도와 관리비. 점유자가 누구인지 확인하고, 인도·명도 절차와 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
• 추가 유찰 가능성. 현재 최저가는 261,800,000원이며, 추가 유찰 시나리오 가격은 183,260,000원과 128,281,999원입니다. 각 가격을 실제 시세 및 취득 부대비용과 비교해 입찰 상한을 결정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 저렴한 가격은 별개다”

부산 대연동에스케이뷰 103동 1603호는 2010년 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다. 여러 가압류와 압류, 근저당권 이전 이력이 복잡해 보이지만 제시된 등기상 인수액은 0원으로 분석됩니다. 채권자들의 예상 미배당액 200,730,300원 역시 매수인이 그대로 부담하는 채무가 아닙니다.

그러나 확인해야 할 부분은 가격과 점유관계입니다. 감정가 374,000,000원에서 한 차례 유찰되어 261,800,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 시세 대비 이익이 확보되었다고 말할 수는 없습니다. 또한 임대관계가 미상인 만큼, 실질적인 점유·명도 위험을 완전히 배제해서도 안 됩니다.

등기상 인수위험은 낮지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다. 현장 점유관계와 실제 거래시세를 검증한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 복잡해 보이는 채권총액이 아니라, 실제로 얼마에 취득하고 어떤 위험을 부담하는가에 있습니다.