부산지방법원 2025타경5932. 부산 남구 대연동 ‘대연동에스케이뷰아파트’ 103동 16층 1603호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 철근콘크리트구조 18층 건물 중 16층입니다. 현재 소유자는 정귀연으로, 2007.11.19. 매매를 원인으로 거래가액 177,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2010.06.23. 설정된 중소기업은행 근저당 채권최고액 114,000,000원입니다.
권리의 숫자는 많아 보이지만 현재 매수인이 직접 떠안을 구조는 아닙니다. 말소기준 이후 설정된 2014년 근저당, 이혜진·국·김병학의 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거의 여러 가압류와 강제경매는 이미 해제·취하·말소된 이력이 다수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1772 대연동에스케이뷰아파트 103동 16층 1603호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 18층 건 내 16층 |
| 소유자 | 정귀연 (2007.11.19. 매매 · 거래가액 177,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 161,090,976원 |
| 말소기준권리 | 2010.06.23. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 이 사건 자료에서 별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준으로 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 신건 374,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 374,000,000원으로, 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 현재 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 374,000,000원 | 367,964,000원 | 90,101,100원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 299,200,000원 | 294,211,200원 | 163,853,900원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 239,360,000원 | 235,208,960원 | 222,856,140원 |
유찰될수록 매각가격은 299,200,000원, 239,360,000원으로 낮아지지만 그에 따라 채권자의 미배당은 각각 163,853,900원, 222,856,140원으로 커집니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 이혜진 | 78,065,100원 | 78,065,100원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 김병학 | 200,000,000원 | 109,898,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 458,065,100원 중 채권자 예상배당은 367,964,000원이고, 미배당은 90,101,100원입니다. 국 가압류는 채권액 미상으로 배당 계산에서 0원 반영되었습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산중앙고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건물 중 16층이며, 위생·급배수·승강기·공동현관기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 남동하향 완경사지대에 택지조성된 사다리형 공동주택 부지이며, 북동측 약 12m, 북서 및 북동측 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 보호 관련 상대·절대보호구역 등이 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 1,478,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 신건 374,000,000원에 응찰하기 전 동일 단지·유사 면적의 최신 거래가격을 반드시 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본에서 점유관계를 최종 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 두 중소기업은행 근저당권은 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있으므로 배당요구와 채권자 지위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 국 가압류 금액. 2024.08.13. 국 가압류의 채권액이 미상이라 현재 예상배당에서는 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당표와 금액을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건은 말소기준권리가 2010.06.23. 중소기업은행 근저당으로 명확하고, 그 이후 현재 남은 주요 권리들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 편입니다.
하지만 현재 최저가 374,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 이를 검증할 최근 실거래가가 없습니다. 따라서 ‘권리가 깨끗하니 가격도 좋다’는 결론은 낼 수 없습니다. 현재 회차에서는 채권자 미배당이 90,101,100원 발생하지만 이는 매수인의 승계채무가 아닙니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증과 실제 점유 확인입니다.
