✅ 인수 0원 🏷️ 신건 100% 🌱 지목변경 시 ㎡당 50,000원 📐 토지 911㎡
울산지방법원 2025타경12600. 양산시 소주동 142-3 일원의 토지와 근린생활시설을 함께 보는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사에이치투케이홀딩스이고, 2021.09.28. 소유권을 이전받은 날 부산시중앙신용협동조합 앞으로 채권최고액 1,925,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 설정된 주식회사에스알자산관리 근저당권 520,000,000원, 2022.06.30. 주식회사진한씨앤디 근저당권 36,000,000원과 이후 경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 권리구조만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기 밖 물건 구성에 있습니다. 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설인 사무소·화장실이고, 토지 중 일부는 주거나지, 일부는 도로부지로 이용되고 있습니다. 또 이동식 컨테이너 일부는 이전 가능한 것으로 보아 감정평가와 매각에서 제외됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12600 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 소주동 142-3 · 경상남도 양산시 소주회야로 99 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(사무소, 화장실) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 경량판넬지붕 단층 |
| 토지 | 911㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사에이치투케이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 3,056,533,360원 / 3,056,533,360원 (신건) |
| 청구액 | 1,750,363,879원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준은 2021.09.28. 을구 3번 부산시중앙신용협동조합 근저당권 1,925,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준권리 자체의 순위가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다. 을구 4번 주식회사에스알자산관리 520,000,000원, 을구 5번 주식회사진한씨앤디 36,000,000원, 2025.09.24. 임의경매개시결정, 2025.11.17. 양산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
과거 2016.12.26. 양산농업협동조합 근저당권 360,000,000원은 2021.09.06. 해지로 이미 말소됐고, 2022.06.30. 정태연의 강제경매개시결정 역시 2023.04.17. 기각결정 뒤 2023.05.02. 말소됐습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 100%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,056,533,360원으로 신건입니다. 별도의 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 인근 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,056,533,360원 | 2,481,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,445,226,688원 | 2,418,374,421원 | 62,625,579원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,956,181,350원 | 1,934,219,536원 | 546,780,464원 | 0원 |
1회 유찰 시 채권자 미배당은 62,625,579원, 2회 유찰 시에는 546,780,464원으로 커지지만 이 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 회차가 내려갈수록 채권자의 회수율은 떨어지지만, 매수인의 실질취득액은 각 회차의 매각가 자체로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,056,533,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,965,334원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 1,925,000,000원 | 1,925,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사에스알자산관리 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사진한씨앤디 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 542,568,026원 |
현재 회차에서는 집행비용 32,965,334원을 제외하고 근저당권 채권최고액 2,481,000,000원이 전액 배당되며 소유자 잔여는 542,568,026원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 리스크 — 권리보다 중요한 부분
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다.
- 건물 이용상태. 감정평가상 근린생활시설인 사무소·화장실 용도로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 경량판넬지붕 단층이며 외벽·내벽은 경량판넬, 창호는 철재플러쉬문·하이샷시창호입니다.
- 주거나지. 목록 1, 3~6 토지는 주거나지로 이용 중입니다.
- 도로부지. 목록 7 토지는 도로부지로 이용 중입니다.
- 농지전용부담금. 목록 3~6 토지는 1981년 7월 29일 이후 주거지역으로 지정되어 '대'로 지목변경 시 ㎡당 50,000원의 농지전용부담금 부과대상으로 조사됐습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3, 4, 5, 6 토지는 농지취득자격증명이 각각 불요합니다.
- 컨테이너. 목록 1 토지 북동측의 이동식 컨테이너 3×8㎡ 일부는 이전 가능하다고 보아 감정평가와 매각에서 제외됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 소주동 소남교 서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·교회·주거나지·하천 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 도로 조건. 토지는 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 703,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 토지별 이용현황 대조. 주거나지·도로부지로 나뉘는 각 목록의 경계와 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 농지전용부담금 확인. 목록 3~6 토지를 '대'로 지목변경할 계획이라면 ㎡당 50,000원 부과 조건과 적용면적을 양산시청 기준으로 재확인하세요.
- 매각 제외 컨테이너. 목록 1 토지 북동측 이동식 컨테이너 일부가 매각에서 제외된 점을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 3,056,533,360원 자체를 시세로 간주하지 말고 토지·건물별 별도 시장가를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 토지의 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 물건은 복합”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 그것만으로 안전한 투자라고 결론내리기에는 물건 구성이 복합적입니다. 근린생활시설 건물과 여러 토지가 일괄매각되고, 일부 토지는 주거나지·도로부지로 사용 중이며 지목변경 시 ㎡당 50,000원의 농지전용부담금이 조사되어 있습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 3,056,533,360원의 가격 메리트를 검증하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 토지 활용성은 보수적으로 검증하는 사건입니다.
