울산지방법원 2025타경12600. 경상남도 양산시 소주동 142-3에 있는 근린생활시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 경량철골구조 경량판넬지붕 단층으로, 감정평가상 사무소와 화장실 용도로 이용되고 있습니다. 여기에 주거나지와 도로부지 등 성격이 다른 토지가 함께 묶여 있습니다.

소유자는 주식회사에이치투케이홀딩스입니다. 2021년 9월 28일 소유권을 취득하면서 부산시중앙신용협동조합 명의로 채권최고액 1,925,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 후순위 근저당권과 경매개시결정, 양산시 압류가 이어졌습니다. 해당 선순위 근저당권은 2026년 2월 10일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.

이 사건의 핵심은 기존 담보권의 말소와 실제 부동산 이용·취득 위험을 구분하는 것입니다. 채권자에게 배당되지 않는 금액이 크더라도 그 자체가 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 토지별 권리, 실제 점유, 향후 지목변경 비용은 등기상 인수액이 0원이라는 사실만으로 해결되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

말소기준권리는 2021년 9월 28일 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 그보다 앞선 양산농업협동조합 근저당권은 2021년 9월 6일 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 취급해서는 안 됩니다.

말소기준 이후 설정된 주식회사에스알자산관리 근저당권 520,000,000원, 주식회사진한씨앤디 근저당권 36,000,000원, 2025년 임의경매개시결정 및 양산시 압류는 건물 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차·점유 및 가격 검증 — 인수 0원이어도 시세는 미확인

확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자나 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 현장 점유, 사업자등록 및 관련 임대차관계, 매각물건명세서의 후속 기재 등을 대조해야 합니다. 보증금이나 임차인의 대항력 발생 요건이 확인되지 않은 상태에서는 임차인 대항력이 존재한다고 단정할 수도, 그 위험이 완전히 없다고 확약할 수도 없습니다.

현재 최저가는 감정가의 약 70%입니다. 하지만 감정가보다 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 특히 이 물건은 근린생활시설과 용도가 다른 토지가 함께 매각되므로, 거래사례 비교 시 건물뿐 아니라 각 필지의 법적 이용 가능성, 접도와 도로부지, 지목변경 부담까지 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,139,573,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 23,795,730원을 제외한 채권자 배당 가능액은 2,115,777,270원입니다. 채권최고액 합계 2,481,000,000원 대비 365,222,730원의 미배당이 발생합니다.

을구 3번 근저당권에 1,925,000,000원, 을구 4번 근저당권에 190,777,270원을 배분하면 매각대금이 소진됩니다. 을구 5번 근저당권은 예상배당이 없으며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원 가정

회차가 내려갈수록 매각가가 감소하고 담보채권 미배당액은 증가하는 구조입니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 1,750,363,879원을 웃도는 금액이 선순위 근저당권에 배분되는 것으로 추정되지만, 이는 채권최고액을 적용한 계산으로 실제 채권액과 배당 확정을 의미하지 않습니다.

중요한 것은 채권자 미배당 증가와 매수인 취득비용을 혼동하지 않는 것입니다. 확인된 인수금이 0원이라는 전제에서는 낙찰가가 매수인의 기본 취득금액이 됩니다. 다만 각 회차의 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 별도 검증해야 하고, 취득 부대비용과 토지 이용 관련 비용도 포함되지 않았습니다.

④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 소주동 소남교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 교회, 주거나지, 하천 등으로 형성돼 있습니다. 주거 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 접근 자체는 가능하지만 각 필지의 개별 도로접면과 실제 차량 동선을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 이용. 경량철골구조 경량판넬지붕의 단층 근린생활시설입니다. 사무소와 화장실로 이용되며 위생·급배수설비가 있습니다. 외벽과 내벽은 경량판넬, 바닥은 콘크리트수평미장 및 타일 등으로 기재돼 있습니다.
• 토지 구성. 일괄매각 대상 중 목록 1 및 3~6 토지는 주거나지로 이용되고, 목록 7 토지는 도로부지로 이용됩니다. 실제 경제적 가치는 각 필지의 이용 가능성과 도로 기능을 구분해 평가해야 합니다.
• 용도지역과 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다. 목록 4 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 토지 현황에는 평지·부정형·세로한면(가) 도로접면이 기재돼 있습니다.
• 지목변경 부담금. 목록 3~6 토지는 1981년 7월 29일 이후 주거지역으로 지정되어, 지목을 '대'로 변경할 때 ㎡당 50,000원의 농지전용부담금 부과대상으로 조사됐습니다. 해당 필지의 실제 면적과 지목변경 계획에 따라 비용을 따져야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 3~6 토지는 각각 농지취득자격증명이 불요한 것으로 회신됐습니다. 그러나 농지취득자격증명이 필요 없다는 사실이 지목변경 부담금까지 면제된다는 뜻은 아닙니다.
• 매각 제외 시설. 목록 1 토지 북동측에 이동식 컨테이너(3×8㎡)의 일부가 소재합니다. 이전이 가능하다고 보아 감정평가와 매각에서 제외됐습니다. 소유관계, 존치 여부 및 이전 협의를 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 현장의 실제 건물 및 부속시설 배치와 이용 상태는 별도로 검증할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주거나지·도로부지가 묶여 있고 이용 목적이 서로 다릅니다. 이에 따라 일반적인 아파트처럼 거래가치를 단순 비교하기 어렵습니다. 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 매각가의 적정성과 재매각 가능성에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 각 필지의 등기부 별도 확인. 건물 등기상 말소기준은 2021.09.28 근저당권입니다. 그러나 일괄매각 대상 토지마다 소유권, 선순위 권리, 부담이 동일한지 개별 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 근저당 이전 관계 확인. 부산시중앙신용협동조합 명의의 을구 3번 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 동일 담보권의 이전인지 확인하고 최신 채권신고액 및 배당관계를 점검해야 합니다.
• 실제 점유·임대관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 점유자 면담, 임대차관계 및 명도 가능성을 검토해 예상하지 못한 인수 위험과 점유 이전 비용을 확인해야 합니다.
• 농지전용부담금 확인. 목록 3~6 토지는 지목변경 시 ㎡당 50,000원의 부담금 부과대상으로 조사됐습니다. 낙찰 후 계획하는 개발·사용 목적에 맞춰 대상 면적과 부담금 적용 여부를 양산시청에 확인해야 합니다.
• 일괄매각 토지의 실제 활용도. 목록 1 및 3~6은 주거나지, 목록 7은 도로부지입니다. 도로의 이용관계와 각 필지별 건축 가능성 및 접도 조건을 검증해야 합니다.
• 이동식 컨테이너 처리. 목록 1 토지 북동측의 이동식 컨테이너 일부는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 컨테이너의 존치·이전 문제와 소유자 또는 점유자와의 협의 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
• 실제 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 매입이라고 단정하지 마세요. 근린생활시설 거래사례, 토지의 위치·지목·이용 가능성 및 각종 부담금을 반영해 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
• 세금·비용 및 배당 확인. 양산시 압류는 등기상 매각소멸 대상으로 분류되지만 실제 조세채권의 배당 우선순위는 별도 검토가 필요합니다. 취득 관련 비용, 체납 공용비용, 집행비용 및 실제 채권액도 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 변경된 매각조건, 일괄매각 범위, 최신 등기사항, 현황조사, 매각물건명세서 및 감정평가서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 0원 인수”와 “좋은 가격”은 다르다

양산 소주동 142-3 사건은 감정가 3,056,533,360원에서 1회 유찰돼 최저가가 2,139,573,000원으로 내려왔습니다. 2021년 부산시중앙신용협동조합 근저당을 기준으로 건물의 후순위 권리들이 정리되는 구조이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 21.40억원의 최저가가 시장에서 저렴한 가격인지는 검증되지 않았습니다. 실제 거래와 비교할 기준이 부족하며 근린생활시설·주거나지·도로부지가 결합된 복합 물건이라는 점도 가격 판단을 어렵게 합니다.

특히 목록 3~6의 지목변경 부담금, 목록 1의 매각 제외 컨테이너, 임대관계 미상, 각 토지의 개별 등기는 입찰 이전에 해결해야 할 핵심 확인사항입니다. 이들은 등기상 인수금이 0원이라는 사실로 자동 해소되지 않습니다.

종합하면 등기상 담보권 정리는 비교적 명확하지만, 가격·토지 활용·점유 검증이 선행돼야 하는 신중 검토형 물건입니다. 최저가 할인율보다는 실제 활용 가능한 토지와 건물의 가치, 향후 부담금, 각 필지의 권리관계를 확인하는 것이 먼저입니다. 권리는 조건부 통과, 가격과 활용성은 보류.