울산지방법원 2025타경13095. 울산 동구 서부동 현대패밀리서부아파트 107동 603호, 전용 49.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사트루컷이고, 등기상 2022.09.16. 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 같은 날인 2022.09.16. 임차인 최현우가 전입·점유를 시작하고 확정일자도 갖췄습니다. 이후 2024.09.30. 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

말소기준권리는 2025.12.17. 국의 압류입니다. 최현우의 전입·점유·확정일자는 그보다 훨씬 앞선 2022.09.16.이므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서 역시 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 사건은 최저가 숫자만 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다

과거 한국주택은행 근저당과 윤상진 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 선후관계는 최현우의 2022.09.16. 전입·점유·확정일자와 2025.12.17. 압류입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 앞서므로, 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸해도 임차보증금 미배당 잔액은 사라지지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

현대패밀리서부아파트 전용 49.79㎡·49.85㎡의 최근 12건 실거래 평균은 79,000,000원입니다. 현재 최저가 100,000,000원만으로도 최근 평균의 126.6%이고, 대항력 임차인의 인수까지 고려한 실질취득 기준은 보증금 110,000,000원 수준입니다. 최신 거래는 2026.09. 73,000,000원으로, 현재 경매조건에 가격 우위가 없습니다.

최근 12건은 65,500,000원~93,000,000원에 형성돼 있습니다. 경매 최저가 100,000,000원 자체가 실거래 최고 93,000,000원보다 높고, 임차인 보증금 110,000,000원을 실질취득 기준으로 보면 가격 차이는 더 벌어집니다. 따라서 이 물건에 “시세보다 싸다”거나 “유찰 후 가격 메리트가 생긴다”는 표현은 적용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 임차인 최현우가 97,800,000원을 배당받고, 미배당 보증금 12,200,000원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 청구 110,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 회차별 인수 변화

일반적인 경매라면 유찰될수록 매입가격이 떨어져 투자 매력이 커질 수 있지만, 이 사건은 반대입니다. 임차인이 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문에 낙찰가만 내려갈 뿐 총부담은 보증금 수준에서 유지됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회지만, 이 사건에서는 유찰 횟수 자체보다 임차보증금 인수 구조가 더 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 녹수초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상15층, 도시가스보일러 난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가 1,204,000원/㎡입니다. 국가산업단지·공공시설구역·절대보호구역·상대보호구역 등의 저촉 정보가 있습니다.
• 단지. 현대패밀리서부아파트는 3,027세대, 1992.06.19. 준공 단지이며 최근 동일 면적 거래가 이어지고 있습니다.
• 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 신건 최저가 100,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 110,000,000원 수준의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차인 배당 결과 확인. 최현우의 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수하는 미배당 보증금도 달라집니다.
• 유찰 효과 착시 주의. 80,000,000원·64,000,000원으로 최저가가 낮아져도 인수액이 각각 31,840,000원·47,552,000원으로 증가합니다.
• 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 79,000,000원이고 최신 거래는 73,000,000원입니다. 현재 경매조건은 이 기준보다 높습니다.
• 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액은 매각기일까지 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
• 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 주택임차권등기 보증금 미배당 잔액 인수가 명시되어 있으므로 소멸권리와 혼동하면 안 됩니다.

맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건

이 물건은 감정가와 최저가가 100,000,000원이라 최근 실거래와 비교하면 처음부터 높은 편입니다. 더 중요한 것은 최현우의 보증금 110,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2022.09.16.이고 말소기준권리인 2025.12.17. 압류보다 앞서 있어 대항력이 인정됩니다. 배당을 받고도 남는 보증금은 매수인이 인수합니다.

그래서 1회, 2회 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 증가합니다. 최근 12개월 평균 79,000,000원, 최신 거래 73,000,000원과 비교하면 실질취득 부담은 시세 이상입니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 낮아지는 최저가가 아니라 늘어나는 인수액을 봐야 하며, 현재 조건에서는 가격 메리트보다 대항력 임차보증금 인수 위험이 훨씬 큽니다.