울산지방법원 2025타경13095. 울산 동구 서부동 현대패밀리서부아파트 107동 603호, 전용 49.79㎡ 아파트입니다. 감정가는 100,000,000원인데 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 70,000,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 최근 실거래 평균보다 저렴해 보일 수 있지만, 이 사건에서 먼저 보아야 할 것은 최저가가 아니라 선순위 주택임차권입니다.

임차인 최현우는 2022.09.16. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.09.30. 보증금 110,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이 임차권은 말소기준인 2025.12.17. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 즉 경매로 권리가 모두 정리되는 일반적인 아파트와는 전혀 다른 자금 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 한국주택은행 근저당권(채권최고액 15,600,000원)은 2017.11.20. 이미 말소됐고, 2011년에 설정된 전세권 60,000,000원도 2014.01.27. 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 매수인이 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.

반면 을구 5번 최현우 주택임차권은 살아 있는 권리입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.09.16.이고, 임차권등기일도 2024.09.30.으로 2025.12.17. 압류보다 앞섭니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 최현우 임차보증금의 미배당액은 별도로 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 여부

실제 임차인 1명. 최현우가 전유부분 전부에 대해 보증금 110,000,000원의 주택임차권을 가진 상태이며, 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구 내역도 확인됩니다. 다만 우선변제를 받을 수 있다는 사실과 보증금을 전액 회수한다는 사실은 다릅니다. 배당액이 부족하면 대항력에 따른 잔액 인수가 발생합니다.

강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 110,000,000원입니다. 이 청구금액을 별도의 실제 임차인 보증금으로 추가 합산하지 않습니다. 예상배당표에서는 신청채권자에 대한 배당을 0원으로 계산하고 있으며, 임차인의 보증금 인수액과 신청채권자의 미배당 청구액도 구분해서 보아야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

현대패밀리서부아파트 전용 49.79㎡ 및 유사 면적 49.85㎡의 최근 거래 12건입니다. 2026년 8~9월 거래를 기준으로 최근 12개월 평균 79,250,000원, 최신 거래는 74,000,000원입니다. 최저매각가 70,000,000원만 비교하면 최근 평균의 88.3%이지만, 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 이 사건의 실제 취득비용을 설명하는 수치는 아닙니다.

최근 거래는 70,000,000~93,000,000원에 분포합니다. 특히 경매 대상과 같은 6층·전용 49.79㎡ 거래도 2026년 9월 73,000,000원에 이뤄졌습니다. 반면 이 사건의 현재 회차 실질취득액은 111,660,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 32,410,000원 높고, 최신 실거래가 74,000,000원과 비교하면 37,660,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

현재 회차 배당 추정: 집행비용 1,660,000원, 임차인 예상배당 68,340,000원으로 매각대금 70,000,000원을 배분합니다. 임차보증금 미배당액 41,660,000원은 배당금이 아닌 매수인 인수액입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등의 영향과 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 회차별 인수액 — 가격이 내려가도 총액은 거의 같다

이 사건의 가장 중요한 구조입니다. 낙찰가가 낮아지면 선순위 임차인에게 돌아가는 배당금도 줄어듭니다. 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금은 증가합니다. 즉 단순한 유찰로는 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다.

현재 회차에서는 낙찰가 70,000,000원과 인수액 41,660,000원을 합쳐 111,660,000원입니다. 2회 유찰 시에도 111,282,000원, 3회 유찰 시에도 111,017,400원입니다. 모두 최근 실거래 평균 79,250,000원을 크게 웃돕니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 동구 서부동 녹수초등학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 슬라브지붕, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 도시가스보일러 난방, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가 1,204,000원/㎡입니다. 국가산업단지·공공시설구역·학교 관련 보호구역 등의 저촉 사항이 확인되므로 구체적인 규제 내용은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 3,027세대 대단지이고 최근 유사 면적 거래가 12건 확인됩니다. 다만 1992년 준공 건물이며, 최근 거래가격이 70,000,000~93,000,000원으로 분포합니다. 실질취득액이 이 범위를 웃돌아 재매각 시 가격 부담이 클 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 조건. 매각물건명세서에 기재된 최현우 주택임차권의 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 확인하세요. 해당 권리는 말소기준권리보다 먼저 성립했습니다.
• 실질취득액 기준 판단. 최저가 70,000,000원이 아닌 현재 추정 실질취득액 111,660,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 79,250,000원 및 최신 거래 74,000,000원과 비교해야 합니다.
• 배당표·조세채권 확인. 갑구 5번 국세 관련 압류와 임차인의 우선변제 순위, 집행비용 및 실제 배당 가능액을 확인하세요. 인수액 41,660,000원은 현재 회차의 추정치입니다.
• 주택도시보증공사 청구 관계. 강제경매 신청채권자의 110,000,000원 청구와 최현우 임차보증금의 관계, 실제 채권귀속 및 배당 관계를 서류로 확인하세요. 별도의 임차인 보증금으로 임의 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자나 인도 가능 시점을 단정할 수 없습니다. 점유 현황과 인도·보증금 정산 조건을 확인하세요.
• 유찰 착시 경계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.4회지만, 이 물건은 추가 유찰돼도 인수액이 증가해 실질취득액이 거의 줄지 않는 구조입니다.
• 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성, 수선 상태, 설비 작동 여부 등을 확인하고 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “7,000만원 낙찰이 7,000만원 취득은 아니다”

이 아파트는 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 70,000,000원으로 내려왔습니다. 최저가만 최근 12개월 실거래 평균과 비교하면 88.3%라서 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 최현우의 보증금 110,000,000원을 고려하면 결론은 완전히 달라집니다.

현재 회차에서 임차보증금 예상 인수액은 41,660,000원이고, 최저가 기준 실질취득은 111,660,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 79,250,000원의 약 140.9%이며, 최신 거래가 74,000,000원뿐 아니라 최근 거래 최고가 93,000,000원도 웃돕니다. 추가 유찰이 진행되어도 인수액이 증가하기 때문에 취득 총액이 보증금 부근에 머무릅니다.

결론은 입찰 보수적 접근, 가격 메리트 부족입니다. 이 사건의 핵심 위험은 아파트 자체보다 대항력 임차보증금의 미배당 인수 구조에 있습니다. 단순히 최저가가 저렴해 보이거나 추가 유찰 가능성이 있다는 이유로 접근하기보다, 실제 배당순위와 인수 조건을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.