📉 56% 👥 14명 ⚠️ 선순위 전입 7명 💸 미배당 3,634,892,788원 🏦 보증기관 승계 0명
광주지방법원 2024타경64995. 계림1동행정복지센터 남측 인근의 요양병원·주차타워 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 1994.04.21 사용승인된 7층 요양병원과 8층 기계식 주차타워로 이용 중이고, 현재 소유자는 의료법인하모니의료재단입니다. 말소기준권리는 2019.03.20 설정된 하나은행 근저당권으로, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기권리의 소멸 여부만 보고 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인·점유자가 14명 확인되고, 그중 최정화·이만종·이우형·윤영자·김남호·김대중·한창권은 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 이 7명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경64995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 288-7 외 4필지 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 요양병원(지하 1층, 1~7층) · 주차타워 |
| 소유자 | 의료법인하모니의료재단 (2011.12.28 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 7,855,788,640원 / 4,399,242,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 말소기준권리 | 2019.03.20 을구 23번 하나은행 근저당권 · 최초 채권최고액 5,334,000,000원 |
| 근저당 변경 | 2021.05.06 채권최고액 4,674,000,000원으로 변경등기 |
| 청구액 | 113,104,881원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 인수는 미상
임차인·점유자 분석 (실제 임차인 14명 · 보증기관 승계 0명)
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정화 | 2007.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이만종 | 2018.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이우형 | 2008.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이연선 | 2023.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김송자 | 2019.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오희철 | 2023.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 원점남 | 2022.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김영길 | 2021.05.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤영자 | 2015.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.04.26 |
| 김남호 | 2012.10.26 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 고경래 | 2023.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 전상석 | 2022.10.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김대중 | 2003.08.19 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 한창권 | 2008.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
말소기준일 2019.03.20 이전 전입자는 7명입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 판단했습니다. 윤영자는 2024.04.26 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 잔존 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 가격·환금성 — 56% 할인율보다 ‘실질취득 미상’이 먼저다
현재 최저매각가는 4,399,242,000원으로 감정가 7,855,788,640원의 56%입니다. 두 차례 유찰됐지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 요양병원과 기계식 주차타워가 결합된 특수 이용형태이고, 무엇보다 말소기준 전 전입자 7명의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 = 낙찰가 + 실제 인수액을 계산할 수 없기 때문입니다.
매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 목록 1·3·4 토지는 일단을 이루어 이용 중이고 목록 3·4는 지분매각입니다. 공유자 우선매수권은 적용이 배제됩니다. 또한 건축물대장상 과거 지번 288-8·288-10은 1998.04.07 288-7로 합병됐고, 공부상 정리가 필요한 일반건축물대장도 조사돼 물건 범위와 공부 정합성 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,399,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 46,392,420원 |
| 을구 23번 근저당 · 하나은행 | 5,334,000,000원 | 4,352,849,580원 |
| 을구 27번 근저당 · 강신조 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 28번 근저당 · 강신조 | 725,000,000원 | 0원 |
| 을구 29번 근저당 · 수성약품 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 48번 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 306,246,127원 | 0원 |
| 갑구 76번 가압류 · 최준호 | 112,633,620원 | 0원 |
| 갑구 96번 경매개시결정 · 박남방 | 113,104,881원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오의 채권 총액은 7,987,742,368원, 배당액은 4,352,849,580원, 미배당은 3,634,892,788원입니다. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있으며, 임차인 보증금과 최우선변제 여부가 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 하나은행 근저당은 2021.05.06 채권최고액 4,674,000,000원으로 변경등기가 존재하므로 실제 배당액은 등기 원본과 채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계림1동행정복지센터 남측 인근이며, 주위는 상가와 단독주택 등이 혼재한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 중앙로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 이용. 7층 건물은 지하 1층 식당·휴게실·보일러실, 1~7층 요양병원 등으로 이용 중이며, 별도 8층 건물은 기계식 주차타워로 이용 중입니다.
- 설비. 요양병원에는 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 공조, 승강기, 스프링클러 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 기호(1)는 823.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,966,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 정비구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 제한이 있습니다.
- 물건 범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 목록 3·4는 지분매각입니다. 공유자 우선매수권은 적용이 배제됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 7명부터 확인. 최정화·이만종·이우형·윤영자·김남호·김대중·한창권의 실제 점유부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 인수보증금을 최저가 4,399,242,000원에 더한 금액으로 판단해야 하며, 인수액을 모른 채 최저가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 하나은행 채권최고액 변경 확인. 최초 5,334,000,000원에서 2021.05.06 4,674,000,000원으로 변경된 등기가 있어 실제 채권계산서와 배당 순위를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 8건이 있어 당해세 해당액이 있으면 배당 선순위에서 차감될 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 토지 일단 이용, 목록 3·4 지분, 합병된 지번과 정리가 필요한 건축물대장까지 실제 매각 대상과 공부를 맞춰야 합니다.
- 특수용도 운영성 확인. 요양병원과 기계식 주차타워의 시설 상태·점유 및 인도 범위를 현장에서 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 풀어야 할 7명의 선순위 전입
이 사건은 감정가 7,855,788,640원에서 두 차례 유찰돼 4,399,242,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2019.03.20 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 전형적인 소멸 구조입니다. 하지만 임차관계는 정반대입니다. 말소기준 전 전입자 7명의 보증금이 모두 확인되지 않아 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서의 핵심 숫자는 ‘56%’가 아니라 ‘인수 미상’입니다.
또한 현재 매각가 가정에서도 채권 총액 7,987,742,368원 중 3,634,892,788원이 미배당되고, 요양병원·주차타워·토지 일괄매각에 일부 지분매각과 공부 정리 이슈까지 겹칩니다. 권리 정리 가능성은 있으나, 확인되지 않은 임차보증금 때문에 실질취득가가 열려 있는 고난도 물건으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 판단은 선순위 전입 7명의 임대차 원본 확인 이후로 미루는 것이 이 사건의 핵심입니다.
