울산지방법원 2026타경122. 온양읍 대안리 웨일즈빌라트3차 A동 2층 203호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 소유자 장상식은 2004.09.13 강제경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 해 12월 온양농업협동조합 명의의 채권최고액 20,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석의 초점은 복잡한 인수 위험보다 신건 119,000,000원이 실제 거래 가격대에서 어느 위치에 있느냐에 놓입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경122 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 563-3 웨일즈빌라트3차 에이동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 장상식 · 2004.09.13 강제경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 55,633,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인 보증금 인수는 없습니다. 말소기준은 2004.12.01 설정된 온양농업협동조합 근저당권 20,000,000원입니다. 2006.07.21 같은 조합의 후순위 근저당권이 설정됐고, 2012.11.26 해당 근저당권의 채권최고액은 46,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 장덕봉 가압류 400,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 82,940,000원, 온양농업협동조합 가압류 57,622,603원과 이번 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 낮다
웨일즈빌라트3차A, 전용 84.99㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 126,750,000원이지만, 가격 판단은 오래된 2021년 거래보다 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +13.9%의 추세를 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 84.99㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.01 | 84.99㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 84.99㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2021.10 | 84.99㎡ | 6 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 2건 | 135,000,000원 |
현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 88.1%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 낮습니다. 또한 매수인 인수액이 0원이므로, 이 사건에서는 최저가와 실질취득금액이 모두 119,000,000원으로 일치합니다. 최근 실거래 기준으로는 신건 단계에서도 가격 차이가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 근저당 · 온양농업협동조합 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 온양농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 가압류 · 장덕봉 | 400,000,000원 | 72,534,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 82,940,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 온양농업협동조합 | 57,622,603원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 119,000,000원 가정 시 채권 총액 584,562,603원 중 예상 배당액은 116,534,000원이고, 미배당액은 468,028,603원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 울산광역시 울주군 온양읍 남창리 소재 남창고등학교 남동측 인근으로, 노변 근린생활시설·공동주택·주상용 건물·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재경보설비, 도시가스공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 온천원보호지구와 가축사육제한구역에 포함되고, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 768,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 웨일즈빌라트3차A는 19세대, 사용승인일은 2002.07.09입니다. 동일면적 실거래는 4건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 실질취득금액은 최저가와 동일한 119,000,000원입니다.
- 최근 거래 중심으로 비교. 전체 평균 126,750,000원보다 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 입찰가를 검토하세요.
- 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래가 2건이고 단지 전체 동일면적 확인 거래가 4건이므로, 호수별 상태와 층 차이를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 시나리오에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 관련 공과금도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2004.12.01 온양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득은 신건 최저가인 119,000,000원으로 볼 수 있습니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 135,000,000원의 88.1%, 최신 거래 150,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 최근 거래 추세 역시 이전 거래군 대비 +13.9%입니다. 다만 19세대 소규모 단지이고 거래 표본이 많지 않아, 권리상 안정성은 긍정적이되 환금성은 보수적으로 보는 접근이 적절합니다. 권리는 합격권, 가격도 최근 실거래 대비 여지가 있지만 실제 응찰가는 물건 상태와 거래 빈도를 함께 반영해야 합니다.
