울산지방법원 2026타경122. 울산광역시 울주군 온양읍 대안리의 웨일즈빌라트3차 A동 203호입니다. 전용면적은 84.99㎡, 철근콘크리트조 6층 건물 중 2층에 위치한 아파트입니다. 소유자는 장상식이며, 2004년 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 온양농업협동조합 근저당권이 설정되고 추가 근저당과 가압류가 이어져 현재 임의경매가 진행되는 구조입니다.

첫 번째 특징은 가격 하락 폭입니다. 감정가 119,000,000원이 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 83,300,000원, 감정가의 70%입니다. 제시된 최근 거래 평균 135,000,000원과 비교하면 가격 경쟁력이 있어 보입니다. 하지만 이 단지의 제시된 최신 거래는 2025년 3월이며, 현재 입찰을 판단하기에는 거래 시점의 차이를 반드시 고려해야 합니다. 또한 소규모 단지 특성상 소수 거래의 평균을 곧바로 현재 매도 가능 가격으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 점유 확인이 필요

권리분석의 기준은 2004.12.01 설정된 온양농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회 근저당권과 과거 경매·가압류 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당권, 장덕봉 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 온양농업협동조합 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 시세 비교 — 최저가 61.7%, 그러나 표본은 오래됐다

웨일즈빌라트3차A의 동일 전용면적 84.99㎡ 거래 내역입니다. 확인된 거래는 총 4건이며, 최근 구간으로 집계된 2건은 각각 2025년 1월과 3월 거래입니다. 제시된 최근 평균은 135,000,000원, 전체 4건 평균은 126,750,000원입니다.

현재 최저매각가 83,300,000원은 전체 평균 대비 65.7%, 제시된 최근 구간 평균 대비 61.7%입니다. 제시된 거래 내역에서는 이전 구간 대비 최근 구간 가격 추세가 +13.9%로 집계되어 있습니다. 이 비교만 놓고 보면 최저가가 거래 사례보다 상당히 낮아, 가격 측면에서는 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

다만 2025년 3월 거래가 최신 사례이므로 현재 매각기일의 실시간 시세를 보여주는 수치는 아닙니다. 2025년 거래 2건의 평균을 현재 시점의 실제 최근 12개월 거래 평균으로 받아들여서는 안 됩니다. 특히 19세대 단지는 거래 표본이 적어 한 건의 고가 거래만으로도 평균 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권과 후순위 채권에 배당하는 방식으로 산정되어 있습니다. 다만 실제 배당은 채권확정액, 근저당권 변경 내역, 채권자 간 배당순위 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 추정 배당입니다. 근저당권 배당액은 최초 채권최고액을 사용한 계산으로, 을구 4번의 변경 최고액 46,000,000원이 반영된 실제 배당과 다를 수 있습니다. 당해세·배당순위 조정·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 매각 시나리오 — 최저가가 낮아져도 채권 미배당은 증가

매각가가 하락할수록 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 늘어나지만, 등기상 소멸하는 권리의 미배당분이 매수인에게 자동으로 넘어가지는 않습니다. 다만 이는 현재 확인된 권리와 배당모형의 전제에 따른 결과입니다. 실제 대항력 임차인이 확인된다면 매수인 부담과 실질취득액을 별도로 계산해야 하며, 이 경우 단순히 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 울산광역시 울주군 온양읍 남창리 소재 남창고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 노변 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 및 단독주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물의 2층 203호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재경보설비 및 도시가스공급설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 가장형의 공동주택 부지로 이용 중이며 지형은 평지입니다. 토지면적은 986.2㎡, 공시지가는 768,400원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 온천원보호지구 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로2류 도로와 접하고 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 거래도 4건으로 제한적입니다. 실거래 평균만으로 환금성을 높게 평가하기 어려우며 재매각 시 수요 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 현황조사서 및 매각물건명세서를 대조해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 근저당권 변경 확인. 을구 4번 근저당권은 최초 24,000,000원에서 변경 후 46,000,000원으로 기재되어 있습니다. 배당모형과의 차이를 확인해야 합니다.
• 실거래 업데이트. 최신 제시 거래가 2025년 3월이므로 현재 거래사례, 호가, 실제 매수 수요를 추가 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
• 소규모 단지 유동성. 19세대 단지는 대규모 아파트 단지보다 매도 시 비교 사례와 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 향후 매도기간과 가격 조정 가능성을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 83,300,000원이며 추가 유찰 시 시나리오는 58,310,000원과 40,817,000원입니다. 다만 실제 추가 유찰 여부와 일정은 확정된 것이 아닙니다.
• 관리비·명도. 체납된 공용부분 관리비와 실제 점유자에 따른 명도비용, 인도절차 등을 사전에 확인해야 합니다.
• 현장 상태. 내부 마감과 설비 상태, 누수 및 수선 필요 여부를 확인하고 실제 취득 총비용을 산정해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 최종 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격권, 최종 판단은 확인 후”

울산지방법원 2026타경122는 가격만 보면 충분히 관심을 가질 만한 물건입니다. 감정가 119,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 83,300,000원으로 낮아졌고, 제시된 최근 거래 평균 135,000,000원 대비 61.7% 수준입니다. 과거 거래 추세도 +13.9%로 집계되어 있어 제공된 가격 자료상 하락 추세가 확인되는 물건은 아닙니다.

권리 측면에서도 2004년 온양농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이라는 점은 끝까지 남는 확인 사항입니다. 더구나 최근 제시 거래가 2025년의 사례이고, 단지 규모가 19세대에 불과해 현 시점의 시세와 환금성을 신중하게 봐야 합니다.

결론은 조건부 긍정, 종합 B등급입니다. 임차·점유관계와 변경된 근저당권 내용을 확인하고, 현재 거래 가능한 시세를 검증할 수 있다면 가격 경쟁력을 검토할 가치가 있습니다. 반대로 이 검증이 끝나지 않았다면 61.7%라는 숫자만으로 안전한 저가 낙찰이라고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 확인된 실질취득비용과 실제 매도 가능한 가격의 차이입니다.