울산지방법원 2026타경10216. 울산 남구 야음동 신선산아드리아 4층 401호입니다. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사동방이엔씨이며 2020.04.06 거래가액 288,567,042원으로 소유권을 이전받았습니다. 한때 울산제일새마을금고 채권최고액 480,000,000원의 근저당이 있었지만 2020.11.19 해지로 이미 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 출발점은 그 근저당이 아니라 2025.09.05 류태숙 가압류 24,200,800원입니다. 문제는 성경숙의 전입일이 2025.01.31로 이 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 점유개시일도 2021.07.30이고 확정일자는 2021.07.26입니다. 자료상 성경숙은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있으며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 야음동 811-3 신선산아드리아 4층 401호 · 울산광역시 남구 여천로5번길 45 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 현장 조사시 폐문부재로 정확한 이용상태 별도 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사동방이엔씨 · 2020.04.06 소유권이전 · 거래가액 288,567,042원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성경숙 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 단지규모 | 2020.03.12 · 신선산아드리아 44세대 |
① 권리 흐름 — 성경숙 임차권이 말소기준보다 앞선다
② 임차인·점유 — 알려진 보증금 외에 미상 점유가 하나 더 있다
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성경숙 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2025.01.31 / 2021.07.26 / 2026.03.10 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 하종관 | 주거 | 미상 | 전입 미상 / 확정일자 미상 / 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계 없음 |
성경숙의 임대차계약일자는 2021.05.24, 점유개시일은 2021.07.30입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 반면 하종관은 매각물건명세서에 주거 점유자로 기재돼 있지만 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 하종관을 대항력 없는 임차인으로 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 244,048,000원으로 본다
신선산아드리아 면적 매칭 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 7건, 평균은 316,857,142원입니다. 최신 거래는 2026.06 325,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 9.3% 수준으로 높습니다. 따라서 하락 추세를 전제로 가격을 깎아 볼 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.91㎡ | 12 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 82.02㎡ | 15 | 334,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.24㎡ | 15 | 325,000,000원 |
| 2026.02 | 84.24㎡ | 15 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 82.02㎡ | 6 | 304,000,000원 |
| 2025.08 | 84.95㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 84.24㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 84.24㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2024.07 | 84.24㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2024.05 | 84.44㎡ | 4 | 178,900,000원 |
| 2023.11 | 84.24㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 316,857,142원 |
표면 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.2%지만, 이 수치만으로 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 성경숙에게 예상 배당되는 금액은 227,952,000원이고, 보증금 중 12,048,000원이 미배당됩니다. 따라서 낙찰자가 실제로 감당하는 금액은 232,000,000원 + 12,048,000원 = 244,048,000원입니다.
④ 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에서 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 성경숙 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 232,000,000원 | 12,048,000원 | 244,048,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 185,600,000원 | 57,798,400원 | 243,398,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 148,480,000원 | 94,398,720원 | 242,878,720원 |
낙찰가가 내려갈수록 성경숙의 미배당 보증금 인수액이 커지기 때문에, 실질취득은 240,000,000원 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 1회·2회 유찰 뒤 최저가만 보고 할인폭이 크게 확대된다고 해석하면 안 됩니다. 이 물건의 가격 비교 기준은 매 회차 낙찰가 + 미배당 인수액입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 성경숙 보증금 | 240,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 가압류 · 류태숙 | 24,200,800원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 와이즈 | 50,002,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 성경숙 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 348,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,048,000원을 제외한 227,952,000원이 성경숙 임차보증금에 배당되고, 잔여 보증금 12,048,000원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 야음동 야음중학교 동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트 단지·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이나 현장 조사 당시 폐문부재로 주거 겸용 여부 등 정확한 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 401호이며 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역이며 소로3류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,262,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 신선산아드리아 실거래 표본 12건의 전체 평균은 305,575,000원이지만, 가격 판단은 최신성이 높은 최근 12개월 평균 316,857,142원과 최신 거래 325,000,000원을 우선합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 성경숙 배당·인수 재계산. 현재 회차 예상배당 227,952,000원과 미배당 인수 12,048,000원을 기준으로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 하종관 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 성경숙 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 성경숙으로 기재돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약과 보증금 지급 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 57,798,400원, 2회 유찰 시 인수 94,398,720원으로 커져 실질취득은 240,000,000원 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
- 실제 이용 확인. 공부상 오피스텔이나 현장 폐문부재로 정확한 이용상태가 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 차이는 있지만, 권리가 먼저다
이 물건의 표면 최저가는 232,000,000원이지만 실제 비교 기준은 성경숙 미배당 인수액을 포함한 244,048,000원입니다. 그 실질취득액조차 최근 12개월 평균 316,857,142원과 최신 거래 325,000,000원보다 낮아 가격 차이는 분명합니다. 그러나 성경숙 보증금 240,000,000원이 대항력 있는 권리로 남아 있고, 하종관은 전입·보증금이 모두 미상입니다. 여기에 성경숙과 경매채권 관계에 대한 확인 경고까지 있습니다.
결론은 ‘가격은 관심, 권리는 확인 전 보류’입니다. 유찰 횟수가 늘어 최저가가 내려가더라도 인수액이 함께 커져 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다. 하종관의 점유·보증금과 성경숙 임대차 실체가 확인돼야 현재 계산된 가격 메리트를 실제 메리트로 인정할 수 있습니다.
