울산지방법원 2026타경10216. 울산 남구 야음동 신선산아드리아 4층 401호입니다. 경매상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부에는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 현장 조사 당시 폐문부재로 실제 주거 사용 여부는 확인되지 않았습니다. 이 물건은 경매 초보자가 가장 주의해야 할 대항력 임차보증금 인수형에 해당합니다.

등기부상 2020년 울산제일새마을금고 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 2025.09.05. 류태숙의 가압류입니다. 그런데 임차인 성경숙의 전입일은 그보다 앞선 2025.01.31.이며, 확정일자는 2021.07.26.입니다. 매각물건명세서에도 주택임차권등기 보증금 중 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 인수 권리가 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차인 대항력

최초 설정된 울산제일새마을금고의 채권최고액 480,000,000원 근저당권은 2020.11.19. 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 이후 2025.09.05. 가압류가 기준권리가 되고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 성경숙은 말소기준일보다 앞서 전입한 것으로 기록되고, 주택임차권등기 및 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수가 명시되어 있습니다. 등기일이 2025.12.23.이라는 이유만으로 이 임차권을 후순위 소멸권리로 처리하면 실제 인수 위험을 놓칠 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.4억과 미상 점유자

성경숙은 경매개시결정의 채권자이면서 임차권등기 권리자이기도 합니다. 따라서 경매신청 청구액 240,000,000원과 임차보증금 240,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당사자 관계와 채권의 실체, 임대차계약의 진정성은 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 기록만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 50.8%가 아닌 실질취득 76.0%로 판단

신선산아드리아의 유사 면적 실거래는 총 12건이며, 그중 최근 12개월에 해당하는 8건 평균은 319,750,000원입니다. 전체 12건 평균 319,833,333원과 비슷하지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 사용합니다. 최신 2026.09. 거래가는 315,000,000원이며, 최근 거래 수준은 이전 대비 -0.1%의 소폭 하락 추세입니다.

실거래 비교 표본은 전용 82.02~84.95㎡로, 분석대상 면적 80.74㎡와 정확히 일치하지 않습니다. 본건의 층·실제 용도·내부상태에 따른 가격 차이는 별도 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,073,600원을 공제한 나머지를 성경숙에게 우선 배당하는 가정입니다. 성경숙의 경매신청 채권과 임차보증금은 동일인에 관한 것으로 중복 수령을 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 세금 압류에 따른 실제 배당순위는 미반영이며, 배당순위나 인정 채권액이 달라지면 인수액도 변경될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 낮아질수록 배당금이 줄어드는 대신 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가합니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 폭만큼 실제 취득비용이 감소하지 않습니다.

실질취득 = 낙찰가 + 성경숙의 미배당 보증금 인수액. 차이는 회차별 추정 집행비용에 의한 것입니다. 하종관 관련 부담, 세금 배당변동, 취득세·등기비용 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 야음동 야음중학교 동측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2020.03.12. 준공된 신선산아드리아로, 전체 44세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 건물에 승강기, 소방, 급·배수 및 난방설비가 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 도시지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 소로3류와 중로3류 도로에 접하고, 토지면적은 985.1㎡, 공시지가는 2,262,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나 실제 주거 겸용 여부는 확인이 필요합니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 유사 면적 실거래는 확인되지만, 본건은 4층이고 비교 거래는 주로 6~15층입니다. 또한 실제 용도에 따른 매수층과 금융 조건 차이를 고려해야 합니다.
• 시세 추세. 최근 거래 평균은 이전 대비 -0.1%로 소폭 하락했습니다. 급격한 하락을 단정할 수준은 아니지만 하락 추세를 배제한 낙관적인 가격 평가는 피해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 성경숙 보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 240,000,000원 보증금의 배당 후 잔액 인수 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 하종관 권리관계 조사. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 추가 조사해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 그대로 남겨서는 안 됩니다.
• 성경숙과 경매신청 채권의 관계. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일하므로 계약서, 보증금 지급 내역, 채권의 동일성, 실제 점유 사실을 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 2026.03.05. 동울산세무서장의 압류가 있습니다. 체납세액과 법정기일, 임차보증금보다 선순위 배당될 세액이 있는지 확인해야 합니다. 세금이 우선 배당되면 성경숙의 미배당액 및 인수 부담이 증가할 수 있습니다.
• 근저당 말소 확인. 2020년 울산제일새마을금고 근저당권은 2020.11.19. 해지로 말소된 기록이므로 현재 권리 순위 산정에서 제외해야 합니다.
• 용도 및 주거성 검증. 근린시설 분류, 공부상 오피스텔, 주거 임차권등기의 관계를 건축물대장·현황조사·임대차계약서와 대조해야 합니다.
• 실질취득액 중심 입찰. 최저가 162,400,000원뿐 아니라 보증금 인수액을 합한 243,073,600원을 기준으로 취득세·기타 비용을 포함한 자금계획을 작성해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 현장 재방문으로 실제 점유자와 사용 형태를 확인하고, 인도 협의 가능성, 미납 공용관리비 및 추가 부담을 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.624억 ≠ 실제 취득비용 1.624억”

이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 162,400,000원이 아니라 임차보증금 240,000,000원입니다. 현재 추정 배당 구조에서는 80,673,600원을 매수인이 인수하게 되어 실질취득 추정액이 243,073,600원에 이릅니다.

최근 12개월 실거래 평균 319,750,000원과 비교하면 실질취득액은 약 76.0%로 시세보다 낮습니다. 다만 유사 면적 거래 기준이고, 시세도 -0.1%의 소폭 하락 추세입니다. 무엇보다 하종관의 대항력과 보증금이 미상이고 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 존재합니다. 따라서 표면적인 시세 차액이 실제 안전마진이라고 확정할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 최저가만 보면 저렴해 보이지만, 유찰이 진행되어도 실질취득은 약 240,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 성경숙의 배당·인수관계, 하종관의 임차권, 세금 및 실제 이용상태가 명확해지기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 대기가 아니라 인수권리의 정확한 확정과 실질취득가격 검증입니다.