울산지방법원 2026타경10230. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 9층 902호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용하는 전용 24.4252㎡ 규모의 집합건물입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가 88,000,000원에서 최저가 61,600,000원으로 내려왔습니다.
이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 임차인 장준호의 대항력과 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 함께 존재한다는 점입니다. 장준호는 2022.12.12. 전입·점유를 시작하고 확정일자도 받았습니다. 이후 2024.10.16. 국세 압류가 말소기준권리가 되었으므로, 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다.
그런데 채권자이자 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 잔여 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 보통의 대항력 보증금 인수형 경매와 달리 매수인이 미배당 보증금을 추가 부담하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 확약의 원본 효력과 실제 환금성 확인이 더 중요한 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 9층 902호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 번영로 266 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 |
| 전용면적 / 층수 | 24.4252㎡ · 지상 20층 중 9층 902호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 20층 |
| 단지 규모 / 준공 | 태화강더뷰 · 195세대 · 2017.06.21. |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 (2019.02.28. 신탁재산의 귀속으로 소유권이전) |
| 감정가 | 88,000,000원 |
| 최저매각가 | 61,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,651,256원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.16. 갑구 5번 압류 · 국(울산세무서장) |
| 임차인 | 장준호 · 보증금 90,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (2026.07.22. 대항력포기확약서 반영) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.10.16. 울산세무서장의 압류입니다. 현재 등기상 2025.11.20. 울산광역시 남구 압류와 2026.02.10. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정되었던 경남은행 근저당권 440,000,000원은 2022.02.17. 이미 말소되었고, 황국경의 전세권 90,000,000원도 2022.12.12. 말소되었습니다.
반면 장준호의 전입·점유는 2022.12.12.로 말소기준 압류보다 빠릅니다. 임차권등기가 2024.12.30. 이루어졌다는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 확약이 없었다면 보증금 부족분 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 실질 인수는 0원
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 장준호 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
90,000,000원 | 2022.12.12. 2022.12.12. |
대항력 有
우선변제 有 보증기관 승계 |
실질 0원 대항력포기확약서 |
실제 임차인은 장준호 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권의 승계인이자 경매 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 임차보증금 90,000,000원을 이중 합산해서도 안 됩니다.
- 임대차계약. 2022.11.25. 계약, 2022.12.12. 점유 개시·전입·확정일자.
- 대항력. 2024.10.16. 말소기준 압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력 있음.
- 우선변제. 확정일자와 배당요구를 갖추었으며 2024.12.30. 임차권등기.
- 보증기관 승계. 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 확인됨.
- 확약. 2026.07.22. 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의.
따라서 해당 임차인의 보증금 부족분은 매수인 실질 인수 0원으로 반영합니다. 이는 대항력이 처음부터 없다는 뜻이 아니라, 대항력을 행사하여 매수인에게 잔존 보증금을 청구할 권리를 확약으로 포기했다는 의미입니다.
하지만 이 사건은 해당 금액에 대한 반환청구권을 포기하는 확약이 있으므로 실제 취득비용에 29,908,800원을 더하지 않습니다. 확약이 적용되지 않는 가정에서는 실질취득비용이 보증금 90,000,000원 수준으로 고정되어 최근 12개월 평균 86,900,000원보다 높아지므로, 최저가 61,600,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
※ 위 29,908,800원은 확약 미적용을 가정한 현재 회차의 원칙상 미배당액이며, 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 장준호 임차권에 한정됩니다. 다른 점유자나 별도의 인수 권리가 사후 확인된다면 본 확약으로 자동 해소되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시 최근 시세 대비 70.9%
태화강더뷰 동일 면적대 전용 24.43㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 86,900,000원, 최신 거래는 2026.03. 86,500,000원입니다. 이번 최저가 61,600,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 24.43㎡ | 16 | 86,500,000원 |
| 2026.02 | 24.43㎡ | 20 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 24.43㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 24.43㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 24.43㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2025.11 | 24.43㎡ | 16 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 24.43㎡ | 16 | 89,500,000원 |
| 2025.10 | 24.43㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 24.43㎡ | 20 | 87,500,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 20 | 87,000,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 11 | 85,300,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 17 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.43㎡ | 12건 | 86,900,000원 |
실거래 가격은 84,000,000원~90,000,000원 범위에 형성되어 있습니다. 최신 2026.03. 거래금액도 86,500,000원으로 최근 평균과 가까운 수준입니다. 최저가 61,600,000원은 이 거래 범위보다 낮습니다.
중요한 것은 이 가격 비교가 확약에 따라 실제 인수액이 0원이라는 전제에서만 성립한다는 점입니다. 보증금 인수가 남는 일반적인 대항력 임차인 사건이었다면 최저가가 아니라 보증금 수준의 실질취득비용으로 비교해야 합니다. 이번 사건은 바로 그 차이를 만드는 확약이 존재합니다.
특히 이 물건은 소형 주거 이용 집합건물로, 매수층과 임대·매매 수요를 개별적으로 확인해야 합니다. 가격 할인과 환금성은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,508,800원 |
| 1. 장준호 임차보증금 우선변제 | 90,000,000원 | 60,091,200원 |
| 2. 신청채권자 주택도시보증공사 | 94,651,256원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,508,800원과 임차보증금 우선배당 60,091,200원이 매각대금 61,600,000원을 전부 소진하는 계산입니다. 신청채권자 청구액 94,651,256원에 대한 별도 예상배당은 0원입니다. 주택도시보증공사의 임차권 승계분과 신청채권을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 계산하지 않도록 유의해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정배당입니다.
⑤ 유찰 회차별 분석 — 확약이 없다면 가격 하락 효과도 제한적
| 회차 | 최저가 | 원칙상 보증금 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 61,600,000원 | 29,908,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 43,120,000원 | 48,056,160원 | 0원 |
| 3회 유찰(34% 수준) | 30,183,999원 | 60,759,313원 | 0원 |
원칙상 보증금 인수액은 각 회차의 추정배당과 집행비용을 반영한 확약 미적용 시나리오입니다. 확약 유효 시 해당 임차권의 실질 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 아래 회차들은 가능성 분석일 뿐 실제 매각기일이나 최저가 확정을 의미하지 않습니다.
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가하므로, 매수인의 실질취득비용은 보증금 90,000,000원 부근에서 유지됩니다. 즉 보증금 인수형 경매에서는 유찰이 거듭되더라도 실제 취득비용이 그만큼 내려가지 않는 함정이 있습니다.
하지만 이 사건은 확약에 의해 해당 임차보증금 인수액이 0원이므로, 회차별 최저가 하락이 실질취득비용의 하락으로 연결될 수 있습니다. 따라서 확약의 지속적 효력 확인이 가격 판단의 전제조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 삼산동 울산KBS 북서측 인근의 태화강더뷰. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다. 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물. 위생급배수·승강기·소화전·주차 및 난방 관련 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 삼산지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 사건상 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태는 건축물대장 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 195세대 규모이며 전용 24.43㎡대 실거래 12건이 확인됩니다. 반면 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%는 보수적인 출구전략이 필요한 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력포기확약서 원본. 2026.07.22. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 원문, 적용 범위, 현재 매각조건에서의 효력을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 임차권 승계 관계. 장준호의 주택임차권과 주택도시보증공사의 승계 관계를 확인하고, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 이후 이행 가능한지 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자가 확정되지는 않습니다. 실제 거주자, 인도 상태, 퇴거 협의와 명도비용을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장·등기부·집합건축물 현황과 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 9층 902호의 향·내부 상태·관리 상태를 확인하고, 동일 면적대 거래가 84,000,000원~90,000,000원이라는 사실만으로 개별 물건의 매각가치를 확정하지 않아야 합니다.
- 환금성. 단지 평균 4.0회 유찰과 낙찰률 0.0%를 고려해 재매각까지 걸릴 수 있는 기간과 매수 수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 체납·세금. 국세와 지방세 압류가 있었으므로 당해세, 배당순위 및 미납 관리비의 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,000만원 인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건의 겉모습은 대항력 있는 임차보증금 90,000,000원이 최저매각가 61,600,000원보다 큰 전형적인 보증금 인수형 경매입니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 매각물건명세서에 기재되어 있고, 이에 따라 해당 임차보증금 부족분의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
그 전제가 유효하다면 최저가 61,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 86,900,000원의 70.9%에 불과합니다. 최신 거래 86,500,000원과 비교해도 가격상 여유가 있습니다. 보증금 미배당액을 실제 부담하는 일반적인 대항력 경매와는 가격 구조가 명확히 다릅니다.
그렇다고 무조건 유리한 물건은 아닙니다. 단지 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계는 환금성 위험을 드러냅니다. 또한 사건상 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태의 일치 여부, 확약의 실제 적용 및 점유관계를 검증해야 합니다.
결론은 “확약 확인 시 가격상 매력은 있지만, 환금성과 권리 이행 확인이 선행되어야 하는 물건”입니다. 가격 차이는 분명하지만 낙찰 후 되팔 수 있는지, 어떤 절차로 명도와 임차권 말소를 마칠 수 있는지에 따라 최종 투자 판단은 달라집니다.
