울산지방법원 2026타경10230. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 9층 902호입니다. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 권리분석의 핵심은 2022.12.12. 전입·점유·확정일자를 갖춘 장준호의 90,000,000원 임차보증금입니다. 말소기준은 2024.10.16. 국의 압류이므로 임차인의 전입이 더 빨라 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
통상 이 구조라면 신건 매각가 88,000,000원에서 배당되지 못하는 보증금 일부가 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 배당 계산도 집행비용 1,984,000원을 제외한 86,016,000원을 임차인에게 배당하고 3,984,000원을 부족분으로 계산합니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 2026.07.22. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 장준호 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 9층 902호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 면적 / 층 | 24.4252㎡ · 지하3층, 지상20층 건물 중 9층 902호 |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,651,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 단지 | 태화강더뷰 · 195세대 · 2017.06.21. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2024.10.16. 국의 압류입니다. 이후 2024.12.30. 등기된 장준호의 주택임차권, 2025.11.20. 남구 압류, 2026.02.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 장준호의 실제 전입·점유·확정일자는 모두 2022.12.12.로 말소기준보다 빠르므로 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장준호 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2022.12.12. 2022.12.12. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 잔존청구 포기 임차권 말소 동의 |
장준호는 전입·점유·확정일자가 모두 2022.12.12.이고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 이 임차권은 주택도시보증공사가 승계했고, 그 승계인이 해당 임차권에 관한 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약을 제출했습니다. 확약은 장준호 임차권에 한해 적용되며, 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 장준호 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 88,000,000원은 최근 평균보다 높다
태화강더뷰 전용 24.43㎡ 동일면적의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 평균이 아니라 이 최근 12개월 평균 86,900,000원과 최신 거래 86,500,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 24.43㎡ | 16 | 86,500,000원 |
| 2026.02 | 24.43㎡ | 20 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 24.43㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 24.43㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 24.43㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2025.11 | 24.43㎡ | 16 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 24.43㎡ | 16 | 89,500,000원 |
| 2025.10 | 24.43㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 24.43㎡ | 20 | 87,500,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 20 | 87,000,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 11 | 85,300,000원 |
| 2025.08 | 24.43㎡ | 17 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 86,900,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 84,000,000원~90,000,000원이고 평균은 86,900,000원, 최신 거래는 86,500,000원입니다. 확약 적용 후 실질취득액은 최저가와 같은 88,000,000원이므로 최근 12개월 평균의 101.3%입니다. 즉 현재 신건 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 1. 임차인 장준호 보증금 | 90,000,000원 | 86,016,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,651,256원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 장준호 보증금은 3,984,000원이 미배당으로 남지만, 2026.07.22. 제출된 대항력 포기확약서에 따라 그 잔존 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산KBS 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층입니다.
- 도로·토지. 단지 주변 가로망 상태는 양호하며, 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(삼산지구)에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일면적 거래가 12건 확인되지만, 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.7회로 집계돼 있어 경매시장에서는 가격 민감도가 큰 편으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서 원문과 동일한지 반드시 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약은 장준호 임차권에 적용되므로 낙찰 후 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 실질취득 88,000,000원은 최근 12개월 평균 86,900,000원의 101.3%입니다. 현재 회차에 가격 할인 메리트를 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 참고. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다. 현 회차는 0회 유찰 신건입니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 도시형생활주택으로 이용중입니다. 아파트로 가정하지 말고 이용·대출·세금 조건을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동요소. 제시된 배당은 집행비용과 임차보증금 중심의 계산이며 실제 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 얼핏 보면 90,000,000원 보증금의 선순위 임차인이 감정가 88,000,000원보다 커서 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 배당 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.22. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득액은 88,000,000원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균은 86,900,000원, 최신 거래는 86,500,000원인데 실질취득액은 88,000,000원입니다. 최근 시세의 101.3%이므로 신건에서 “싸게 사는 경매”라고 부를 수 없습니다. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.7회입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격은 아직 보수적으로 볼 구간입니다.
