울산지방법원 2026타경10262. 울산 남구 달동 중앙로 158, 통칭 ‘쁘띠팔레드시티’ 15층 1501호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정요항표상 집합건축물대장의 용도는 오피스텔입니다. 소유자 김윤희는 2023.05.15 매매를 원인으로 2023.05.23 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 283,000,000원입니다. 같은 날 설정된 남울산새마을금고 근저당 204,000,000원은 2023.09.01 이미 말소됐습니다.
이 사건의 핵심은 그 뒤입니다. 임차인 이지혜는 2023.08.31 전입신고·점유개시·확정일자를 갖췄고, 보증금은 189,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2024.03.28 울산광역시 중구 압류보다 임차인의 대항요건이 먼저 완성됐기 때문에, 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 보증금 미배당 잔액까지 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 881-10 15층 1501호 · 도로명 울산광역시 남구 중앙로 158 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 18층 건물 내 15층 1501호 |
| 소유자 | 김윤희 · 2023.05.15 매매 · 거래가액 283,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지혜 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 후순위지만 대항력은 선순위
말소기준은 2024.03.28 울산광역시 중구 압류입니다. 이후 국세 압류, 지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 이지혜의 전입·점유·확정일자는 모두 2023.08.31로 말소기준보다 빠릅니다. 등기부상 주택임차권은 2026.01.29에 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 이 임차권등기일이 아니라 2023.08.31의 전입·점유입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지혜 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2023.08.31 | 우선변제 가능 확정일자 2023.08.31 · 배당요구 | 보증기관 승계 아님 |
② 유찰 시나리오 — 최저가보다 ‘실질취득가’를 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 237,000,000원 | 0원 | 237,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 189,600,000원 | 2,854,400원 | 192,454,400원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 151,680,000원 | 40,243,520원 | 191,923,520원 |
표의 핵심은 2회 유찰입니다. 최저매각가는 237,000,000원에서 151,680,000원까지 크게 내려가지만, 임차보증금 189,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 2회 유찰 시에는 151,680,000원짜리 물건을 사는 것이 아니라, 인수 40,243,520원을 합쳐 실질취득 191,923,520원으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 이지혜 보증금 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 이지혜 | 189,000,000원 | 43,882,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 237,000,000원 가정에서는 임차보증금 189,000,000원이 전액 배당되어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 존재하고, 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당과 임차보증금 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 달동 롯데마트 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트조 18층 건물 내 15층 1501호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 도시가스, 기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역으로 대로2류와 소로2류에 접하고, 단지는 2면이 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,157,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 2회 유찰 시 최저가 151,680,000원에만 시선을 두지 말고, 인수 40,243,520원을 더한 191,923,520원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 당해세로 선순위 배당되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이지혜로 표시되므로 임대차채권과 신청채권의 법률관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 시점 확인. 임차권등기일 2026.01.29보다 전입·점유일 2023.08.31이 더 중요합니다. 이 날짜가 말소기준 2024.03.28보다 앞섭니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 오피스텔, 임차인은 주거용으로 기재돼 있습니다. 현장 이용상태와 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 교부청구 내역과 실제 배당순위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 그대로 적용되지 않는다
이 사건은 신건만 보면 매수인 인수액이 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 임차인 이지혜는 2023.08.31 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 말소기준은 그보다 늦은 2024.03.28입니다. 그래서 매각대금이 내려가 임차보증금 189,000,000원을 전부 배당하지 못하면 그 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
실제로 2회 유찰 시 최저가는 151,680,000원까지 내려가지만 인수액은 40,243,520원으로 늘어 실질취득은 191,923,520원입니다. 즉 이 물건의 승부처는 최저매각가 숫자가 아니라 “낙찰가 + 미배당 보증금 인수액”입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 임차인·경매신청채권자 동일인 관계까지 확인해야 하므로, 신건 인수 0원이라는 한 줄만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
