울산지방법원 2026타경10262. 울산 남구 달동 중앙로 158, 통칭 ‘쁘띠팔레드시티’ 15층 1501호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 집합건축물대장의 용도는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 18층 건물이며 대상 호실은 15층에 있습니다. 소유자는 김윤희로, 2023년 5월 15일 매매계약에 따른 소유권이전등기가 2023년 5월 23일 접수됐고 당시 거래가액은 283,000,000원입니다.

이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 최저매각가가 아니라 임차인의 선순위 지위입니다. 임차인 이지혜는 2023년 8월 31일 전입신고와 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준으로 판단된 2024년 3월 28일 중구 압류보다 앞선 날짜입니다. 이후 2026년 1월 29일 임차권등기가 이루어졌고, 2026년 2월 20일 이지혜가 신청한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있어 가격과 권리의 분리 분석이 불가능한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금

임차인 권리 및 인수 판정

확인되는 실제 임차인은 이지혜 1명입니다. 이지혜는 임차권등기권자이면서 이 사건 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인의 보증금과 경매신청채권을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

신청채권자와 임차인의 동일성. 이지혜가 임차권자이자 경매 신청채권자인 점은 임대차계약, 보증금 실제 지급, 임차권등기명령 및 배당요구의 기초를 대조할 필요가 있는 사안입니다. 다만 이러한 동일성만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 소유자 김윤희와 임차인 이지혜는 등기상 서로 다른 사람입니다.

세금 관련 압류. 중구 압류, 동울산세무서 관련 국세 압류, 울산세무서 관련 국세 압류, 남구 압류가 확인됩니다. 이들 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 세금채권의 실제 배당순위와 배당액은 등기의 소멸 여부와 별도 문제입니다. 당해세 등 우선배당 세액이 발생하면 임차인 배당액이 줄어 인수 잔액이 늘어날 수 있습니다.

② 가격의 핵심 — 유찰되어도 실질취득은 크게 낮아지지 않는다

감정가는 237,000,000원, 현재 최저매각가는 165,900,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%가 되었지만, 이 숫자만으로 저가 매수라고 해석하면 안 됩니다. 임차인의 보증금 189,000,000원이 매각대금보다 크고, 배당받지 못한 잔액을 매수인이 부담하기 때문입니다.

2회 유찰 시 최저매각가는 116,130,000원으로 낮아지지만, 매수인 예상 인수액은 75,295,820원으로 늘어납니다. 3회 유찰 시에도 최저매각가는 81,291,000원으로 내려가는 반면, 인수액은 109,572,238원으로 커집니다.

결국 세 회차의 추정 실질취득액은 각각 192,122,600원, 191,425,820원, 190,863,238원입니다. 차이는 예상 집행비용의 변동 때문이며, 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다.

비교 가능한 최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태이므로, 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다. 소유자의 2023년 거래가액 283,000,000원과 감정가 237,000,000원은 참고할 수 있지만, 이를 현재 매매시세로 대체해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)

현재 최저매각가 낙찰을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 3,122,600원과 임차인 배당 162,777,400원의 합계가 매각대금 165,900,000원입니다. 인수액 26,222,600원은 매각대금 배당 밖에서 매수인이 부담할 것으로 추정되는 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

이지혜의 경매신청채권 189,000,000원과 임차보증금 189,000,000원은 동일인의 청구로, 별도의 독립된 보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 경매개시결정 항목의 예상배당 0원도 임차인 우선변제 배당 162,777,400원을 부정하는 의미가 아닙니다. 실제 배당표와 청구의 동일성은 최종 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 달동 롯데마트 북서측 인근에 위치한 통칭 ‘쁘띠팔레드시티’입니다. 주변은 근린생활시설과 업무시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 대중교통수단이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 18층 건물 중 15층 1501호입니다. 외벽은 장식석 및 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다.
• 건물 설비. 위생·급배수시설, 소화전설비, 승강기, 도시가스설비 및 기계식주차설비가 있습니다.
• 용도. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되지만 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 임차권은 주거 사용을 전제로 등기되어 있어 공부상 용도와 실제 사용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 토지 및 도로. 세장형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 2면이 포장도로에 접하고 있으며 도로망 상태는 보통입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역이며 대로2류(폭 30~35m)와 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 토지 지표. 공시지가 4,157,000원/㎡, 토지면적 395.7㎡로 표시됩니다. 이는 개별 호실의 전유면적이나 현재 시세를 의미하지 않습니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 사용상태와 경매상 용도 표기는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔 용도, 근린·업무시설 중심 입지와 대항력 임차보증금 인수구조를 고려하면 일반적인 주거용 아파트와 동일한 매수층이나 환금성을 가정하기 어렵습니다. 현재 시세 대비 실질취득의 우위는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 입찰 상한 설정. 현재 최저가 165,900,000원이 아니라 보증금 예상 인수액을 합산한 192,122,600원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다. 취득 관련 비용은 별도로 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 미배당 잔액 매수인 인수 조항을 재확인하고, 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 및 배당요구 검증. 이지혜의 임대차계약서, 189,000,000원 보증금 지급증빙, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 경매신청채권과 임차보증금 동일성. 이지혜가 임차권자이자 강제경매 신청채권자라는 점을 확인하고, 동일 청구의 중복 계산이나 별도 권리 오인을 피해야 합니다.
• 국세·지방세 교부청구 확인. 중구, 국세 관련 세무서 및 남구 압류에 관한 세금채권액과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 당해세 우선배당은 보증금 미배당액에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 이전 등기 정리 확인. 남울산새마을금고 근저당은 2023.09.01. 말소됐고, 과거 강제경매개시결정과 보전처분도 말소됐습니다. 현행 등기와 과거 말소 경위를 함께 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 2회·3회 유찰 가정에서도 실질취득은 각각 191,425,820원과 190,863,238원입니다. 낮아진 최저가만으로 가격 경쟁력이 개선된다고 보지 않아야 합니다.
• 용도 및 금융조건 확인. 경매상 근린시설과 집합건축물대장상 오피스텔 표시, 실제 주거 사용상태를 대조하고 해당 용도에 적용되는 취득·대출·임대 조건을 사전 검토해야 합니다.
• 점유·인도 및 관리비 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유상태를 구분하여 확인하고, 보증금 반환 및 인도 절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 검토해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 동일 건물의 실제 비교 가능한 거래를 확보한 후 실질취득액과 비교해야 합니다. 과거 소유권 거래가액이나 감정가만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.

맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득 70%”

이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 165,900,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 189,000,000원과 그 미배당 잔액입니다. 현재 회차에서 추정되는 실질취득액은 192,122,600원이며, 더 유찰되더라도 보증금 인수액 증가로 인해 총 부담은 크게 줄어들지 않습니다.

권리 측면에서는 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에 미배당 보증금 인수가 명시되어 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 변동 가능성, 임차권자와 경매신청채권자의 동일성 확인, 오피스텔과 근린시설 용도 표시의 점검 필요성이 겹칩니다.

최근 실거래를 바탕으로 한 가격 경쟁력도 아직 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 구체적이고, 가격상 이점은 검증되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 적극 입찰보다 보증금 인수·세금배당·실질취득 대비 시세 확인을 우선하는 보수적 검토입니다. 더 낮은 낙찰가가 곧 더 저렴한 실질취득을 의미하지 않는다는 점이 이 물건의 핵심입니다.