울산지방법원 2026타경10268. 울산 중구 남외동 7-7의 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 326.1㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 도로접면은 광대로한면입니다. 건물은 철근콘크리트·조적조·철골조 평스라브지붕 2층 구조이고, 일반건축물대장상 1·2층 용도는 제2종근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사이누잇입니다.
권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.07.22 설정된 경남은행 채권최고액 660,000,000원 근저당이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 경남은행 근저당과 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 울산광역시 중구 압류는 후순위입니다. 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 점유·명도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10268 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 남외동 7-7 · 북부순환도로 792 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 326.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 상업기타 · 완경사 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 조적조 및 철골조 평스라브지붕 2층 · 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(1,2층) |
| 소유자 | 주식회사이누잇 |
| 감정가 / 최저가 | 1,274,570,280원 / 1,274,570,280원 (신건) |
| 청구금액 | 996,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
말소기준은 2022.07.22 경남은행 근저당 660,000,000원입니다. 이후 경남은행의 240,000,000원·60,000,000원·36,000,000원 근저당과 신용보증기금의 가압류, 경매개시결정, 울산광역시 중구 압류는 말소기준 이후 권리입니다. 2025.09.29에는 을구 16번과 17번 근저당 중 각각 54,000,000원, 36,000,000원이 신용보증기금에 일부대위변제에 따라 이전된 기록도 있습니다.
② 가격 — 신건이지만 시세 비교는 유보
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,274,570,280원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 가격 매력은 현장조사와 별도 시세 확인을 거친 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,274,570,280원 | 17,916,071원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,019,656,224원 | 270,280,986원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 815,724,979원 | 472,172,919원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 낮아지고 채권자 미배당은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 권리 인수는 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,274,570,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,145,703원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 주식회사경남은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 주식회사경남은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 16번 근저당 · 주식회사경남은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 을구 17번 근저당 · 주식회사경남은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 281,340,648원 | 263,424,577원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,277,340,648원 중 예상 배당액은 1,259,424,577원이며, 17,916,071원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 제시외 건물 — 이 사건의 핵심 현장 리스크
권리등기만 보면 인수액 0원으로 단순하지만, 건물 일부가 매각 대상 외 토지에 걸쳐 있다는 점은 별개의 현장 문제입니다. 특히 일괄매각 대상 토지 7-7과 인접지 7-12의 경계, 제시외 부분의 실제 위치와 이용 상태를 확인하지 않고 등기만으로 판단하기에는 위험합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 남외동 큰밭골교차로 북동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 1·2층 모두 제2종근린생활시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트·조적조·철골조 평스라브지붕 2층으로, 외벽은 드라이비트·몰탈위 페인팅 등, 내벽은 페인팅·벽지·타일·콘크리트 등 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 326.1㎡, 공시지가 1,659,000원/㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·세로장방·광대로한면입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시가 없고 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 제시외 다용도실 21.5㎡가 남외동 7-12 일부에 걸쳐 있으므로 토지 경계와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 노유자시설에서 일반건축물대장상 제2종근린생활시설로 용도변경된 상태를 관련 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 1,274,570,280원으로 감정가와 같지만 비교 실거래 근거가 없어 별도의 현지 시세 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 신건에서도 채권 미배당 17,916,071원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리가 쉽습니다. 2022.07.22 경남은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 이어지는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사실만으로 안전한 물건이라고 결론내리기에는 이릅니다.
제시외 다용도실 21.5㎡가 매각 대상이 아닌 남외동 7-12 일부에 걸쳐 있고, 감정요항상 임대관계도 미상입니다. 또한 신건 최저가 1,274,570,280원이 시장에서 어느 수준인지 확인할 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 등기 인수는 0원, 승부처는 경계·점유·가격 검증. 이 세 가지를 현장에서 해결한 뒤 입찰가를 정해야 하는 근린시설·토지 사건입니다.
