울산지방법원 2026타경10268. 울산광역시 중구 남외동 7-7에 위치한 토지와 2층 근린시설이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 326.1㎡, 지목은 대지이며, 일반건축물대장상 건물 용도는 1·2층 모두 제2종근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사이누잇으로, 2022년 7월 22일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 경남은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 660,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 경남은행 근저당권이 추가로 설정되고, 신용보증기금의 가압류와 지방자치단체의 압류까지 이어졌습니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 유더블유제십육차유동화전문 유한회사이며 청구금액은 996,000,000원입니다. 경매로 소멸할 채권이 많다는 사실 자체보다 중요한 것은 매수인이 승계하는 권리가 있는지, 그리고 실제 인도와 사용에 장애가 있는지입니다. 이 물건은 특히 후자의 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10268 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 남외동 7-7 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 북부순환도로 792 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 326.1㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 | 철근콘크리트·조적조·철골조, 평스라브지붕 2층 건물 |
| 건축물대장상 용도 | 제2종근린생활시설(1·2층) |
| 소유자 | 주식회사이누잇 (2022.07.22 소유권이전) |
| 감정가 | 1,274,570,280원 |
| 최저매각가 | 892,199,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 유더블유제십육차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 996,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22 을구 14번 · 경남은행 근저당권 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 제시외 건물 | 다용도실 · 판넬조 판넬지붕 단층 21.5㎡ · 매각 포함 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 · 임차인 등재 0명 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.07.22 경남은행의 을구 14번 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정된 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 설정된 경남은행의 을구 15·16·17번 근저당권과 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 울산광역시 중구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
구체적으로 2025년 9월 29일 신용보증기금은 을구 16번 근저당권에서 54,000,000원, 을구 17번 근저당권에서 36,000,000원에 해당하는 일부 이전등기를 마쳤습니다. 이는 보증기관의 담보채권 대위변제·승계와 관련된 것으로, 임차인 보증금이나 별도의 임차권 승계로 해석할 사안이 아닙니다.
2025년 6월 19일에는 법원의 재산보전처분이 등기되었으나, 2025년 11월 6일 회생절차폐지결정 확정을 원인으로 말소되었습니다. 국민건강보험공단의 압류 역시 2026년 2월 4일 말소되었습니다. 반면 2026년 3월 3일 설정된 울산광역시 중구의 압류는 후순위 권리로 분류되어 있지만, 조세채권의 실제 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
② 점유·임차관계 — 인수 0원 추정의 전제
| 구분 | 확인 상황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 등재 | 0명 | 확인 대상 없음 | 확인 대상 없음 | 산정 0원 |
| 실제 임대·점유관계 | 임대관계 미상 | 미확인 | 미확인 | 추가 확인 |
실제 임차인으로 등재된 사람은 0명입니다. 그러나 감정평가 관련 사항에서는 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 임차인 명단에 사람이 없다는 사실만으로 건물이 비어 있다거나, 모든 점유자가 법적으로 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.
현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원이고, 이 가정에서 최저매각가 낙찰 시 실질취득금액의 기준도 892,199,000원입니다. 다만 이는 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외한 금액이며, 확인되지 않은 선순위 임대차나 사용관계가 실제로 존재한다면 판단이 달라질 수 있습니다.
③ 가격과 유찰 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 892,199,000원으로 감정가 1,274,570,280원의 70% 수준입니다. 1회 유찰된 사실은 분명하지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 이 물건처럼 토지와 근린시설을 함께 매각하는 경우에는 입지, 용도, 건물 상태와 경계 문제에 따라 시장의 평가가 크게 달라질 수 있습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 892,199,000원 | 880,877,010원 | 396,463,638원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 624,539,300원 | 615,893,907원 | 661,446,741원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 437,177,510원 | 430,405,735원 | 846,934,913원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 매각·배당 시나리오를 기준으로 하며, 실제 매각 결과나 확정 배당을 의미하지 않습니다. 매수인 인수 0원 역시 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에 따른 수치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 892,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,321,990원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 경남은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 경남은행 | 240,000,000원 | 220,877,010원 |
| 3. 을구 16번 근저당 · 경남은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 17번 근저당 · 경남은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 281,340,648원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다는 가정에서 집행비용 11,321,990원을 제외한 채권자 배당액은 880,877,010원입니다. 경남은행의 을구 14번 근저당권에는 660,000,000원이 배당되고, 을구 15번 근저당권에는 220,877,010원이 배당됩니다. 그 단계에서 매각대금이 모두 소진됩니다.
을구 16·17번 근저당권과 신용보증기금 가압류에는 이 계산상 배당액이 없습니다. 채권자들의 총 청구·채권최고액 산정액 1,277,340,648원 가운데 396,463,638원이 미배당으로 남습니다. 이는 채권자 측에서 회수하지 못하는 금액을 의미하며, 후순위 권리가 정상적으로 소멸하는 한 그 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다.
예상배당은 채권최고액 기준 계산으로, 집행비용은 추정액입니다. 실제 피담보채권 잔액, 일부 대위변제에 따른 채권자별 배당, 조세채권의 법정 우선순위, 당해세와 임차인 관련 우선변제 등은 확정 배당에서 달라질 수 있습니다. 울산광역시 중구 압류의 세액 및 법정기일도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용현황 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 남외동 큰밭골교차로 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 326.1㎡, 지목 대, 토지이용상황은 상업기타입니다. 지형은 완경사·세로장방형이며, 도로접면은 광대로한면입니다. 공시지가는 1,659,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트·조적조·철골조로 구성된 평스라브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 용도변경. 매각물건명세서상 목록 2 건물의 공부상 용도는 노유자시설이었으나 일반건축물대장상 제2종근린생활시설로 용도변경되어 있습니다. 현재의 사용 형태가 적법한 용도변경 범위와 일치하는지는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지이용규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 울산혜인학교 관련 상대보호구역에 저촉되고, 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인됩니다. 구체적인 영업 및 시설 용도에 따른 허용 범위를 검토해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이는 제시외 다용도실의 인접 토지 경계 문제까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 토지 가치, 상업적 활용 가능성, 실제 임대수익, 건물의 물리적 상태, 용도제한 등이 매수 수요에 영향을 줍니다. 특히 제시외 건물 경계 문제는 매수자의 활용 계획과 추후 재매각에 장애가 될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물의 경계 확인. 다용도실 21.5㎡가 남외동 7-7과 남외동 7-12에 걸쳐 있으므로 경계측량 및 현장조사로 위치를 확인하세요. 인접 토지 사용승낙, 소유관계, 점유권원, 철거 요구 가능성을 검토해야 합니다.
- 실제 임차인과 점유자 조사. 임차인 등재는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 영업자, 임대차계약, 보증금, 점유 시점과 대항요건을 확인해야 합니다.
- 채권양도·승계 확인. 경매 신청채권자 유더블유제십육차유동화전문 유한회사의 청구액 996,000,000원과 경남은행 근저당권 및 신용보증기금 일부 이전등기의 관계를 경매기록과 채권 관련 서류로 대조하세요.
- 조세채권 확인. 울산광역시 중구의 2026.03.03 압류에 대해 체납세액과 법정기일, 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 압류등기의 매각 소멸과 세금채권의 배당순위는 구별해야 합니다.
- 용도변경 및 영업 허용 범위. 노유자시설에서 제2종근린생활시설로 변경된 건물의 현재 건축물대장, 관련 인허가와 실제 이용상태를 확인하세요. 상대보호구역 등 토지이용 제한도 함께 검토해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 주변 근린시설 및 토지의 최근 거래가격과 실제 임대수익 가능성을 확인하고, 경계 문제 해결비용까지 반영해 가격을 판단해야 합니다.
- 명도·관리비·시설 상태. 현장 점유 상황, 미납 공과금 및 관리비, 건물 내부 상태, 설비 작동 여부와 수선 필요성을 확인하세요. 명도 및 수선에 필요한 비용은 낙찰대금과 별도로 검토해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 경매기록을 다시 대조하세요. 특히 매각기일 변경과 제시외 건물 관련 매각 조건의 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “담보권은 소멸해도, 경계 문제는 남을 수 있다”
울산 남외동 7-7 근린시설은 감정가 1,274,570,280원에서 1회 유찰되어 최저매각가 892,199,000원으로 진행되는 사건입니다. 경남은행의 2022년 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 등기 구조는 비교적 명확합니다. 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
하지만 실제 투자 판단에서 더 중요한 위험은 제시외 다용도실 21.5㎡의 인접 토지 경계 침범과 임대관계 미상이라는 점입니다. 아울러 신청채권자의 청구금액과 예상배당의 연결관계, 조세채권의 우선순위도 확인해야 합니다. 이런 사항은 단순히 후순위 등기가 말소된다는 사실만으로 해결되지 않습니다.
또한 감정가 대비 70%라는 숫자가 현재 시장가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 근린시설의 실제 시세와 임대수익, 건물 경계 문제, 용도제한을 종합적으로 검증한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 경계·점유·채권관계·가격 검증은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 단지 최저가에 낙찰받는 것이 아니라, 낙찰 후 토지와 건물을 법적으로 안정되게 사용하고 처분할 수 있는지 확인하는 데 있습니다.
