울산지방법원 2026타경10329. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 제20층 제2015호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 장제연의 선순위 주택임차권입니다. 장제연은 2021.11.03. 전입·점유를 시작했고, 임대차 보증금은 126,500,000원에서 변경계약 후 132,500,000원으로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2026.01.09. 이루어졌고, 현재 강제경매개시결정은 2026.03.04.이므로 이 임차권이 먼저입니다.
현재 최저매각가 145,000,000원에서는 배당표상 집행비용 2,830,000원을 제하고도 장제연의 132,500,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차만 보면 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰 이후입니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 입찰가는 낮아져도 총 취득부담은 같은 폭으로 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 20층 2015호 · 도로명 울산광역시 남구 삼산로 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 20층 건물 내 제20층 제2015호 |
| 소유자 | 박상만 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장제연 / 132,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
2018년 대한토지신탁주식회사 명의 소유권보존과 신탁등기를 거쳐 2018.06.26. 박상만에게 소유권이 이전됐고, 신탁등기는 말소됐습니다. 2024.07.01. 오케이저축은행의 강제경매개시결정은 2025.09.15. 말소됐습니다. 현재 사건에서는 2026.01.09. 장제연의 주택임차권등기가 존재하고, 그 뒤 2026.03.04. 장제연이 강제경매를 신청했습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장제연 | 별지 목록 기재 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.03 | 2021.10.12 · 변경 2023.10.10 | 132,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
장제연은 확정일자를 갖추고 배당요구를 한 임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 동시에 장제연은 현재 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 권리관계상 동일인이 임차권자와 신청채권자로 나타나며, 사건 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 배당요구 및 신청채권의 발생원인을 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
② 유찰 시 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 회차에서는 145,000,000원에 매각된다고 가정하면 장제연에게 132,500,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰되면 아래처럼 미배당액이 급격히 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 장제연 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 145,000,000원 | 132,500,000원 | 0원 | 145,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 18,924,000원 | 134,924,000원 |
| 2회 유찰 시 | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 41,770,400원 | 134,570,400원 |
따라서 116,000,000원 또는 92,800,000원이라는 최저가 자체만 보고 가격 메리트가 커졌다고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 각 회차의 낙찰가 + 인수되는 보증금 잔액입니다. 시세 대비 유불리는 별도의 거래가격 검증 없이 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 장제연 | 132,500,000원 | 132,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,670,000원 |
현재 신건 145,000,000원 가정에서는 신청채권 132,500,000원이 전액 배당되고 소유자에게 9,670,000원이 남아 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 소재 울산여자고등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 20층 건물의 제20층 제2015호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 근린생활시설 및 업무시설 건부지이며 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심), 광로3류와 소로3류에 접하며 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리해서 계산. 신건은 배당표상 인수 0원이지만, 1회 유찰부터 선순위 임차보증금 미배당이 발생합니다.
- 실질취득가 기준. 1회 유찰은 116,000,000원이 아니라 134,924,000원, 2회 유찰은 92,800,000원이 아니라 134,570,400원으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 계약일 2021.10.11., 변경계약 2023.10.10., 전입·점유 2021.11.03., 임차권등기 2026.01.09.의 순서를 임대차계약서와 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 장제연은 임차권자이면서 현재 신청채권자입니다. 보증금 지급내역과 신청채권 발생원인을 함께 대조해야 합니다.
- 배당변동 확인. 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액이 달라질 경우 신건에서도 임차보증금 잔액이 생길 수 있으므로 배당순위를 최종 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 취득부담은 그대로일 수 있다”
이 물건은 신건만 보면 단순해 보입니다. 145,000,000원에 낙찰된다는 가정 아래 장제연의 132,500,000원이 전액 배당돼 인수 0원이기 때문입니다. 하지만 권리의 본질은 2026.01.09. 등기된 선순위 주택임차권입니다. 대항력이 있는 이 임차권은 전액 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
그래서 1회 유찰 뒤 116,000,000원, 2회 유찰 뒤 92,800,000원이라는 숫자는 그 자체로 투자매력이 아닙니다. 미배당 보증금을 합치면 실질취득은 각각 134,924,000원, 134,570,400원입니다. 신건은 배당으로 정리될 가능성이 높지만, 유찰 이후에는 최저가가 아니라 임차보증금까지 합친 총액을 봐야 하는 사건입니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 관계까지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
