101,500,000원
울산지방법원 2026타경10329. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 20층 2015호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 오피스텔이며 등기부에는 주택임차권이 설정되어 있습니다. 감정가 145,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 표면상 30% 할인된 가격이지만, 이 물건에서는 그 할인율보다 먼저 따져야 할 권리가 있습니다.
바로 임차인 장제연의 주택임차권등기입니다. 장제연은 2021.11.03. 전입·점유를 시작했고, 최초 확정일자는 2021.10.12.입니다. 임차보증금은 최초 126,500,000원에서 변경 후 132,500,000원으로 기재되어 있습니다. 두 금액은 각각 별도 보증금이 아니라 변경 전후의 금액으로 보아야 합니다. 현재 분석에 적용할 보증금은 132,500,000원입니다.
2026.01.09. 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026.03.04. 장제연이 신청한 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기 모두 현재 말소기준인 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 따라서 미배당 보증금의 매수인 인수 여부가 이 사건의 가장 중요한 판단 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 제20층 제2015호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 삼산로 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 감정평가상 오피스텔 · 20층 건물 내 20층 2015호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 박상만 (2018.06.26. 소유권이전) |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 장제연 / 132,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 주요 인수권리 | 을구 1번 주택임차권등기 · 미배당 보증금 인수 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 최초 소유권은 대한토지신탁주식회사 명의로 보존되었으며, 이후 박상만에게 소유권이 이전되었습니다. 종전 신탁등기는 말소되어 있고, 2024년 오케이저축은행의 강제경매개시결정도 2025.09.15. 말소되었습니다.
현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2026.03.04. 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 2026.01.09. 등기된 을구 1번 주택임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 임차인의 대항력 취득시점 역시 현재 경매개시결정 전이므로, 경매개시결정이 소멸한다고 해서 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 있다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장제연 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
2021.11.03. | 2021.10.12. 변경 2023.10.10. |
132,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인 1명. 최초 계약일 2021.10.11., 변경 계약일 2023.10.10. 최초 보증금 126,500,000원에서 변경된 보증금은 132,500,000원입니다. 2026.01.09. 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다.
장제연은 최초 확정일자와 전입·점유 이력을 갖추고 있으며, 주택임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 고려해야 합니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금을 전액 회수할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 매각대금이 부족하면 배당받지 못한 보증금이 남을 수 있고, 그 잔액이 인수되는 구조입니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다
현재 최저매각가 101,500,000원으로 낙찰되고, 추정 집행비용 2,221,000원을 제외한 99,279,000원이 장제연의 임차보증금에 전부 충당된다고 가정해 보겠습니다.
| 계산 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 변경 후 임차보증금 | 132,500,000원 | 임차권등기상 보증금 |
| 낙찰가 가정 | 101,500,000원 | 현재 최저가 |
| 집행비용 추정 | 2,221,000원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 신청채권자 예상배당 | 99,279,000원 | 보증금 전액 충당 가정 |
| 미배당 보증금 잔액 | 33,221,000원 | 조건부 인수 추정액 |
| 실질취득액 추정 | 134,721,000원 | 낙찰가 + 미배당 보증금 |
중요한 단서가 있습니다. 예상배당표의 99,279,000원은 경매 신청채권자 장제연에 대한 추정 배당액입니다. 이 금액이 법적으로 임차보증금 반환채권에 전액 충당되는지는 최종 배당관계 확인이 필요합니다. 충당액이 작으면 인수할 보증금 잔액과 실질취득액은 그만큼 커집니다. 따라서 위 계산은 확정 취득원가나 인수액 상한이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,221,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 장제연 | 132,500,000원 | 99,279,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당 | — | 33,221,000원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권 미배당 33,221,000원이 곧바로 확정 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 임차보증금에 대한 실제 배당·충당액을 확인하여 인수 잔액을 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 인수 위험은 오히려 커진다
현재 회차에서 다시 유찰되면 최저가는 더 낮아집니다. 그러나 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 늘어날 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 101,500,000원 | 33,221,000원 | 134,721,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 71,050,000원 | 63,128,900원 | 134,178,900원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 49,735,000원 | 84,060,230원 | 133,795,230원 |
각 회차의 미배당액은 신청채권액 132,500,000원에서 해당 회차 예상배당액을 차감한 값입니다. 실질취득 추정치는 이 미배당액이 동일 임차인의 보증금 잔액으로 전부 인수된다는 조건 아래 계산한 것입니다. 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
2회 유찰 시 최저가는 71,050,000원이지만, 보증금 미배당 잔액을 함께 부담한다면 실질취득 추정액은 134,178,900원입니다. 3회 유찰에서도 최저가는 49,735,000원까지 떨어지지만, 실질취득 추정액은 여전히 133,795,230원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 울산여자고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태도 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 20층 2015호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 분류와 주거용 임차권등기 사이의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 광로3류 및 소로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 3,570,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔의 주거·업무 이용 가능성, 개별 호실의 상태, 임대수요와 매매수요를 함께 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 여부. 매각물건명세서의 을구 1번 주택임차권 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 132,500,000원 중 미배당 잔액이 핵심입니다.
- 배당금의 실제 충당관계. 신청채권자와 임차권자가 같은 장제연입니다. 신청채권 예상배당이 임차보증금 반환채권에 충당되는 범위와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차인의 대항력. 2021.11.03. 전입·점유, 최초 확정일자 2021.10.12., 변경 확정일자 2023.10.10., 임차권등기 2026.01.09.의 효력과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 임대차 진정성. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일하다는 점만으로 가장임차인을 단정해서는 안 됩니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙 및 채권 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 중심 입찰. 낙찰가에 인수할 보증금 잔액과 별도 비용을 합산해야 합니다. 현재 추정 총 부담 134,721,000원은 확정액이 아닙니다.
- 시세 및 환금성. 동일 건물·유사 호실의 실제 거래가격을 확인한 후 인수액 포함 취득원가와 비교해야 합니다. 감정가 145,000,000원을 곧바로 현재 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 용도·명도·관리비. 감정상 오피스텔의 실제 주거 사용, 임차권등기 이후 점유관계, 인도 가능성 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 서류. 2026.10.27. 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가가 70% 취득원가는 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 145,000,000원에서 최저가 101,500,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 132,500,000원입니다.
장제연의 주택임차권은 현재 경매개시결정보다 앞선 권리이고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 현재 회차의 예상배당이 보증금에 전부 충당된다고 가정해도 33,221,000원의 인수 잔액이 남아 실질취득 추정액은 134,721,000원에 이릅니다. 배당·충당관계에 따라 실제 부담은 더 커질 수도 있습니다.
결국 2회, 3회 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 미배당 보증금이 함께 증가하면 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 거래 시세에 비해 저렴한지도 확인되지 않았고, 신청채권자와 임차권자가 동일한 점 역시 면밀한 검증이 필요합니다.
결론은 ‘최저가는 낮아졌지만, 인수 위험은 높다’입니다. 실제 임차보증금 잔액과 배당·충당관계를 확정하고 실질취득액을 기준으로 시세를 검증하기 전까지는 입찰을 보류하는 신중한 접근이 적절합니다.
