광주지방법원 2025타경6163. 첨단에이엠-시티스카이하이2차 11층 1108호로, 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택: 방1실·주방·욕실 등)입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아닙니다. 임차권자 김수민은 2020년 6월 10일 주민등록, 2020년 6월 8일 점유개시, 2020년 5월 12일 확정일자를 갖고 있으며, 등기부에도 2024년 6월 17일 임차권등기가 올라와 있습니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 2025년 9월 17일 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 대항력 있는 임차권이 매수인에게 남습니다.

현재 최저매각가 41,440,000원을 기준으로 집행비용 1,145,920원을 먼저 제외하면 임차인에게 40,294,080원이 배당되고, 보증금 중 33,205,920원이 미변제됩니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시한 구조입니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 싸지는 것이 아니라 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 붙들리는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

이 사건에서 실제 임차인은 1명, 김수민입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차권자로 확인됩니다. 2020년 점유·전입 및 확정일자가 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 2024년 6월 17일 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 현재 최저가로 낙찰될 경우 보증금 73,500,000원 중 배당받지 못한 33,205,920원은 매수인이 인수합니다.

② 가격 판단 — 유찰됐지만 실질취득은 감정가와 거의 같은 수준

이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “최저가가 감정가의 56%니까 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 현재 권리구조에서 가격 판단의 기준은 41,440,000원의 최저가가 아니라 보증금 73,500,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 이는 감정가 74,000,000원과 거의 같은 수준입니다.

3회 유찰 시 예상 매각가는 29,008,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 45,414,144원으로 커지고, 4회 유찰 시 매각가 20,305,600원에 인수액은 53,959,901원으로 확대됩니다. 즉 유찰이 추가되어도 권리부담까지 합친 실질 구조가 크게 싸지는 것이 아니라, 낙찰대금과 인수액의 구성만 바뀌는 형태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,440,000원 가정)

현재 회차 기준 임차보증금 미배당분 33,205,920원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 집행비용은 약 매각가의 2.8% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트 중 도시형생활주택으로, 방1실·주방·욕실 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 첨단2동 행정복지센터 남동측 인근이며, 상가·숙박시설·업무시설 등이 있는 중심 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상14층/지하1층 건물이며 사용승인은 2015.01.20입니다. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 있습니다.
• 도로·용도. 동측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고, 중심상업지역·방화지구·국가산업단지 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 41,440,000원이 아니라 보증금 73,500,000원 수준의 총 부담을 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차권 원본 대조. 김수민의 전입일 2020.06.10, 점유개시 2020.06.08, 확정일자 2020.05.12 및 증액분 확정일자 2022.05.23을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당 후 잔액 확인. 현재 추정 인수액은 33,205,920원입니다. 실제 배당 결과에 따라 잔액이 달라질 수 있으므로 배당 구조 확인이 핵심입니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 김수민의 우선매수권이 명시되어 있어 일반 입찰자의 최종 취득 가능성 자체가 제한될 수 있습니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김수민으로 나타나는 관계를 원본 채권서류와 임대차계약서로 대조할 필요가 있습니다.
• 도시형생활주택 환금성. 방1실 중심의 도시형생활주택이므로 실수요·임대수요 및 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “유찰 2회”보다 “보증금 7,350만원”을 먼저 봐야 한다

이 사건은 숫자만 보면 감정가 74,000,000원에서 최저가 41,440,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 이야기가 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 김수민의 보증금이 73,500,000원이고, 현재 회차에서만 33,205,920원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커지므로 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 일반 외부 입찰자의 낙찰 가능성도 제한됩니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸 보여 들어가는 경매”가 아니라, 선순위 임차보증금 승계와 우선매수권을 먼저 계산해야 하는 고위험 권리형 물건으로 보는 것이 맞습니다.