울산지방법원 2026타경10342. 양산시 물금읍 범어리 ‘다인로얄팰리스물금3차’ 1층 116호로, 감정평가서상 근린생활시설(세탁소)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 정희균이고, 2020.05.22. 거래가액 859,029,400원으로 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 중소기업은행에 채권최고액 468,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부와 예상배당표만 보면 매수인이 승계하는 등록 권리는 0원입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 기재가 중요합니다. 현재 “임대 중”이라고 확인되지만 임대내역은 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·점유개시·사업자등록 또는 전입·확정일자 등이 확인되지 않았으므로 대항력 有라고 단정할 수도, 완전히 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10342 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 1층 116호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(세탁소)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 1층 116호 |
| 소유자 | 정희균 (2020.05.22. 소유권이전, 거래가액 859,029,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 773,000,000원 / 773,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 421,424,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소 구조는 단순
말소기준은 2020.05.22. 중소기업은행 근저당권입니다. 2025.12.10. 기술보증기금 가압류 90,000,000원과 2026.03.06. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2020.03.09. 한국토지신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임대관계 — ‘임차인 없음’으로 처리하면 안 된다
확인된 임차인 성명이나 보증금 자료는 없지만, 감정평가서에는 “임대 중이나 임대내역은 미상”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 점유자가 임차인이라면 상가건물 임대차에 관한 대항요건과 보증금·확정일자·배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 점유·임대 상태 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임대 중 · 임대내역 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 773,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 등기부상 2020.05.22. 소유권이전 당시 거래가액은 859,029,400원이지만, 이는 현재 시세를 의미하는 자료가 아니므로 신건 가격이 현재 시장가보다 저렴하다는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 773,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,130,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 204,870,000원 |
현재 회차 773,000,000원에서는 집행비용 추정액을 제외하고 중소기업은행 근저당과 기술보증기금 가압류가 전액 배당되는 시나리오이며 소유자 잔여액은 204,870,000원입니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 계산은 0원, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 773,000,000원 | 558,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 618,400,000원 | 558,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 494,720,000원 | 487,372,800원 | 70,627,200원 | 0원 |
배당 계산만 보면 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 수치는 현재 확인된 권리와 배당정보를 기준으로 한 계산입니다. 임대 중·임대내역 미상이라는 현황이 별도로 존재하므로 실제 입찰에서는 임차관계 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 남양산역 서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·대규모 아파트단지가 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 등 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 1층 116호 근린생활시설로 현재 세탁소로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 동측 약 30미터, 남측 약 20미터, 서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류·소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 3,062,000원/㎡로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 현재 임대 중으로 기재돼 있으므로 점유자 신원, 임대차계약서, 보증금, 계약일, 사업자등록 또는 전입, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 현 상태에서는 대항력은 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 773,000,000원이 현재 상가 시세보다 낮은지 별도 조사해야 합니다.
- 상가 환금성 점검. 아파트가 아니라 1층 근린시설이므로 실제 임대수익, 공실 가능성, 업종 수요를 확인해야 합니다.
- 공부 차이 확인. 지하2층 면적의 등기부와 건축물대장 차이를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 깨끗함과 점유 리스크는 별개다”
이 사건의 등기구조는 비교적 단순합니다. 2020.05.22. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이고, 감정평가서에는 현재 임대 중이지만 임대내역은 미상이라고 적혀 있습니다. 따라서 보증금과 대항요건을 확인하기 전까지는 실질 인수위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
가격 역시 신건 최저가가 773,000,000원이라는 사실만으로 메리트를 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 시장가격과의 비교가 불가능하기 때문입니다. 이 물건의 핵심은 “등기부만 보고 끝내지 말고 임대차와 상가 시세를 추가 확인하는 것”입니다.
