울산지방법원 2026타경10342. 경상남도 양산시 물금읍 범어리의 다인로얄팰리스물금3차 1층 116호입니다. 감정평가서상 근린생활시설(세탁소)로 이용 중인 상가이며, 18층 건물의 1층에 위치합니다. 등기상 소유자는 정희균이고, 2020년 5월 22일 중소기업은행이 설정한 채권최고액 468,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금의 가압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

등기상 권리의 선후관계는 비교적 명확합니다. 문제는 등기부만으로 확인되지 않는 임차관계입니다. 감정평가서가 임대 중이라고 명시하고 있으므로 임차인 조사 내역이 별도로 확인되지 않는다는 이유만으로 임차인이 없다고 볼 수 없습니다. 상가 임차인의 사업자등록, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부에 따라 매수인의 실질취득비용은 예상보다 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

말소기준은 2020.05.22 중소기업은행 근저당권입니다. 기술보증기금의 90,000,000원 가압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 권리입니다. 최초 한국토지신탁 명의의 신탁등기 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

특히 상가 임차인의 대항력은 점유 및 사업자등록 등 관련 요건과 시점에 따라 판단됩니다. 2020년 근저당권보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 확인해야 합니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 경우, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 늘어 매수인의 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 773,000,000원, 현재 최저매각가는 541,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이는 감정가 대비 할인율일 뿐 실제 상가 매매시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

추가 유찰 시 최저매각가가 낮아질 수 있지만, 상가의 경제적 가치는 실제 매매사례와 임대수익으로 평가해야 합니다. 특히 본건은 세탁소로 이용되는 근린생활시설로, 임대료·보증금·공실 가능성·관리비 등이 수익성 판단에 영향을 줍니다. 현재 이러한 요소에 대한 구체적인 확인이 필요하므로 가격 경쟁력이 확보되었다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 541,100,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 중소기업은행 배당은 채권최고액 468,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 채권액과 신청 청구액은 구분되며, 실제 배당은 확정채권액·집행비용·조세·임차인의 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

현재 회차 시뮬레이션에서 채권자 총청구액은 558,000,000원, 총배당액은 533,289,000원으로 24,711,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며, 이를 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족

현재 회차에서는 중소기업은행의 채권최고액을 기준으로 한 배당이 전액 반영되지만, 2회 또는 3회 유찰 시나리오에서는 중소기업은행에도 배당 부족이 발생하는 것으로 추정됩니다. 다만 후순위 가압류의 미배당 채권이나 근저당권 관련 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 위치합니다. 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트단지 등이 혼재한 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 등 일반교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 상가 위치. 철골철근콘크리트구조 18층 건물 중 1층 116호입니다. 감정 당시 세탁소로 이용되고 있습니다.
• 도로 접근. 건물 동측 약 30m, 남측 약 20m, 서측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 공동위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 평지의 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,062,000원/㎡입니다. 이는 해당 상가 호실의 매매시세를 뜻하지 않습니다.
• 공부상 차이. 지하 2층 면적이 등기부에는 3,202.0833㎡, 건축물대장에는 3,202.0883㎡로 표시되어 있습니다. 감정평가서에서는 등기부 기재착오로 추정하고 있으나 원본 서류 대조가 필요합니다.
• 환금성. 역세권 인근 상가지대라는 입지적 특성은 있으나, 상가의 실제 환금성은 임대수익, 공실 여부, 업종 적합성 및 매매 거래사례에 크게 좌우됩니다. 현재 확인된 사항만으로 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 현장에서 세탁소 운영 주체와 임대차계약 관계를 확인하세요. 감정평가서에 임대 중이라고 명시되어 있으므로 임차인 없음으로 처리하면 안 됩니다.
• 대항력 검증. 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 2020.05.22 말소기준권리와 선후관계를 비교하세요.
• 보증금 인수 검토. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 존재하는 경우 예상 배당액과 미배당액을 따져 매수인 실질취득비용을 별도로 계산하세요.
• 상가 수익성 검증. 실제 임대료, 보증금, 관리비 및 공실 가능성을 확인하고 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매사례와 비교하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 70%라는 이유만으로 입찰가를 정하지 말고 실질취득비용과 실제 시장가치를 기준으로 응찰 상한을 판단하세요.
• 공부 면적 확인. 지하 2층의 등기부·건축물대장 면적 차이를 확인하고 집합건물 전유부분 및 공용부분의 표시와 일치 여부를 대조하세요.
• 관리비·인도 위험. 공용부분 관리비 체납, 영업 중인 점포의 인도 가능성, 점유자와의 명도 협의 및 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 임대차 현황을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 임차보증금”

이 물건의 등기부상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2020년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 기술보증기금 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당상 인수금도 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 감정평가서의 “임대 중이나 임대내역 미상”이라는 문구는 반드시 해결해야 할 위험 신호입니다. 실제 임차인의 대항력과 보증금을 확인하기 전에는 매수인 인수금이 확정되었다고 볼 수 없습니다. 여기에 상가 실거래 시세와 임대수익까지 미확정이므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.

등기권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 임대차와 가격 검증은 미완료 상태입니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 먼저 임차보증금 인수위험을 확정하고 실질취득비용을 검증하는 것입니다. 따라서 현재 단계에서는 보수적인 접근이 타당합니다.