울산지방법원 2026타경10373. 울산 북구 중산동 약수제일아파트 제에이-가동 제5층 제513호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물의 5층입니다. 현재 소유자는 현경숙으로, 2017년 5월 30일 거래가액 74,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2017년 5월 30일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 54,600,000원입니다. 이후 등기된 울산광역시 북구 압류, 국 압류, 울산신용보증재단 가압류 2건, 중앙새마을금고 가압류, 신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 “인수 0원 = 인수 권리 없음”으로 볼 수 없습니다. 매각물건명세서에 중산동 1010-1 토지의 1972.10.5. 지역권설정등기가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 1010-1 약수제일아파트 에이-가동 5층513호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 전용 59.97㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 현경숙 (2017.05.30. 거래가액 74,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 44,550,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 현황 표시 | 공부상 ‘에이-가동’ · 현황은 ‘가동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 지역권은 예외
과거 반구동새마을금고·중울산새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2017년 국민은행 근저당입니다. 2024년 이후 압류·가압류와 2026년 신용보증기금 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 특정된 자는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계와 실제 사용자는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원문 및 현장으로 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 감정가보다 낮고 추세도 하락
약수제일은 364세대, 사용승인일은 1992.11.11.입니다. 대상 면적과 매칭되는 전용 59.97㎡ 실거래를 보면 최근 12개월 평균은 58,463,636원이고, 신건 최저가 65,000,000원은 그 평균의 111.2%입니다. 전체 12건 평균 58,800,000원보다도 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 6 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 3 | 46,500,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 7 | 64,500,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 6 | 63,500,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 11 | 84,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 3 | 50,600,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.06 | 59.97㎡ | 8 | 62,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 11건 | 58,463,636원 |
특히 최신 거래는 2026년 6월 43,000,000원으로 현재 최저가보다 크게 낮습니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세도 -6.5%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 58,800,000원이나 과거 최고가 84,000,000원을 근거로 신건 65,000,000원을 싸다고 평가할 수 없습니다. 현재 가격은 최근 12개월 평균보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 54,600,000원 | 54,600,000원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 50,000,000원 | 8,830,000원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 76,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중앙새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 37,136,703원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 44,550,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 562,787,653원 중 예상배당액은 63,430,000원이며, 미배당액은 499,357,653원입니다. 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원이지만, 토지 별도등기의 지역권 인수는 별개입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼도 금액 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 499,357,653원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 512,123,653원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 522,336,453원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산수학문화관 북서측 인근으로, 주위는 아파트·학교·소규모 공장·농경지·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 일반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물의 5층으로, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 공동주택 건부지이며, 자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다. 공시지가는 542,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 동 표시는 공부상 ‘에이-가동’, 현황은 ‘가동’으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 364세대, 1992.11.11. 준공 단지이며 최근 실거래는 43,000,000원부터 84,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세는 -6.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지역권 원문 확인. 1972.10.5. 지역권설정등기의 목적·범위·승역지·요역지 내용을 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2025.08.06. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 경매와 공매의 현재 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 65,000,000원은 최근 12개월 평균 58,463,636원의 111.2%입니다. 최근 가격만 놓고는 저가 매수라고 보기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 43,000,000원이고 최근 거래 추세는 -6.5%입니다. 과거 84,000,000원 최고가보다 최근 거래 흐름을 우선해 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인으로 특정된 자는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘에이-가동’과 현황상 ‘가동’ 표시가 동일 대상임을 현장·건축물 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기상 금전 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당계산상 매수인의 금액 인수도 0원입니다. 그러나 토지 별도등기 지역권은 매수인에게 인수됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균 58,463,636원보다 높아 최근 시세의 111.2%이고, 최신 거래는 43,000,000원, 최근 거래 추세는 -6.5%입니다. 따라서 이 물건은 “금액 인수 0원이니 권리가 깨끗하고 가격도 싸다”는 식의 접근이 맞지 않습니다. 지역권의 실제 부담을 확인하고, 최근 하락한 실거래 흐름보다 충분히 낮은 가격인지가 입찰 판단의 핵심입니다.
