울산지방법원 2026타경10389. 울산 중구 동동 113-1에 위치한 주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕의 지상 2층 구조이며, 지하층과 지상 1~2층이 있습니다. 소유자는 정토공영주식회사, 경매를 신청한 채권자는 일산새마을금고입니다. 일산새마을금고의 2024년 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 국의 압류 및 현재의 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 권리분석에서 등기상 말소 여부만큼 중요한 것이 매각 대상의 실제 이용상태입니다. 토지 일부가 현황 도로로 사용되고 있어, 등기상 토지면적을 그대로 독점적으로 활용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다. 지하층의 주택 사용 역시 건축물대장에 기재된 대피소 용도와 다릅니다. 1회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하다

핵심은 2024.07.05 설정된 일산새마을금고 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 455,000,000원이며, 토지 동동 113-1이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로, 그 이후의 경매로 소멸하는 권리들은 매수인이 채무 자체를 인수하는 구조가 아닙니다.

2025.02.07 설정된 국(울산세무서장)의 압류는 말소기준권리보다 늦습니다. 2026.03.12의 임의경매개시결정 역시 후순위입니다. 2024년 하동군 압류는 2024.12.30 등기말소되었고, 2025년 일산새마을금고의 종전 경매개시결정도 취하에 따라 말소되었습니다. 과거의 가압류·경매개시결정 및 근저당권도 등기상 말소된 이력이 확인됩니다.

② 임차·점유관계 — 신고된 임차인과 실제 점유는 구분

현재 확인되는 신고 임차인은 0명입니다. 그러나 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 임차인이 전혀 없다는 확정적인 의미가 아닙니다. 지하층은 현황상 주택으로 이용되지만 공실로 파악되며, 지상 1~2층의 구체적인 점유·임차관계는 별도로 확인해야 합니다.

특히 지하층의 경우 대장상 용도는 대피소지만 현황은 주택(공실)입니다. 건물의 각 층별 실제 점유자와 출입구·사용 구획을 함께 확인하는 것이 중요합니다. 현재 계산한 인수액 0원은 확인된 권리만 반영한 금액입니다.

③ 가격 분석 — 70% 낙찰가가 곧 저평가는 아니다

감정가 207,131,280원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 144,992,000원으로 내려왔습니다. 낙찰가를 최저가로 가정하고 확인된 인수액 0원을 적용하면, 취득세·등기·명도 등 부대비용을 제외한 실질취득 기준금액은 144,992,000원입니다.

그러나 이를 인근 시장가격과 비교해 저렴하다고 평가할 근거는 아직 확정할 수 없습니다. 일반적인 집합건물의 평형별 거래와 달리, 이 물건은 주택·토지·제시외 건물의 일괄매각이며 토지 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 따라서 최근 유사 주택의 실제 매매가격뿐 아니라 사용 가능한 토지와 건물의 실제 상태를 반영한 비교가 필요합니다.

각 회차 금액은 매각 시나리오입니다. 추가 유찰이나 해당 가격에 매각된다는 뜻은 아닙니다. 실제 낙찰가는 입찰 결과에 따라 달라지며, 인수액 0원은 현재 확인된 권리 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,992,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,829,888원을 제외한 142,162,112원이 일산새마을금고에 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 312,837,888원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원으로 추정됩니다.

배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 455,000,000원을 기준으로 하며 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 추정치입니다. 특히 국의 압류에 관련된 조세채권의 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 위치. 울산광역시 중구 동동 소재 한국폴리텍7대학 울산캠퍼스 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설과 학교 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 139.0㎡, 지목 '대', 완경사의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 673,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 지상 1~2층은 주택으로 이용 중입니다. 지하층은 일반건축물대장상 대피소이나 현황은 주택(공실)입니다.
• 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 범위와 실제 건물 현황의 일치 여부가 중요합니다.

⑥ 환금성 판단 — 시장가격보다 현황 확인이 선행

이 물건은 일반적인 아파트 한 호실과 달리 토지 및 주택 건물의 복합적인 활용가치를 평가해야 합니다. 최근 인근 유사 물건의 실거래가격을 확인해 비교하기 전에는 144,992,000원이 시장에서 유리한 매입가격인지 판단할 수 없습니다.

또한 도로 이용 부분과 지하층의 공부상 용도 차이 때문에 향후 매수자가 확인해야 할 사항이 많습니다. 그러한 조건은 실제 사용계획뿐 아니라 재매각 시 매수자 검토 범위에도 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 환금성이나 투자수익성의 근거로 사용하는 것은 신중해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 토지 현황 측량. 전체 139.0㎡ 중 도로로 이용되는 부분의 정확한 면적, 위치와 경계를 확인하고, 통행관계 및 실제 활용 가능 범위를 점검해야 합니다.
• 지하층 용도. 대피소와 현황 주택 사용 간의 차이를 건축물대장·관련 허가서류로 대조하고 적법한 사용 범위를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 실체·구조·위치 및 소유·사용관계를 확인해야 합니다.
• 임차·점유 조사. 지하층의 공실 여부와 지상 1~2층의 실제 점유자를 확인하고, 임차인이 발견되면 전입·확정일자·보증금·점유 개시일을 검토해야 합니다.
• 국 압류·조세채권. 2025.02.07 국의 압류와 관련하여 교부청구, 당해세 여부 및 조세의 법정기일을 확인해야 합니다. 등기말소와 세금의 배당순위는 별개의 문제입니다.
• 공동담보. 일산새마을금고 근저당권의 공동담보인 동동 113-1 토지가 매각 대상에 어떻게 포함되는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 일괄매각·제시외 건물·도로 이용·지하층 용도에 관한 비고와 도면을 함께 대조해야 합니다.
• 입찰가 적정성. 최저가 144,992,000원이라는 수치 대신 실제 사용 가능한 면적, 현장 상태, 유사 주택의 최근 실거래 및 예상 정비비용을 기준으로 상한을 판단해야 합니다.
• 부대비용. 취득세, 등기비용, 점유자 인도비용, 미납 공용 관리비, 수선·정비비용 등을 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸한다고, 활용 위험까지 사라지는 것은 아니다”

울산 동동 113-1은 등기상 말소기준이 비교적 명확한 경매 사건입니다. 현재 배당 가정에서 매수인의 인수액은 0원이고, 채권자의 예상 미배당 312,837,888원이 그대로 매수인 부담으로 이전되는 구조도 아닙니다.

그럼에도 이 물건을 적극적인 가격 메리트가 있는 투자 대상으로 평가하기는 이릅니다. 토지 일부의 도로 이용, 지하층 대피소의 주택 사용, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상이라는 확인사항이 함께 존재하기 때문입니다.

최저가가 감정가의 70%까지 낮아졌다는 것은 사실이지만, 최근 유사 물건의 실거래가격과 실제 활용 가능 범위를 검증하지 않은 상태에서 이를 저가 매수 기회로 단정할 수는 없습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 물건 현황과 가격 검증의 난도는 낮지 않습니다. 따라서 현장 확인과 공부 대조가 선행되어야 하며, 이를 완료하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.