울산지방법원 2026타경10389. 울산광역시 중구 동동 113-1의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지면적은 139.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층입니다. 감정 이용상태는 지하층과 1~2층이 주택으로 사용되고 있고, 지하층은 일반건축물대장상 대피소이지만 현황은 주택(공실)입니다.
등기상 핵심은 2024.07.05. 설정된 일산새마을금고 근저당권 455,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 매각가를 최저가 207,131,280원으로 가정하면 집행비용을 제외한 203,431,442원이 근저당권자에게 배당되고, 채권 미배당은 251,568,558원이 남지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 동동 113-1 · 울산광역시 중구 산전6길 21 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 지하: 대피소(현황 주택·공실) · 1~2층: 주택 |
| 토지 | 139.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 673,000원/㎡ |
| 소유자 | 정토공영주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 207,131,280원 / 207,131,280원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 일산새마을금고 / 455,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고 임차인은 없습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 임차보증금 승계 문제와 별개로 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 검증 — 신건 207,131,280원, ‘싸다’는 판단 보류
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 207,131,280원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득 기준도 207,131,280원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건 최저가가 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 가격보다 먼저 토지와 건물 현황의 확인 비용·불확실성을 반영해 응찰 여부를 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,131,280원 | 203,431,442원 | 251,568,558원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,705,024원 | 162,585,154원 | 292,414,846원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,564,019원 | 129,908,123원 | 325,091,877원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려갈수록 일산새마을금고의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,131,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,699,838원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 일산새마을금고 | 455,000,000원 | 203,431,442원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 455,000,000원을 모두 충족하지 못해 251,568,558원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍7대학 울산캠퍼스 남측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층이며 외벽은 타일붙임 및 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지바름 및 타일붙임, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 139.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 673,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 한국폴리텍VII대학 울산캠퍼스 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이며 정확한 도로 면적과 위치는 현황 측량을 요합니다.
- 용도 차이. 지하1층은 일반건축물대장상 대피소이나 현황은 주택(공실)으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 현황 측량. 일부가 현황 도로로 사용되고 있으므로 정확한 도로 면적·위치를 입찰 전에 재확인하세요.
- 지하층 용도 확인. 공부상 대피소와 현황 주택(공실)의 차이가 있으므로 이용 가능 범위와 관련 서류를 대조하세요.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 지하층·1층·2층의 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현장과 매각 범위를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 207,131,280원이 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 일산새마을금고의 미배당 251,568,558원은 현재 회차 기준 채권 부족분이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 정밀 확인”
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 2024.07.05. 일산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 여기서 곧바로 “안전한 물건”이라고 끝내면 부족합니다.
토지 일부는 현황 도로로 이용되고 있어 정확한 면적·위치에 대한 측량이 필요하고, 지하층은 공부상 대피소와 현황 주택(공실)이 서로 다릅니다. 신고 임차인은 없지만 임대관계 역시 미상입니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 207,131,280원의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 결론은 “등기상 인수 위험은 낮지만, 도로·용도·점유와 가격을 현장에서 확인한 뒤 판단할 물건”입니다.
