울산지방법원 2026타경10403. 울산 동구 방어동 우진3차아파트 2층 207호입니다. 현재 소유자는 최미환으로, 2011년 9월 26일 매매를 원인으로 2011년 10월 31일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 96,000,000원이었습니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 2015년 4월 1일 설정된 삼성화재해상보험주식회사의 채권최고액 142,800,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2025년 7월 30일 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 2026년 3월 16일 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.

핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 89,000,000원입니다. 반면 같은 단지 실거래는 최근 12개월 평균 81,000,000원, 최신 거래 82,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 109.9%로 최근 시세보다 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 0.6%로 소폭 높은 수준이지만, 이를 감안해도 신건 최저가는 최신 거래보다 7,000,000원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 소멸

현재 권리분석의 기준은 을구 6번 근저당권입니다. 삼성화재해상보험주식회사가 2015년 4월 1일 채권최고액 142,800,000원으로 설정했고, 2025년 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 경매개시결정 역시 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 채권최고액 전부가 배당되지 않지만, 그 미배당액은 매수인 인수액으로 이어지지 않습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조하는 것이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다

우진비둘기3의 실거래 표본은 4건입니다. 단지는 56세대이고 1991년 10월 10일 준공됐습니다. 대상 면적은 68.76㎡이며, 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 81,000,000원입니다.

전체 4건 평균은 80,750,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 82,000,000원입니다. 신건 최저가 89,000,000원은 최근 평균의 109.9%이고, 전체 평균과 비교해도 110.2%입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 0.6% 높은 수준이지만, 현재 최저가가 최신 실거래와 최근 평균 모두를 웃돌고 있어 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권에 86,998,000원이 배당되고 55,802,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 가격·미배당 구조

유찰될수록 채권자의 미배당액은 55,802,000원에서 73,281,600원, 87,265,280원으로 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 물건에서 가격 하락이 매수인의 권리 인수를 늘리는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상진초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·연립주택·단독주택 등으로 형성되어 있고 주거환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반 대중교통편은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층건 중 2층 207호이며, 기본적인 위생급배수·도시가스·승강기·개별난방 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 842,300원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 표본. 단지는 56세대이며 실거래 표본은 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원보다 높습니다. 신건이라는 이유로 할인 가격으로 해석하면 안 됩니다.
• 최신 거래 대조. 가장 최근 거래는 2025.08의 82,000,000원입니다. 응찰가 판단에서 전체 평균 80,750,000원보다 최근 평균·최신 거래를 우선해 비교해야 합니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 매각물건명세서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 권리 이전 확인. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권은 2025년 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 최신 등기사항과 경매서류를 대조해야 합니다.
• 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”

이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2015년 설정된 근저당권이고, 그 채권은 한국자산관리공사로 이전돼 경매가 진행 중입니다. 현재 회차 예상배당에서 채권 미배당 55,802,000원이 발생하지만 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 89,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 109.9%이고 최신 거래 82,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세가 0.6% 높은 흐름이더라도 현재 최저가가 최근 시세를 웃돈다는 사실은 바뀌지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보류입니다.