울산지방법원 2026타경10403. 울산 동구 방어동 우진3차아파트 2층 207호입니다. 감정가 8,900만원으로 시작한 이 아파트는 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가가 6,230만원까지 내려왔습니다. 같은 단지의 실거래 평균이 8,075만원이고, 최근 거래 평균으로 집계된 금액이 8,100만원이라는 점에서 숫자만 보면 시세 대비 할인이 있는 물건입니다.
권리의 출발점은 2015년 4월 1일 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 142,800,000원으로, 감정가보다 큽니다. 이후 2025년 9월 12일 근저당권이 한국자산관리공사로 이전되었고, 한국자산관리공사가 2026년 3월 임의경매를 신청했습니다. 두 기관의 권리가 별도로 누적된 것이 아니라 기존 근저당권의 채권자가 변경된 구조입니다.
이 물건에서 주의할 것은 근저당권 채권최고액이 매각대금보다 크다는 사실 자체가 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이기 때문입니다. 오히려 실제 입찰에서는 확인되지 않은 점유·임대관계와 오래된 소규모 단지의 거래 여건을 더 중요하게 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10403 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 911-3 우진3차아파트 2층 207호 도로명: 울산광역시 동구 월봉4길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 68.76㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 중 2층 |
| 단지 규모 / 준공 | 우진비둘기3 · 56세대 · 1991.10.10 준공 |
| 소유자 | 최미환 (2011.10.31 소유권이전 · 당시 거래가 96,000,000원) |
| 감정가 | 89,000,000원 |
| 최저매각가 | 62,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 97,445,628원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.01 · 을구 6번 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 142,800,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.09.12 · 한국자산관리공사 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 임대관계 미상 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (현재 확인된 권리 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 채권 이전을 구분하자
말소기준권리는 을구 6번, 2015년 4월 1일 설정된 삼성화재해상보험 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 9월 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 근저당권자가 바뀌었다고 말소기준일이 새로 정해지는 것은 아닙니다. 따라서 기존 설정일을 기준으로 권리의 선후관계를 판단해야 합니다.
과거 등기에 등장하는 권리도 구분할 필요가 있습니다. 박찬도의 전세금 85,000,000원에 관한 전세권은 2009년 9월 28일 이미 말소되었습니다. 경남은행의 과거 근저당권들도 말소된 이력이 있으며, 삼성카드의 5,073,909원 가압류 역시 2019년 3월 27일 말소되었습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재의 매수인 인수액이나 배당요구 채권에 다시 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 6,230만원은 얼마나 저렴한가
우진비둘기3 아파트의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전용 68.76㎡와 64.26㎡ 거래가 포함되며, 전체 평균은 80,750,000원입니다. 최근 거래 기준 평균으로 집계된 가격은 81,000,000원(2건), 가장 최근에 표시된 거래는 2025년 8월 82,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 64.26㎡ | 2층 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 64.26㎡ | 3층 | 80,000,000원 |
| 2024.01 | 68.76㎡ | 3층 | 86,000,000원 |
| 2021.10 | 64.26㎡ | 1층 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 80,750,000원 |
| 최근 거래 평균 집계 | — | 2건 | 81,000,000원 |
현재 최저매각가 62,300,000원은 최근 평균으로 집계된 81,000,000원의 76.9%입니다. 금액 차이는 18,700,000원으로, 시세 참고치에 비해 23.1% 낮습니다. 최신 표시 거래 82,000,000원과 비교하면 19,700,000원 낮습니다. 전체 평균 80,750,000원 대비로도 77.2% 수준입니다.
최근 거래와 과거 거래의 평균 변동률은 +0.6%로 집계되어, 이 수치만으로 뚜렷한 가격 하락 추세를 판단하기는 어렵습니다. 다만 거래 건수가 적기 때문에 작은 변동률에도 과도한 의미를 부여해서는 안 됩니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어, 현재 물건의 1회 유찰과 일치합니다. 그러나 확인된 낙찰률은 0.0%이고 낙찰금액 기록도 없어, 이를 근거로 매각 성공 가능성이나 실제 적정 낙찰가를 예측하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,521,400원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 삼성화재해상보험 → 한국자산관리공사 |
142,800,000원 | 60,778,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 62,300,000원 |
집행비용은 추정치이며 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전에 따른 권리자를 중복 배당하지 않습니다.
매각대금 62,300,000원에서 추정 집행비용 1,521,400원을 제외하면 근저당권에 배당되는 금액은 60,778,600원입니다. 채권최고액 142,800,000원을 기준으로 단순 계산한 미배당액은 82,021,400원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
여기서 핵심은 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 근저당권의 채권최고액을 전액 회수하지 못하더라도 매각으로 소멸하는 근저당권의 잔여 채무가 낙찰자에게 자동으로 이전되지는 않습니다. 이 사건의 현재 확인된 권리 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 가격과 미배당 변화
현재는 1회 유찰되어 감정가의 70%에서 매각이 진행됩니다. 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 낮아질 수 있지만, 채권자가 회수하지 못하는 금액은 늘어납니다. 다만 이 사건의 근저당권이 매각으로 소멸한다는 전제에서는 그 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 62,300,000원 | 60,778,600원 | 82,021,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 43,610,000원 | 42,425,020원 | 100,374,980원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 30,526,999원 | 29,577,513원 | 113,222,487원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 방어동 상진초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트·연립주택·단독주택 등이 형성된 주거지역으로, 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 일반 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다. 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 중 2층 207호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기 및 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고, 공시지가 자료는 842,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 수리 상태와 노후 설비 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 56세대이고 준공일은 1991.10.10입니다. 확인된 거래는 4건으로 많지 않으며 가격 범위는 75,000,000원~86,000,000원입니다. 거래 빈도와 현재 매수 수요를 추가로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 최근 평균으로 집계된 81,000,000원과 최신 표시 거래 82,000,000원은 모두 실제 거래 시점이 오래되었습니다. 2026년 10월 기준 최근 매매사례와 실매물 호가를 반드시 확인해야 합니다.
- 전용면적 비교. 경매 대상은 전용 68.76㎡이고, 최근 표시된 거래 2건은 전용 64.26㎡입니다. 같은 단지라도 면적·층·향·상태를 보정해 실제 적정가격을 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·실제 점유자·임대차계약 여부를 확인하고, 필요한 경우 인도명령 및 명도절차를 고려해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 삼성화재해상보험 명의로 설정된 근저당권은 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 등기부에서 원권리와 이전등기의 연결관계를 확인하고, 채권최고액을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 과거 전세권 확인. 박찬도의 전세권 85,000,000원은 이미 말소되어 있습니다. 이를 현재 임차보증금 인수액으로 계산하지 않아야 하며, 별도의 현존 임차관계가 있는지는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액은 매수인 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 노후 건물 상태. 건축물 준공연도와 실제 관리 상태를 고려해 누수, 배관, 난방, 창호 및 내부 수선 필요성을 확인해야 합니다.
- 재매각 전략. 실거래 표본이 적은 소규모 단지인 만큼 과거 평균가에 바로 매도할 수 있다고 가정하지 말고, 실제 수요와 보유기간, 부대비용까지 고려해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 단순, 환금성은 신중”
울산 방어동 우진3차 207호는 1회 유찰로 최저가가 6,230만원까지 내려온 아파트입니다. 과거 거래 평균 8,075만원과 최근 평균 집계치 8,100만원에 비하면 가격 차이가 분명합니다. 매각으로 소멸할 근저당권과 이미 말소된 과거 권리도 구분되므로, 현재 확인된 등기상 매수인 인수 위험은 크지 않습니다.
다만 현재 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 점유 및 명도 문제가 완전히 해소된 것은 아닙니다. 임대관계가 미상인 만큼 별도 확인이 필요합니다. 또한 단지가 56세대 규모이고 1991년 준공된 아파트여서 실거래가 충분하지 않고 최근 거래 시점도 오래되었습니다. 시세보다 싸게 매수했다는 계산이 실제 매도 수익으로 이어질지는 별도의 문제입니다.
결론은 조건부 접근입니다. 현재 최저가에는 과거 실거래 참고치 대비 가격 메리트가 있지만, 입찰 전에 최신 시세, 점유관계, 내부 상태, 실제 매도 가능성을 검증해야 합니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 낮아졌지만, 소규모 노후 단지의 환금성이 최종 판단을 좌우하는 물건입니다.
