울산지방법원 2026타경10483. 울산 남구 야음동 한라하이타운 101동 13층 1303호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 김광용이며, 매각의 말소기준권리는 2016.07.29. 주식회사아이비케이저축은행 근저당권 176,400,000원입니다. 같은 날 후순위로 설정된 동일 금융기관 근저당권 50,400,000원, 2025년 울산신용보증재단 가압류 22,206,676원, 그리고 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 등기에는 여러 압류·근저당 기록이 존재하지만 대부분 이미 말소되어 현재 매각에서 핵심적으로 볼 것은 2016년 아이비케이저축은행 근저당권 이후의 권리입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10483 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 야음동 538-1 한라하이타운 101동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.91㎡ · 25층 중 13층 |
| 소유자 | 김광용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 205,769,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유자를 특정할 근거는 부족하지만, 현재 제공된 배당계산에서는 임차인 인수액이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2016.07.29. 아이비케이저축은행의 176,400,000원 근저당권이며, 같은 날 접수된 후순위 50,400,000원 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 15.8% 높다
한라하이타운 동일 면적 83.91㎡의 실거래 12건 평균은 224,666,666원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 216,833,333원이고, 최신 거래는 2026.02 249,000,000원입니다. 신건 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.8%이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.7% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 83.91㎡ | 19 | 249,000,000원 |
| 2025.10 | 83.91㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 83.91㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2025.08 | 83.91㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2025.06 | 83.91㎡ | 22 | 215,000,000원 |
| 2025.03 | 83.91㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 83.91㎡ | 21 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 83.91㎡ | 20 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 83.91㎡ | 25 | 235,000,000원 |
| 2024.02 | 83.91㎡ | 19 | 225,000,000원 |
| 2023.10 | 83.91㎡ | 15 | 248,000,000원 |
| 2023.09 | 83.91㎡ | 21 | 257,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 83.91㎡ | 6건 | 216,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 22,206,676원 | 19,886,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 249,006,676원 중 예상 배당액은 246,686,000원이며, 미배당은 2,320,676원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 251,000,000원 | 2,320,676원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 200,800,000원 | 51,817,876원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 160,640,000원 | 91,415,636원 | 0원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이고 평균 할인율도 0.0%입니다. 따라서 실제로 유찰될 것이라고 단정할 근거는 없습니다. 다만 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 200,800,000원, 2회 유찰 시 160,640,000원으로 내려가므로, 최근 실거래 수준과의 관계는 회차별로 다시 계산해 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도산초등학교 북측 인근이며, 근린생활시설과 아파트가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 25층 중 13층이며, 사용승인일은 1994.04.08.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제1종·제3종일반주거지역, 교육환경 보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 한라하이타운은 359세대이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 평균 216,833,333원의 115.8%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.7% 낮습니다. 전체 실거래 평균 224,666,666원보다 최근 12개월 평균을 우선해 판단하는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2016.07.29. 아이비케이저축은행 근저당권을 말소기준으로 보고, 같은 날 후순위 근저당과 2025년 가압류의 접수 순서를 원본에서 재확인하세요.
- 배당 변동성. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 경계
이 물건의 장점은 권리가 단순하다는 점입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 반대로 가장 큰 약점은 신건 가격입니다. 251,000,000원은 최근 12개월 평균 216,833,333원의 115.8%이고 최신 거래 249,000,000원보다도 높은 수준입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 -6.7%입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 가격 위험을 더 크게 봐야 하는 신건입니다. 권리는 비교적 깔끔하지만, 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
