울산지방법원 2026타경10483. 울산 남구 야음동 한라하이타운 101동 1303호, 전용면적 83.91㎡ 아파트입니다. 감정가 251,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 175,700,000원입니다. 소유자는 김광용이며, 2016년 아이비케이저축은행을 근저당권자로 하는 담보권들이 설정되었습니다. 이후 울산신용보증재단의 가압류가 붙었고, 아이비케이저축은행이 임의경매를 신청했습니다.

이 사건은 두 개의 근저당권이 같은 금융기관 명의로 존재한다는 점을 눈여겨봐야 합니다. 2016.07.29 접수된 을구 17번 근저당권의 채권최고액은 176,400,000원, 을구 18번 근저당권은 50,400,000원입니다. 두 담보권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 배당받지 못한 채권액이 곧바로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 실제 점유자가 누구인지, 임대차가 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 가압류의 소멸

말소기준은 2016.07.29 설정된 을구 17번 아이비케이저축은행 근저당권입니다. 이 권리와 같은 날 설정된 을구 18번 근저당권, 2025년 울산신용보증재단 가압류, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이전에 설정됐던 다른 근저당권과 다수의 압류도 등기상 이미 말소되어, 현재 분석 대상인 담보권과 구별됩니다.

따라서 현재 확인되는 등기상 권리의 예상 인수액은 0원이지만, 이것이 모든 점유·임대차 위험의 부재를 확정한다는 의미는 아닙니다. 향후 임차인이 확인되더라도 보증금이나 확정일자만으로 대항력을 단정할 수 없으며, 전입과 인도에 따른 대항력 발생 시점 및 배당관계를 말소기준일과 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세는 경계

한라하이타운의 동일 면적 83.91㎡ 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 224,666,666원입니다. 그러나 과거의 비교적 높은 거래가격이 포함된 전체 평균만으로 메리트를 판단하면 시세를 과대평가할 수 있습니다. 이 사건의 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 216,833,333원과 최신 거래인 2026.02 거래가 249,000,000원을 우선 비교합니다.

현재 최저가 175,700,000원은 최근 12개월 평균 216,833,333원보다 41,133,333원 낮은 가격입니다. 최근 평균의 81.0%이며, 최신 거래가격 249,000,000원과 비교해도 낮습니다. 확인된 권리의 인수액 0원을 전제로 한 실질취득 추정액 역시 175,700,000원으로, 현재 가격대에는 비교 시세 대비 여유가 있습니다.

대상 호수는 13층입니다. 실거래 목록에 같은 13층 거래는 없으므로 11층, 16층 등의 거래가 참고는 될 수 있어도 호실 상태까지 동일하다고 볼 수는 없습니다. 또한 최신 거래가 2026.02라는 점에서 매각기일인 2026.10.27까지의 시장 변화를 반드시 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)

집행비용 3,259,800원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이고, 가압류는 청구금액 기준이므로 실제 배당요구액 및 확정 배당액과 차이가 날 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 매각대금 175,700,000원에서 집행비용을 제외한 172,440,200원이 을구 17번 근저당권에 배당되고, 나머지 근저당과 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다. 채권자 전체 미배당액은 76,566,476원입니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격과 채권자 미배당

향후 유찰이 추가될 경우의 가격 시나리오입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이며, 다음 시나리오는 각각 49%, 34.3% 수준입니다. 모든 경우에서 확인된 등기상 인수액은 0원으로 추정되지만, 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당금은 증가합니다.

각 회차는 가정 시나리오이며, 향후 실제 유찰 여부나 매각가격을 확정한 것이 아닙니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리 범위의 추정입니다.

특히 신청채권자의 청구금액은 205,769,349원인데, 현재 회차 예상 배당은 172,440,200원으로 청구금액에 미달합니다. 배당 부족은 채권자 입장에서 회수 부족이 발생한다는 뜻이지, 매수인이 그 차액을 자동 승계한다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 야음동 소재 도산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 아파트가 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 건물로, 25층 중 13층에 위치합니다. 사용승인일은 1994.04.08이며 도시가스, 급·배수, 난방, 승강기 및 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제1종·제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며 일부 도로 관련 제한, 학교 교육환경 보호구역, 여천천 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 용도 및 규제 적용 범위는 개별 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 359세대 아파트 단지로 동일 면적 실거래 사례는 확인됩니다. 다만 준공 연식이 오래되었고 거래가격 편차가 크며, 최근 거래 추세가 -6.7%인 점은 재매각 시 가격 불확실성을 높입니다.
• 토지가격 참고. 공시지가 2,073,000원/㎡이며, 단지 부지의 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 소로각지로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자가 소유자인지, 별도 임차인이 있는지, 전입·인도·확정일자·보증금 관계를 우선 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 2016.07.29 을구 17번 근저당권을 기준으로 을구 18번 근저당권, 갑구 31번 가압류 및 경매개시결정의 소멸관계를 확인해야 합니다.
• 배당 예상과 인수의 구별. 현재 회차 채권자 미배당 76,566,476원은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 채권액·배당요구·우선순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 시세 하락 반영. 전체 실거래 평균 224,666,666원보다 최근 12개월 평균 216,833,333원을 우선 참고해야 합니다. 최근 거래가격 추세 -6.7%를 입찰가격 판단에 반영해야 합니다.
• 저층 저가 거래 점검. 2025.10 동일 면적 1층 거래가 140,000,000원이라는 점은 평균 대비 저가 거래도 존재함을 보여줍니다. 대상 13층의 상태를 확인한 후 비교해야 합니다.
• 건물 노후도와 수리비. 1994.04.08 사용승인 건물입니다. 내부 수리 상태, 누수, 설비 노후, 승강기 및 장기수선 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비 및 실제 점유자의 인도 협의 여부를 확인해야 합니다. 점유관계에 따라 명도비용과 기간이 달라질 수 있습니다.
• 매각물건명세서 대조. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 전입세대 확인자료를 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 긍정적, 최종 판단은 점유 확인 후”

울산 한라하이타운 1303호는 말소기준권리가 분명하고 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 등기상 권리의 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 배당 부족액이 크다는 이유만으로 낙찰자에게 채권액이 승계되는 물건으로 볼 필요는 없습니다.

가격도 검토할 여지가 있습니다. 최저매각가 175,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 216,833,333원의 81.0%이고, 확인된 권리 인수액이 0원이라는 가정하에서는 실질취득 추정액도 동일합니다. 다만 최근 시세가 -6.7% 하락하는 흐름이고, 거래가격 편차 및 건물 노후화가 존재합니다.

가장 중요한 미해결 사항은 임대관계 미상이라는 점입니다. 실제 점유·임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 인수위험이 완전히 없다고 확정할 수 없습니다. 권리 소멸 구조와 최근 시세 대비 가격은 긍정적이지만, 점유·임차관계가 확인되어야 입찰 판단을 마무리할 수 있는 조건부 검토 물건입니다.