울산지방법원 2026타경10493. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 6층 603호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 핵심 권리는 소유권이나 압류가 아니라 조한결의 주택임차권입니다. 조한결은 2022년 10월 7일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 9월 19일입니다. 보증금은 100,000,000원이며 배당요구도 마쳤습니다. 이 권리는 말소기준인 2025년 4월 2일 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 86,000,000원에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 84,052,000원이고, 미배당 잔액은 15,948,000원입니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 그만큼 커지는 구조입니다. 즉 이 물건은 “최저가가 내려갈수록 싸지는 물건”이 아니라, 실질취득액이 보증금 100,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 6층 603호 · 도로명 울산광역시 남구 번영로 266 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 전용 32.0575㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 6층 603호 |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 111,131,761원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조한결 | 100,000,000원 | 2022.10.07 / 2022.10.07 | 2022.09.19 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조한결은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의의 임차권자이며, 보증금 100,000,000원을 중복 합산할 요소도 없습니다. 배당요구일은 2025년 3월 26일이고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 다만 배당으로 전액을 회수하지 못하면 그 잔액은 그대로 낙찰자에게 넘어옵니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
태화강더뷰 전용 32.06㎡의 최근 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 88,583,333원이지만, 가격 판단에는 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 10.1% 낮아진 하락 추세이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 32.06㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
현재 최저가 86,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균 81,000,000원의 106.2%입니다. 그런데 이 사건은 거기서 끝나지 않습니다. 대항력 임차보증금이 100,000,000원이므로 권리분석상 실질취득은 약 100,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 최신 거래 77,000,000원과 최근 평균 81,000,000원보다 높은 수준이므로, “8,600만원에 살 수 있다”거나 “유찰되면 싸진다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 임차인 조한결 보증금 | 100,000,000원 | 84,052,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 111,131,761원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 조한결 보증금 중 15,948,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사 청구액 111,131,761원은 예상배당 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 86,000,000원 | 15,948,000원 | 실질취득은 보증금 100,000,000원 안팎 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 68,800,000원 | 32,838,400원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 55,040,000원 | 46,350,720원 | 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않음 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 세이브존 서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 승강기·옥내소화전·위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류에 접하며 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 태화강더뷰는 195세대, 2017년 6월 21일 준공입니다. 동일면적 거래는 확인되지만 최근 거래가 77,000,000원까지 내려왔고 최근 추세도 -10.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 86,000,000원에 낙찰받아도 15,948,000원의 보증금 잔액 인수가 발생합니다.
- 유찰 효과 착시. 1회 유찰 시 인수 32,838,400원, 2회 유찰 시 46,350,720원으로 커집니다. 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 직결되지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 88,583,333원보다 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 77,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 조한결의 전입·점유·확정일자·배당요구 및 실제 배당액을 매각물건명세서와 배당표 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 만든다는 점입니다. 신건 최저가는 86,000,000원이지만 현재 예상 인수액 15,948,000원이 따르고, 유찰될수록 그 인수액은 더 커집니다. 반면 시장에서는 최근 12개월 평균이 81,000,000원, 최신 거래가 77,000,000원이고 추세도 -10.1%입니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 시세보다 싸 보인다”는 이유로 접근할 수 없는 사건입니다. 권리상 인수액을 포함한 실질취득을 기준으로 보면 최근 시세보다 높고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.7회입니다. 최저가는 내려가도 인수는 올라간다. 이 구조를 놓치면 가격 판단 전체가 틀어집니다.
