⚠️ 인수 41,283,600원 🏠 임차보증금 100,000,000원 📉 최근 시세 추세 -10.1% 💰 최저가 감정가의 70%

울산지방법원 2026타경10493. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 6층 603호가 강제경매로 나왔습니다. 물건의 용도는 근린시설로 분류되어 있으며, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 32.0575㎡이고, 철근콘크리트구조 20층 건물의 6층에 위치합니다. 감정가 86,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 60,200,000원입니다.

그런데 등기부 을구에는 임차인 조한결의 주택임차권이 있습니다. 보증금은 100,000,000원, 전입신고와 점유개시는 2022.10.07., 확정일자는 2022.09.19.입니다. 임차권등기는 2025.03.26.에 마쳐졌고, 말소기준으로 제시된 국의 압류일인 2025.04.02.보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

이 물건에서 반드시 구분해야 할 숫자는 표면 최저가 60,200,000원과 실질취득 부담 101,483,600원입니다. 최저가만으로 시세를 비교하면 잘못된 판단으로 이어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

권리의 중심은 2025.04.02. 압류보다 먼저 성립한 조한결의 주택임차권입니다. 임차인은 2022.10.07. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자를 갖추었으며, 임차권등기도 마쳤습니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억원의 인수 부담

실제 임차인은 조한결 1명이며, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없습니다. 임차인은 배당요구를 한 상태지만, 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액이 소멸하는 것은 아닙니다. 선순위 대항력 있는 임차인이 배당을 통해 전액을 회수하지 못하면 남은 금액은 매수인 부담으로 이어집니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

태화강더뷰 동일 면적대의 거래를 보면 전체 12건 평균은 88,583,333원이지만, 최근 12개월 2건 평균은 81,000,000원입니다. 최신 거래인 2026.04. 거래가는 77,000,000원이고, 최근 거래 추세는 과거보다 -10.1%입니다. 따라서 과거의 높은 거래가가 포함된 전체 평균보다는 최근 거래를 기준으로 가격의 적정성을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)

예상배당은 매각가 60,200,000원을 가정한 추정입니다. 집행비용은 1,483,600원이며, 남은 58,716,400원이 선순위 임차인에게 배당되는 구조입니다. 한국주택금융공사의 청구액 111,131,761원은 전액 미배당으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다. 인수액은 매각대금 배분과 구분된 매수인의 추가 부담입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

유찰이 추가되어 낙찰가가 42,140,000원 또는 29,497,999원으로 내려가더라도, 임차인의 미배당 보증금이 증가하면서 실질취득 부담은 각각 101,158,520원, 100,930,964원으로 계산됩니다.

즉 매각대금이 크게 줄어도 총부담은 보증금 100,000,000원 부근에 머무릅니다. 보증금 전액을 배당받지 못한 잔액이 인수되는 구조이므로, 낙찰가 하락이 실질취득 원가 하락으로 그대로 연결되지 않습니다. 시나리오별 총부담에 차이가 나는 것은 집행비용 등 배당 추정치의 차이 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 삼산동 소재 세이브존 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택과 다세대주택이 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로, 승강기·옥내소화전·위생 및 급배수설비·난방설비가 설치되어 있습니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구)이며 광로2류에 접합니다. 공시지가는 1,870,000원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 태화강더뷰는 195세대 규모입니다. 최근 거래가는 2026.03. 85,000,000원에서 2026.04. 77,000,000원으로 낮아졌으며, 최근 거래 추세도 -10.1%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 4.0회 역시 신중하게 볼 지표입니다.
• 용도 확인. 물건은 근린시설로 분류되나 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용의 적법성, 건축물대장상 용도 및 금융·세금 적용 조건은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부 재확인. 을구 순위 1번 조한결의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에 미배당 잔액 인수 조건이 기재되어 있습니다. 입찰 전 최종 명세서와 변경·정정 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 검토. 최저매각가 60,200,000원이 아닌 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계를 기준으로 판단해야 합니다. 현재 추정 총부담은 101,483,600원입니다.
• 최신 시세와 하락 추세 점검. 최근 12개월 평균 81,000,000원, 최신 거래 77,000,000원, 최근 거래 추세 -10.1%를 기준으로 가격 적정성을 다시 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득 부담은 각각 101,158,520원·100,930,964원으로 추산됩니다. 최저가 할인율만으로 수익성을 판단하지 않아야 합니다.
• 점유·인도 문제 확인. 임차권등기가 존재하며 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상황, 보증금 정산 및 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 조세채권 및 배당순위 확인. 울산세무서장의 압류와 울산광역시 남구의 압류가 존재합니다. 등기상 소멸 여부와 별개로 당해세 등 우선배당 요소가 실제 배당 및 인수 추정액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비·기타 비용 확인. 미납 공용관리비, 점유 관련 비용 및 취득부대비용은 실질취득 부담과 별도로 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래가를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 낮아도, 실질취득은 비싸다”

이 물건의 결정적인 위험은 명확합니다. 선순위 대항력 임차인 조한결의 보증금 100,000,000원이 최저매각가 60,200,000원보다 크다는 점입니다. 임차인이 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하므로, 현재 최저가 기준 실질취득 부담은 101,483,600원으로 추정됩니다.

같은 면적대의 최근 12개월 실거래 평균은 81,000,000원, 최신 거래가는 77,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -10.1%로 하락하고 있습니다. 결국 실질취득 부담이 최근 시세를 크게 웃돌기 때문에, 감정가 대비 70%라는 할인율은 실질적인 가격 경쟁력을 의미하지 않습니다.

추가 유찰이 발생해도 인수액이 증가하면서 총부담은 보증금 수준에 묶입니다. 여기에 평균 유찰 4.0회라는 단지 경매 통계와 근린시설·오피스텔 이용상태에 따른 추가 확인사항까지 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

결론은 가격 메리트 부족·선순위 보증금 인수 부담으로 입찰 보류입니다. 이 물건의 핵심은 얼마에 낙찰되는지가 아니라, 낙찰 이후 보증금까지 포함해 실제로 얼마를 부담하느냐입니다.