울산지방법원 2026타경10534. 양산시 삼호동 웅상신도시푸르지오 104동 6층 605호 아파트입니다. 현재 소유자는 김윤희이고, 2014.06.30. 소유권이전 당시 거래가액은 168,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.01.30. 설정된 새북구새마을금고 근저당권 154,800,000원입니다. 이 근저당권은 2024.02.19. 한국자산관리공사로 이전됐고, 2026.04.03. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준권리보다 뒤에 있는 현재의 경매개시결정과 2026.08.04. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거에 설정됐던 전세권·근저당권과 여러 경매개시등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 등기상 핵심은 복잡한 선순위 권리보다 2018.01.30. 말소기준권리와 그 이후 권리의 소멸 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10534 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 삼호동 861 웅상신도시푸르지오 104동 6층605호 |
| 도로명 | 경상남도 양산시 삼호로 74 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 동 / 층 / 호 | 제104동 · 제6층 · 제605호 · 지하1층 지상15층 |
| 비교 평형 | 75.6961㎡ · 실거래 비교 면적 75.7㎡ |
| 소유자 | 김윤희 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 133,865,734원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 말소기준권리는 2018.01.30. 새북구새마을금고 근저당권이며, 2024.02.19. 한국자산관리공사로 이전된 뒤 현재 경매가 진행되고 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 200,000,000원은 최근 평균의 121.2%
웅상신도시푸르지오 동일 평형 비교 면적 75.7㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 164,979,166원, 최신 거래는 2026.08. 162,000,000원입니다. 현재 최저매각가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 121.2%로, 신건 단계에서는 가격 메리트가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.7㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 75.7㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 75.7㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.05 | 75.7㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2026.04 | 75.7㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 75.7㎡ | 8 | 161,000,000원 |
| 2026.03 | 75.7㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 75.7㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 75.7㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2025.10 | 75.7㎡ | 2 | 159,750,000원 |
| 2025.09 | 75.7㎡ | 9 | 171,000,000원 |
| 2025.09 | 75.7㎡ | 9 | 171,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.6961㎡ | 12건 | 164,979,166원 |
실거래 범위는 159,750,000원~172,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 200,000,000원입니다. 최신 거래 162,000,000원뿐 아니라 최근 12개월 평균 164,979,166원, 최근 거래 최고 172,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 새북구새마을금고 | 154,800,000원 | 154,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,600,000원 |
매각가 200,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 154,800,000원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 41,600,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 삼호동 대운초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 소공원, 학교, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상15층 건물이며 전기·위생·급배수·도시가스·난방· 소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로3류와 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 614,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 토지면적은 60,554.2㎡입니다.
- 단지. 웅상신도시푸르지오는 987세대이며 준공일은 2007-01-16입니다. 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 164,979,166원의 121.2%입니다. 현재 가격을 시세 대비 할인으로 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원입니다. 현재 시세와 비교하면 신건보다 유찰 후 회차에서 가격 경쟁력을 다시 검토할 여지가 큽니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·점유 원인·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.01.30. 을구 10번 근저당권과 2024.02.19. 한국자산관리공사로의 권리이전을 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 물건은 예상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 현재 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체보다 더 큰 문제는 200,000,000원의 신건 가격입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 164,979,166원, 최신 거래는 162,000,000원인데 현재 최저가는 최근 평균의 121.2%입니다. 따라서 신건에서는 가격 메리트가 없고, 1회 유찰 시 160,000,000원 구간부터 최근 실거래와 다시 비교하는 편이 타당합니다. 여기에 감정요항상 임대관계가 미상인 점까지 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 점유는 확인. 이 세 가지가 이번 사건의 핵심입니다.
