울산지방법원 2026타경10534. 경상남도 양산시 삼호동의 웅상신도시푸르지오 104동 605호, 전용 75.6961㎡ 아파트입니다. 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 소유자 김윤희는 2014년 6월 30일 거래가 168,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 설정된 새북구새마을금고 근저당권이 현재 경매의 권리분석 기준이 됩니다.
2018년 1월 30일 설정된 근저당권의 채권최고액은 154,800,000원이며, 해당 근저당권은 2024년 2월 19일 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 한국자산관리공사가 2026년 4월 3일 임의경매를 신청했고, 이후 국민건강보험공단 압류가 등기됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개이므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 삼호동 861 웅상신도시푸르지오 제104동 제6층 제605호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 삼호로 74 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.6961㎡ · 지하 1층, 지상 15층 중 6층 |
| 단지 규모 | 987세대 · 2007.01.16 준공 |
| 소유자 | 김윤희 (2014.06.30 소유권 취득 · 거래가 168,000,000원) |
| 감정가 | 200,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 133,865,734원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.30 을구 10번 근저당권 · 채권최고액 154,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2018년 1월 30일입니다. 이날 설정된 을구 10번 새북구새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 과거에 설정됐던 국민은행·최일출 등의 근저당권과 오정혜 전세권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 전세권이나 선순위 근저당권이 남아 있는 구조로 보이지 않습니다.
새북구새마을금고의 근저당권은 2024년 2월 19일 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자가 바뀐 것으로, 별도의 후순위 근저당권이 새로 설정된 것이 아닙니다. 원래의 2018년 설정일을 기준으로 권리 순위를 판단해야 합니다.
과거 경매 이력도 눈여겨볼 부분입니다. 이 물건에는 2018년, 2020년, 2021년, 2022년, 2023년에 경매개시결정이 등기된 이력이 있습니다. 해당 사건들은 취하 또는 취소·기각 등에 따라 등기상 말소됐습니다. 현재의 2026타경10534 사건과는 구분해야 하며, 과거 경매개시결정을 현존하는 인수 권리로 볼 이유는 없습니다. 다만 반복된 경매 이력은 채무관계와 실제 점유 상태를 더욱 면밀하게 확인할 필요가 있다는 신호입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세는 확인
웅상신도시푸르지오 동일 평형(전용 약 75.7㎡) 실거래 12건의 평균은 163,812,500원입니다. 그러나 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 10건 평균 163,500,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다. 최신 거래는 2026년 10월 1층의 157,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 75.7㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 2026.08 | 75.7㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 75.7㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 75.7㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.05 | 75.7㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2026.04 | 75.7㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 75.7㎡ | 8 | 161,000,000원 |
| 2026.03 | 75.7㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 75.7㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 75.7㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2025.10 | 75.7㎡ | 2 | 159,750,000원 |
| 2025.09 | 75.7㎡ | 9 | 171,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 163,812,500원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 163,500,000원 (10건) |
| 최신 거래 | 2026.10 · 1층 · 157,000,000원 |
| 실거래 최저 / 최고 | 157,000,000원 / 172,000,000원 |
| 최저가 / 전체 평균 | 85.5% |
| 최저가 / 최근 평균 | 85.6% |
| 최근 가격 추세 | -1.1% (이전 거래 대비 최근 거래 평균) |
현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 163,500,000원보다 23,500,000원 낮습니다. 최신 거래 157,000,000원보다도 17,000,000원 낮습니다. 현재 확인된 인수액 0원을 적용하면 최저가 기준 실질취득금액 역시 140,000,000원으로, 최근 거래가격과 비교해 분명한 가격 차이가 있습니다. 단, 취득세·명도비·수선비 등 부대비용은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 새북구새마을금고 → 한국자산관리공사 |
154,800,000원 | 137,240,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 총 배분 | — | 140,000,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용으로 2,760,000원이 배정되고, 근저당권 채권최고액 154,800,000원 기준으로 137,240,000원이 배당됩니다. 예상 미배당액은 17,560,000원, 소유자 잔여는 0원입니다.
근저당권의 채권최고액을 이용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권액은 채권최고액과 다를 수 있으며, 한국자산관리공사의 청구액은 133,865,734원입니다. 집행비용·당해세·우선배당 채권 및 배당순위 확정에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가
현재는 감정가의 70% 가격에서 진행됩니다. 추가 유찰을 가정한 회차별 최저가와 채권 미배당액은 다음과 같습니다. 이는 가격 변화를 비교하는 시나리오이며 실제 추가 유찰을 보장하지 않습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 140,000,000원 | 17,560,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 98,000,000원 | 58,964,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 68,600,000원 | 87,834,800원 | 0원 |
회차별 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리관계와 배당 가정을 적용한 결과입니다. 실제 점유자·임차권 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액이 늘어난다고 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 삼호동 대운초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 소공원, 학교 및 임야 등으로 형성돼 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내·외부 도로 여건과 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로3류 및 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 614,700원/㎡입니다.
- 공부·건축 상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 확인된 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 987세대 규모의 아파트 단지로 동일 평형의 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 이전 거래 대비 1.1% 하락했고, 최근 실거래의 층별·시점별 가격 차이도 있어 매각 시점의 시장가격과 해당 호수 상태를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근 12개월 실거래 평균 163,500,000원, 최신 거래 157,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 해당 6층 호수의 내부 상태와 추가 비용을 고려해 입찰가를 정해야 합니다.
- 대항력·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인 및 현장 방문을 통해 실제 점유자와 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 대항력 있는 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2018.01.30 새북구새마을금고 근저당권과 2024.02.19 한국자산관리공사 이전 등기의 연결관계를 확인하고, 말소기준권리와 실제 배당채권자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 기존 경매 이력. 과거 여러 차례 경매개시결정이 있었다가 취하 또는 취소·기각된 이력이 있습니다. 기존 사건의 등기 말소 여부와 현재 사건의 진행 상태를 최종 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 가정 매각가에서 계산된 채권 미배당액 17,560,000원은 매수인 인수금과 다릅니다. 다만 우선배당 채권과 점유관계는 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·명도비. 관리비 체납 내역, 공용부분 부담 가능성, 실제 점유자의 퇴거 협의 및 필요 수선비를 확인해야 합니다.
- 가격 하락 보정. 최근 시세 추세가 -1.1%로 하락 중이므로 전체 평균 163,812,500원만 기준으로 가격 여유를 계산해서는 안 됩니다. 최신 거래가격과 향후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내용을 대조하고 매각기일 및 최저매각가 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 최종 판단은 점유 확인 이후”
이 물건의 가장 큰 장점은 1회 유찰을 통해 형성된 가격 차이입니다. 감정가 200,000,000원이 140,000,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 실거래 평균 163,500,000원 대비 85.6% 수준입니다. 최신 거래 157,000,000원과 비교해도 최저매각가는 낮습니다.
권리구조도 상대적으로 명확합니다. 새북구새마을금고가 설정한 2018년 근저당권을 한국자산관리공사가 승계했고, 그 근저당권을 기준으로 매각 시 후순위 권리가 소멸합니다. 확인된 매수인 인수액은 0원이며, 채권 미배당액을 낙찰자가 자동으로 부담하는 구조는 아닙니다.
그러나 최근 실거래가격이 하락 추세이고, 임대관계는 미상입니다. 과거 경매가 반복된 이력도 있어 실제 점유·명도 및 관리 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다. 최저가가 최근 시세보다 낮다는 이유만으로 안전한 낙찰이라고 판단할 수는 없습니다.
종합 판단은 B등급. 최근 시세 대비 할인 폭과 등기상 인수 부담은 긍정적이지만, 임대관계 미상과 가격 하락 추세를 반영한 평가입니다. 현재 가격은 검토할 만하되, 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
