울산지방법원 2026타경10542. 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층 1-100호 근린시설입니다. 소유자는 최은자이며, 2022.12.15. 매매를 원인으로 2023.01.03. 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기부 거래가액은 1,103,588,000원입니다. 같은 날 북창원농업협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2026.04.06. 북창원농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 다만 이 사건에서 등기보다 더 중요하게 봐야 할 부분은 현황상 전유부분의 경계입니다. 현황조사보고서에는 본건 1-100호가 경매 대상이 아닌 1-098호와 1-099호와 함께, 경계 벽면이나 바닥 경계선 없이 하나의 호실로 만들어 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재는 공실이며 신규브랜드 오픈예정 안내문이 붙어 있는 상태로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10542 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-100호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 인근 1-098호 및 1-099호와 일체로 판매시설 이용 후 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 1층 1-100호 |
| 소유자 | 최은자 · 2022.12.15. 매매 · 거래가액 1,103,588,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 868,000,000원 / 868,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 713,137,021원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 북창원농협 근저당
2018년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 2019년 주식회사제이엔씨파트너스 명의 소유권, 농협은행주식회사 근저당권은 이후 등기부상 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.01.03. 북창원농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤 2026.04.06. 경매개시결정이 등기됐고 매각으로 소멸합니다.
② 현황 리스크 — 경매 대상 아닌 두 호실과 하나로 터서 사용
이 사건에서 가장 눈에 띄는 내용입니다. 현황조사보고서에 따르면 본건 1-100호는 1-098호 및 1-099호와 경계 벽면이나 바닥 경계선 없이 터서 하나의 호실로 만들어 사용해 왔습니다. 그런데 1-098호와 1-099호는 이 사건의 매각 대상이 아닙니다.
감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 그러나 현재의 내부 사용 형태는 세 호실이 일체화된 상태이므로, 등기상 독립된 1-100호와 현황상 하나로 사용된 공간을 구분해서 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 최근 실거래 시세 없이 신건 868,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 868,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 최은자의 2022.12.15. 거래가액 1,103,588,000원이 남아 있지만, 이는 과거 취득가액일 뿐 현재 시세를 직접 보여주는 최근 실거래 자료는 아닙니다.
제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 매각가가 694,400,000원, 2회 유찰 시 555,520,000원으로 낮아집니다. 다만 최근 시장 시세 자료가 없는 상태이므로, 이 숫자만으로 어느 회차가 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 868,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,080,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북창원농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,920,000원 |
현재 회차 868,000,000원 가정에서는 집행비용 11,080,000원과 북창원농업협동조합 근저당권 840,000,000원이 배당되고 소유자 잔여 16,920,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증산역 북서측 인근 라피에스타양산으로, 물금신시가지 내 상가·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스와 도시철도 증산역이 있어 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층이며 급배수·화재탐지 및 경보·승강기·에스카레이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로·주차. 주변 가로망과 주차장시설은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 현황. 인근 1-098호·1-099호와 일체로 판매시설로 이용하다 현재 공실이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전유부분 경계. 1-100호와 경매 대상이 아닌 1-098호·1-099호 사이의 실제 경계와 내부 구획 상태를 현장에서 확인하세요.
- 인도 범위. 현재 하나의 공간처럼 사용된 상태이므로 낙찰 후 점유·인도 가능한 1-100호의 범위를 명확히 확인하세요.
- 공실 상태. 2026.05.06. 현황조사 기준 공실이며 신규브랜드 오픈예정 안내문이 붙어 있었습니다. 입찰 직전 현재 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 868,000,000원을 시세라고 전제하지 말고 별도 시장가격을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 694,400,000원, 2회 유찰 555,520,000원의 가격만으로 메리트를 단정하지 말고 상권과 호실 현황을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 현황까지 단순한 것은 아니다”
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2023.01.03. 북창원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰 대상 1-100호가 경매에 포함되지 않은 1-098호·1-099호와 경계를 터서 하나의 판매시설로 사용돼 왔다는 점은 별도의 현황 리스크입니다.
또한 현재 최저가는 감정가와 같은 868,000,000원인 신건이지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 등기 권리는 정리형, 현황은 확인형, 가격은 검증형. 이 사건의 승부처는 인수권리가 아니라 전유부분 경계와 실제 시장가격입니다.
