울산지방법원 2026타경10542. 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 라피에스타양산 1층 1-100호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 최은자이며, 2022.12.15 매매를 원인으로 2023.01.03 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 1,103,588,000원입니다. 같은 날 북창원농업협동조합 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.
현재 경매 최저가는 607,600,000원, 감정가의 70%입니다. 과거 취득 거래가액이나 감정가와 비교하면 가격이 크게 낮아 보일 수 있지만, 과거 거래가액은 현재 시세가 아니고, 감정가 대비 할인율도 현재 시장가치를 증명하지 않습니다. 더욱이 이 상가는 이웃한 경매 대상 외 호실들과 내부가 연결돼 있어, 단독으로 인도받아 사용할 수 있는지에 관한 별도의 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-100호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 현황상 판매시설로 이용했던 상가 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 1층 |
| 이용 상태 | 1-098호·1-099호와 일체로 사용하다 현재 공실 |
| 소유자 | 최은자 (2023.01.03 소유권이전등기) |
| 등기상 종전 거래가액 | 1,103,588,000원 (매매 원인일 2022.12.15) |
| 감정가 / 최저가 | 868,000,000원 / 607,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 북창원농업협동조합 |
| 청구금액 | 713,137,021원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 현황조사 | 2026.05.06 · 공실 및 신규 브랜드 오픈 예정 안내문 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
말소기준권리는 2023.01.03 접수된 을구 3번 북창원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원, 채무자는 소유자 최은자입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권도 확인되지만, 해당 신탁등기와 종전 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이 과거 근저당 채권최고액을 현 매수인이 부담할 금액으로 더해서는 안 됩니다. 등기상 별도의 가압류·압류도 확인되지 않습니다.
임차인 및 점유관계
| 구분 | 점유 및 임대관계 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신고 임차인 0명 | 현황조사상 공실 · 임대관계 미상 | 확인 대상 없음 | 신고 내역 없음 | 예상 인수 0원 |
2026.05.06 현황조사에서 본건은 공실이며 신규 브랜드 오픈 예정이라는 안내문이 붙어 있는 것으로 확인됐습니다. 감정평가상으로도 인근 호실들과 일체로 판매시설로 사용하다 현재 공실인 상태입니다. 신고된 임차인은 없으며, 예상배당에서도 임차인 보증금 인수액은 잡히지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저매각가격이 감정가 868,000,000원에서 607,600,000원으로 낮아졌습니다. 대항력 임차인 보증금 등 현재 확인되는 인수금액이 없으므로, 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득금액도 607,600,000원입니다. 이는 취득세, 명도·분리 공사비, 관리비 등 별도 비용을 포함하지 않은 금액입니다.
문제는 주변 실거래와의 직접 비교가 어렵다는 점입니다. 최근 12개월 평균 거래가격이나 최신 실거래가격이 확인되지 않아 607,600,000원이 최근 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다. 2022년 매매를 원인으로 기재된 종전 거래가액 1,103,588,000원도 현재 시장에서 동일한 조건으로 매도할 수 있는 가격이라는 뜻은 아닙니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 607,600,000원 | 70% | 0원 | 607,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 425,320,000원 | 49% | 0원 | 425,320,000원 |
| 3회 유찰 시 | 297,724,000원 | 34% | 0원 | 297,724,000원 |
회차별 금액은 각 유찰 시나리오의 예정 최저가를 기준으로 합니다. 실질취득은 매각가격과 확인된 권리 인수액을 합산한 금액이며, 취득 관련 세금·명도비·물리적 분리 비용 등은 포함하지 않습니다. 실제 낙찰가와 이후 매각조건은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 607,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,476,000원 |
| 1. 근저당 · 북창원농업협동조합 | 840,000,000원 | 599,124,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 240,876,000원 |
| 매수인 권리 인수 | — | 0원 |
최저가 607,600,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 8,476,000원을 먼저 제외하고 북창원농업협동조합에 599,124,000원이 배당됩니다. 근저당 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 240,876,000원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
한편 경매 신청 청구금액은 713,137,021원으로, 현재 회차의 예상배당금만으로 신청채권자의 청구금액이 전액 충족되지는 않습니다. 다만 근저당의 채권최고액은 배당 계산상 한도이지 확정된 실제 채권잔액 자체를 뜻하지 않으므로, 채권최고액 기준 미배당액과 실제 채무 잔액을 동일시해서는 안 됩니다.
회차별 배당과 미배당 변화
| 회차 | 매각가정액 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 607,600,000원 | 599,124,000원 | 240,876,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 425,320,000원 | 418,666,800원 | 421,333,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 297,724,000원 | 292,755,864원 | 547,244,136원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 근저당권자의 미배당 규모는 커집니다. 그러나 매수인이 해당 근저당 채무를 인수하는 것은 아니므로, 어느 시나리오에서도 확인된 권리상 인수금액은 0원입니다. 입찰자의 가격 판단에서는 오히려 인접 호실과의 분리 문제 및 상가의 정상 매도 가능성이 중요합니다.
예상배당은 집행비용 추정액을 반영한 계산이며, 당해세·우선변제채권 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항에 따라 달라질 수 있습니다. 채권액과 최종 배당순위는 배당요구 및 채권계산서 등으로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산역 북서측 인근에 위치합니다. 물금신시가지 내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스와 도시철도 증산역이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 1층 상가로, 급배수·화재탐지 및 경보·승강기·에스컬레이터 등의 설비가 있습니다. 주변 가로망과 주차장시설은 대체로 양호한 편입니다.
- 현재 이용. 인접 1-098호 및 1-099호와 일체로 판매시설로 사용하다 현재 공실입니다. 내부 경계가 구분되지 않은 상태여서 개별 호실의 독립적 상품성을 별도로 평가해야 합니다.
- 토지·규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류·중로1류·소로1류 도로와 접합니다. 토지는 평지의 상업용 부지이고 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이것이 인접 호실과 통합된 내부 상태의 원상회복이나 독립 사용 문제까지 해결됐다는 뜻은 아닙니다.
- 환금성. 증산역 인근의 1층 상업시설이라는 입지 요소는 있으나, 현재 공실이고 개별 호실의 공간 분리 문제가 남아 있습니다. 최근 거래가격과 임대수익 수준이 확인되지 않으므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위부터 확인. 경매 대상은 라피에스타양산 1층 1-100호입니다. 통합 사용 중인 1-098호와 1-099호는 매각 범위에 포함되지 않습니다. 호실별 구분소유권과 실제 점유 경계를 반드시 대조해야 합니다.
- 독립 공간으로 분리 가능한지 검증. 경계 벽면·바닥 경계선이 없는 상태이므로 집합건축물대장, 건축물현황도, 실제 구조를 함께 확인해야 합니다. 인접 호실 소유자와의 협의 필요성 및 원상회복 범위도 점검해야 합니다.
- 공실 및 임대차 재확인. 2026.05.06 현황조사상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 점유 변동과 임대차계약 존재 여부, 보증금 정산 및 인도 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 검증. 감정가의 70%라는 수치만으로 저평가 여부를 판단하지 말고, 동일 상가 또는 인근 유사 1층 상가의 최근 매매가격·공실·임대료를 확인해야 합니다. 특히 분리된 1-100호만의 독립 가치를 기준으로 검토해야 합니다.
- 실제 취득비용 별도 산정. 예상 권리 인수액은 0원이지만, 취득세·등기비용·관리비 체납·인도비용·시설 분리 및 원상회복 비용은 별도입니다. 확인되지 않은 비용을 0원으로 간주하지 않아야 합니다.
- 배당 부족과 인수채무 구별. 북창원농업협동조합의 채권최고액 기준 미배당 240,876,000원은 매수인에게 승계되는 채무가 아닙니다. 근저당의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 유찰 이후 시나리오 검토. 현재 최저가 607,600,000원 외에 2회 유찰 시 425,320,000원, 3회 유찰 시 297,724,000원의 가격 시나리오가 있습니다. 다만 가격이 내려간다는 이유만으로 수익성이나 환금성이 확보되는 것은 아닙니다.
- 매각기일 전 원본 점검. 2026.10.27 입찰에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 집합건축물대장 및 현장 상태를 확인해야 합니다. 매각조건 변경, 점유관계 변동, 관리비 및 경계 관련 문제도 재점검 대상입니다.
맺으며 — “권리는 소멸해도, 옆 호실과의 경계는 남는다”
울산지방법원 2026타경10542는 등기상 권리분석만 보면 복잡하지 않습니다. 북창원농업협동조합의 근저당이 말소기준이고, 이전의 신탁 및 종전 근저당은 이미 말소됐습니다. 신고된 임차인도 없고, 현재 확인되는 매수인 권리 인수금액은 0원입니다. 신청채권자가 배당에서 채권 전액을 회수하지 못하더라도 그 부족분을 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리 소멸 여부가 아니라 실제 매각되는 1-100호의 독립성과 경제적 가치에 있습니다. 1-098호와 1-099호는 매각 대상이 아닌데 내부는 구분되지 않고, 현재 공실이며 임대관계도 미상입니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 최저가 607,600,000원이 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 독립 사용과 환금성은 신중히 검증해야 하는 상가입니다. 감정가의 70%라는 할인율에 가격 가점을 주기보다, 인접 호실과의 경계 문제 해결 가능성, 실질적인 영업·임대 가능성, 현재 매매시세를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 현 단계의 입찰 판단은 보류가 타당합니다.
