광주지방법원 2025타경32159. 광주 북구 각화동 더샵광주포레스트 102동 28층 2801호 아파트입니다. 소유자는 이형준이고, 2023.11.21. 거래가액 644,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 남광주농업협동조합이 채권최고액 621,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.02.27. 남광주농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
임차인 조현자는 전부를 점유하고 보증금 90,000,000원, 월차임 600,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2023.12.11.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.04.30. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 중요한 점은 이 임차인의 보증금이 배당에서 부족하더라도 대항력이 없으므로 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 각화동 724 더샵광주포레스트 102동 28층2801호 |
| 도로명 | 광주광역시 북구 동문대로249번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 39층 건물 내 28층 2801호 |
| 소유자 | 이형준 (2023.11.21. 거래가액 644,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 653,000,000원 / 653,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 535,715,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 소유권보존은 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁이었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.11.21. 이형준 명의로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 설정된 남광주농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.02.27. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 제시된 등기 내역에는 말소기준보다 앞서 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 90,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현자 | 전부 | 90,000,000원 / 월 600,000원 | 2023.12.11. | 2025.04.30. | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 보증금 중복합산 문제도 없습니다. 조현자의 전입은 말소기준 2023.11.21.보다 늦은 2023.12.11.이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 성립 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 653,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자의 2023.11.21. 등기상 거래가액은 644,000,000원이지만, 현재 시점의 동일 단지·동일 조건 실거래 자료가 없어 이것만으로 현 최저가가 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
유찰 시 법원 제시 시나리오상 최저가는 1회 유찰 후 522,400,000원, 2회 유찰 후 417,920,000원으로 낮아집니다. 그러나 가격이 내려가는 만큼 근저당권자의 미배당액은 각각 106,824,000원, 210,259,200원으로 커집니다. 이 미배당은 말소기준 근저당 채권의 부족분으로, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 653,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,930,000원 |
| 1. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 621,600,000원 | 621,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,470,000원 |
현재 회차 653,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 621,600,000원이 전액 배당되고 22,470,000원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각화동농산물도매시장 서측 인근에 위치하며 공동주택과 상업·업무시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 내 28층 2801호이며 위생·급배수·도시가스 보일러·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 동측 왕복 8차로, 남측 왕복 5~6차로, 북측·서측 왕복 2~3차로 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 조현자가 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 확정일자 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 원본 문서를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 653,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 동일 단지·동일 면적 거래를 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 522,400,000원, 2회 유찰 417,920,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.11.21. 남광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 조현자의 전입은 2023.12.11.로 그보다 늦습니다. 따라서 대항력 없는 임차인 1명, 매수인 인수 0원이 현재 자료상 결론입니다.
다만 신건 최저가 653,000,000원의 가격 경쟁력은 별개입니다. 현재 시세를 판단할 최신 실거래 비교 자료가 없으므로 단순히 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 평가할 수는 없습니다. 권리분석은 합격, 입찰가격은 시세 확인 후 결정. 이 물건은 그 구분이 가장 중요합니다.
