부동산임의경매

2024타경39723 · 진주지원 · 건물

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

253,000,000원 2억 5,300만 감정가 619,000,000원

감정가의 40% 2026-07-13 낙찰

최저매각가 212,317,000원 최저가 대비 +19%

낙찰일

07-13 낙찰 완료

진주지원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,123만원

최저가의 10% · 21,231,700원

감정가 대비

▼ 59.1% 싸게 매수

감정가 6.19억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰 후 최저가 212,317,000원까지 내려왔으나 공실 상가로 환금성과 배당 부족 리스크를 함께 봐야 합니다.

가격 최저매각가 212,317,000원은 감정가 619,000,000원의 34% 수준
자금 근저당 채권최고액 588,000,000원 중 예상배당 208,544,562원, 미배당 발생
리스크 임차인 인수는 없으나 근린생활시설 공실 상태와 다회 유찰 이력 확인 필요

한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 공실 상가의 수익성과 환금성입니다.

감정가

619,000,000원

최저가 대비 기준

최저매각가

212,317,000원

3회 유찰 후

실질취득

212,317,000원

인수액 0원

핵심지표

공실 상가

환금성 검토

창원지방법원 2024타경39723. 진주시 충무공동 트레젠웰가 제2층 제202호 근린생활시설입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실 상태입니다. 2016년 설정된 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2024타경39723
소재지	경상남도 진주시 영천강로 172, 2층상가202호 (충무공동,트레젠웰가)
용도 / 이용상태	대지 · 근린생활시설 · 현황 공실
소유자	강두용, 임정선
감정가 / 최저가	619,000,000원 / 212,317,000원
신청채권자 / 청구	주식회사경남은행 / 457,567,487원
매각기일	2026.07.13

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리인 2016.12.19 주식회사경남은행 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 별도로 부담하는 인수액은 0원입니다.

② 매각 가격과 배당 구조

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,772,438원
근저당권 · 주식회사경남은행	588,000,000원	208,544,562원
소유자 교부	-	0원

최저매각가 212,317,000원 기준으로 주식회사경남은행 근저당권은 일부만 배당됩니다. 채권최고액 588,000,000원 대비 379,455,438원 미배당이 발생하는 구조입니다.

매각대금 분배

회차별 가격 변화

③ 유찰 시나리오

회차	매각가	미배당
현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%)	212,317,000원	379,455,438원
4회 유찰 시 (감정가 24%)	148,621,900원	442,258,807원
5회 유찰 시 (감정가 17%)	104,035,330원	486,221,165원

⚠️ 가격보다 중요한 점 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 상가는 낙찰 후 임대·재매각 가능성이 핵심입니다. 현재 공실 상태이므로 예상 임대수익과 출구전략 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 롯데몰진주점 남측 인근으로 상업 및 업무용 건부지, 관공서 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.
시설. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제2층 상가202호이며 승강기·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
환금성. 근린생활시설 공실 상태로 임차 수요 확보 여부가 낙찰 후 핵심 변수입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

공실 확인. 현황 공실인 상가이므로 실제 임대 가능성과 관리비 부담을 확인해야 합니다.
권리 확인. 근저당권 이후 권리는 소멸하지만 등기부 원본 확인은 필요합니다.
가격 전략. 3회 유찰 후 가격은 낮아졌으나 수익성 없는 상가 매입이 되지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.
현장 확인. 주변 상권, 공실률, 임대료 수준 확인이 중요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 운영이 본체다”

이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 없습니다. 그러나 상가는 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다 공실 해소 가능성과 환금성을 확인해야 합니다. 권리는 합격, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.

부동산임의경매

3회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 공실 상가의 환금성을 봐야 한다 — 진주 트레젠웰가 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 매각 가격과 배당 구조

③ 유찰 시나리오

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 운영이 본체다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-09	유찰	6억 1,900만원
2	2026-04-13	유찰	4억 3,330만원
3	2026-06-01	유찰	3억 331만원
4	2026-07-13	대기	2억 1,231만원