부동산강제경매

2024타경39877 · 진주지원 · 다가구주택
339.5㎡

낙찰가 유찰 5회 후 낙찰

536,999,999원 5억 3,699만 감정가 1,491,019,380원

감정가의 36% 2026-07-13 낙찰

최저매각가 374,067,000원 최저가 대비 +43%

낙찰일

07-13 낙찰 완료

진주지원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

3,740만원

최저가의 10% · 37,406,700원

감정가 대비

▼ 64.0% 싸게 매수

감정가 14.91억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 74% 할인 유찰 5회 (가격 충분히 내려옴) 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 인수 가능성과 미상 보증금 위험이 남은 다가구주택입니다.

가격 최저가 374,067,000원은 감정가 1,491,019,380원의 약 25% 수준이나 인수 위험을 함께 검토해야 함
자금 매수인 인수 예상 65,000,000원 · 대항력 있는 임차인 보증금 미배당 가능성 확인 필요
리스크 김옥이·대항력 임차인 및 매수인 인수 전세권 등 권리 부담 존재

한 줄 평 5회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 다가구주택 특성상 대항력 임차인·인수 전세권이 존재해 낙찰 후 부담을 반드시 계산해야 합니다.

감정가

1,491,019,380원

다가구주택 + 토지

최저가

374,067,000원

5회 유찰

매수인 인수

65,000,000원

김옥이 보증금 기준

핵심지표

대항력 주의

임차인 권리 확인 필요

창원지방법원 2024타경39877. 진주시 상평동 269-57 소재 다가구주택 및 토지입니다. 감정가는 14억9,101만원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 3억7,406만원까지 내려왔습니다. 다만 다가구주택은 개별 호수 임차인의 권리가 핵심입니다. 이 물건은 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 말소기준 이전 대항력 임차인과 인수 전세권이 존재해 단순 저가 낙찰로 보기 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2024타경39877
소재지	경상남도 진주시 상평동 269-57
용도	다가구주택 + 토지
소유자	권태일
감정가 / 최저가	1,491,019,380원 / 374,067,000원
유찰 횟수	5회
매각기일	2026.07.13

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 이전 권리는 남는다

말소기준권리는 을구 16번 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 설정된 전세권 일부는 매수인에게 인수됩니다.

② 임차인 분석 — 다가구의 핵심 위험

임차인	호수	보증금	대항력	우선변제
황종명	201호	미상	有	확인 필요
김옥이	204호	65,000,000원	有	없음
김선규	305호	40,000,000원	有	有
성민규	203호	40,000,000원	有	有
한국토지주택공사	304호	65,000,000원	有	有
김길수	403호	35,000,000원	有	有

⚠️ 대항력 임차인 주의 김옥이 임차인은 보증금 65,000,000원, 대항력 있음, 우선변제권 없음으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 또한 보증금 미상 대항력 가능 임차인이 있어 최종 부담액은 명확한 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 374,067,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,036,938원
김선규 보증금	40,000,000원	40,000,000원
성민규 보증금	40,000,000원	40,000,000원
박홍렬 보증금	40,000,000원	40,000,000원
한국토지주택공사 보증금	65,000,000원	65,000,000원
김길수 보증금	35,000,000원	35,000,000원
매수인 인수 김옥이	65,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

⛔ 입찰 전 핵심 낙찰가는 3억7천만원이지만, 대항력 임차인 부담과 인수 전세권을 고려하면 실제 투입 비용은 달라집니다. 다가구는 전체 보증금 구조 확인 없이 최저가만 보고 접근하면 위험합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 실제 보증금과 배당 가능액 확인 필요.
인수 권리 확인. 을구 4번·6번·12번 전세권 등 이전 권리 검토 필요.
다가구 특성. 개별 세대별 점유와 보증금 현황 확인 후 입찰.
제시외 건물. 감정서상 ㄱ 제시외 건물 매각 포함 여부 확인.

맺으며 — “싸진 가격 뒤에 권리 계산이 필요하다”

이 물건은 감정가 대비 큰 폭으로 떨어진 다가구주택입니다. 하지만 5회 유찰이라는 숫자만 보고 판단하기에는 대항력 임차인과 인수 권리가 존재합니다. 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 권리 구조를 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-24	유찰	14억 9,101만원
2	2026-01-12	유찰	11억 9,281만원
3	2026-03-09	유찰	9억 5,425만원
4	2026-04-13	유찰	7억 6,340만원
5	2026-06-01	유찰	5억 3,438만원
6	2026-07-13	대기	3억 7,406만원

부동산강제경매

5회 유찰 끝에 보이는 진짜 리스크 — 진주 상평동 다가구주택

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 이전 권리는 남는다

② 임차인 분석 — 다가구의 핵심 위험

③ 예상 배당표 (매각가 374,067,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸진 가격 뒤에 권리 계산이 필요하다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (26장)

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