44,100,000원
광주지방법원 2025타경33830. 나주 빛가람동 중흥에스-클래스메가티움2차 3층 비328호, 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면만 보면 감정가 63,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 44,100,000원으로 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 먼저 봐야 합니다. 임차인 이재일의 전입일과 확정일자는 모두 2022.12.27로, 말소기준권리인 2023.10.23 나주신용협동조합 근저당보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
임차보증금은 85,000,000원입니다. 현재 최저가 44,100,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,193,800원을 제외한 42,906,200원이 임차인에게 배당되고, 부족분 42,093,800원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 낙찰가 44,100,000원에 인수액을 더한 실질취득액은 86,193,800원입니다. 낙찰가만 보고 ‘감정가의 70%라 싸다’고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 3층 비328호 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 상야3길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박송엽 · 2022.02.16 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 임차인 이재일의 임대차계약은 2022.12.23, 점유개시는 2022.12.24, 주민등록과 확정일자는 2022.12.27입니다. 말소기준권리인 나주신용협동조합 근저당은 그보다 늦은 2023.10.23 설정됐습니다. 이후 우리카드·농협은행·토스뱅크의 가압류와 2025.09.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재일 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2022.12.27 / 2022.12.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 42,093,800원 예상 |
② 가격 판단 — 낙찰가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 ‘시세보다 싸다’는 판단은 할 수 없습니다. 대신 현재 확인 가능한 기준인 감정가와 실질취득을 비교하면 경고 신호가 분명합니다. 감정가가 63,000,000원인데 현재 회차 실질취득은 86,193,800원으로, 감정가의 136.8%입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 44,100,000원 | 42,093,800원 | 86,193,800원 |
| 2회 유찰 시 | 30,869,999원 | 55,085,661원 | 85,955,660원 |
| 3회 유찰 시 | 21,608,999원 | 64,179,963원 | 85,788,962원 |
현재 44,100,000원에서 2회 유찰 시 30,869,999원, 3회 유찰 시 21,608,999원까지 최저가가 내려가더라도, 인수액은 각각 55,085,661원과 64,179,963원으로 늘어납니다. 실질취득은 86,193,800원 → 85,955,660원 → 85,788,962원으로 거의 변하지 않습니다. 이 물건에서는 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차인 이재일 보증금 | 85,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 5,740,119원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,292,697원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 28,340,145원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이재일 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이재일에게 42,906,200원이 배당되고 보증금 부족분 42,093,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한이 있는 ‘닫힌 경매’
임차인 이재일은 실제 임차인 1명으로 확인되며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 또한 임차인 이재일이 경매신청 채권자이기도 해 관계인 가능성 및 가장임차인 의심 메모가 존재하지만, 임차권등기와 전세사기피해자 결정문도 함께 확인되는 만큼 이를 이유로 임차권을 임의로 배제해서는 안 됩니다. 입찰 판단은 현재 명시된 대항력·인수 구조를 기준으로 하는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 북측 인근으로, 주위에 아파트단지·관공서·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 12층 건물 중 3층 비328호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 포함되고 중로1류·소로1류와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 44,100,000원만 보고 30% 할인으로 판단하지 마세요. 현재 예상 인수액 42,093,800원을 더한 실질취득은 86,193,800원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰돼도 실질취득은 각각 85,955,660원·85,788,962원으로 보증금 85,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.12.27, 확정일자 2022.12.27, 보증금 85,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 결정문과 우선매수권 행사 관련 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이재일이 경매신청 채권자이기도 하므로 임대차계약·점유·보증금 지급관계를 원본 자료로 확인하세요.
맺으며 — “4,410만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 보증금 85,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준권리보다 먼저 존재하고, 현재 회차에서는 42,093,800원이 미배당돼 매수인에게 승계됩니다. 그래서 44,100,000원에 낙찰받아도 실제 부담은 86,193,800원입니다. 감정가 63,000,000원보다도 23,193,800원 높습니다.
더 유찰돼 낙찰가가 30,869,999원이나 21,608,999원까지 낮아져도 임차인 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 여전히 85,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 외부 낙찰 제한 요소도 존재합니다. 낮은 최저가에 매력을 느낄 사건이 아니라, 대항력 보증금과 우선매수권을 먼저 계산해야 하는 고위험 권리형 물건입니다.
