광주지방법원 2026타경4228. 금호동 종원팰리스빌아파트 110동 3층 307호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 20층 건물의 제3층 제307호로, 계단식·남동향입니다. 소유자 권미성은 2024.12.23 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했고, 2025.02.10 소유권이전 등기와 같은 날 삼성생명보험주식회사 근저당권이 설정됐습니다.
권리구조의 기준점은 2025.02.10 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 176,000,000원이고 채무자는 권미성입니다. 이후 2026.01.07 국민은행 가압류 48,636,873원, 2026.04.03 케이비국민카드 가압류 17,535,016원, 2026.05.11 국민은행의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경4228 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 금호동 240-2 종원팰리스빌아파트 110동 3층307호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층 지상20층 건물 내 제3층 제307호 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 권미성 · 2024.12.23 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 51,009,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2025.02.10 근저당이 말소기준
임차인 신고는 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도 임차인 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 주어진 자료상 대항력 임차보증금이나 임차권 인수액을 더할 근거는 없고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 283,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자의 2024.12.23 매매 거래가액은 260,000,000원이지만, 이것만으로 현재 동일 단지·동일 평형의 시장가격을 대신할 수는 없습니다. 따라서 감정가가 현재 시세보다 높은지 낮은지, 신건 가격에 메리트가 있는지는 실거래 확인 전까지 판단을 유보하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 48,636,873원 | 48,636,873원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,535,016원 | 17,535,016원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 51,009,506원 | 36,066,111원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 293,181,395원 중 278,238,000원이 배당되고 14,943,395원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 283,000,000원 | 278,238,000원 | 14,943,395원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 226,400,000원 | 222,430,400원 | 70,750,995원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 181,120,000원 | 177,784,320원 | 115,397,075원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 서구 금호동 소재 만호초등학교 남서측 인근이며, 오피스텔·공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지하1층·지상20층 건물 내 제3층 제307호, 계단식·남동향입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비·승강기·소방설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측·서측·동측으로 아스팔트 포장도로와 접하고, 동측 접면도로로 차량 진·출입이 가능합니다.
- 용도지역. 감정요항표상 도시지역·제3종일반주거지역 등이 확인되며, 교육환경보호구역 및 비행안전제6구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최근 실거래 자료 없이 감정가 283,000,000원의 가격 경쟁력을 단정하지 마세요.
- 임대관계 현장 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2025.02.10 삼성생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 14,943,395원은 채권자 측 잔존금액이지 매수인이 부담하는 인수액이 아닙니다.
- 제한사항 확인. 교육환경보호구역·비행안전제6구역 등 감정평가에 기재된 토지이용 제한을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2025.02.10 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 국민은행·케이비국민카드 권리와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 신고가 없으며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가가 283,000,000원이고 소유자의 취득 거래가액은 260,000,000원이지만, 최신 실거래 시세와 거래 추세가 없으므로 이 차이만 보고 싸거나 비싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능, 가격 메리트는 실거래 확인 후 판단이 맞는 접근입니다.
