광주지방법원 2026타경30391. 도산동 호반아파트 101동 2층 215호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 105,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 같습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 104,681,818원으로, 최저가는 최근 시세의 100.3%입니다. 즉 현 회차 가격 자체도 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 하지만 이 사건의 진짜 문제는 318,182원의 가격 차이가 아니라, 낙찰 후에도 살아남는 2023.11.20. 소유권이전등기청구권 가등기입니다.
말소기준권리는 2024.02.21. 국 명의 압류로 제시돼 있습니다. 문제의 가등기는 그보다 앞선 2023.11.20. 접수입니다. 매각물건명세서에도 이 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있으며, 가등기된 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있다고 적혀 있습니다. 금액으로 환산되는 단순 인수채무가 아니라, 낙찰 목적물의 소유권 자체가 흔들릴 수 있는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 1136-1 호반아파트 제101동 제2층 제215호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.95㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 2층 |
| 소유자 | 양현미 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 93,691,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — ‘소멸’보다 앞선 가등기가 핵심
2024.02.21. 국 압류, 2025.03.24. 국 압류, 2026.02.04. 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 과거 국민은행 근저당, 조연화·반정님 전세권 등은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 후순위 압류나 과거 전세권이 아니라 선순위 가등기의 법적 성격과 말소 가능성입니다.
② 임차권 — 보증기관 신고는 중복 합산하지 않는다
| 명의 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 명의 주택임차권등기 | 90,000,000원 | 판정 미상 | 판정 미상 | 실질 인수 0원 |
한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기에는 임차보증금 90,000,000원, 확정일자 2018.07.17. 및 증액분 확정일자, 입주자 조선화의 주민등록일자 2018.07.19., 점유개시일자 2018.07.23.이 기재돼 있습니다. 다만 이 신고는 데이터상 보증기관 신고로 분류되므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 보증기관 신고를 제외한 실제 임차인 신고는 0명입니다.
③ 시세 비교 — 현 최저가는 최근 시세와 거의 같다
호반1 동일 면적 59.95㎡의 최근 거래 12건은 91,000,000원에서 118,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 11건 평균은 104,681,818원이고, 최신 거래는 2026.03. 95,000,000원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.3%로, 최근 평균보다 약간 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 59.95㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 9 | 117,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 12 | 116,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 4 | 107,500,000원 |
| 2025.02 | 59.95㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 104,681,818원 |
최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 15.0% 높은 것으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 현 최저가가 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래 95,000,000원보다도 10,000,000원 높기 때문에 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 더욱이 가등기 인수 위험까지 부담해야 하므로 단순 시세 할인율로 접근할 물건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,270,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 93,691,232원 | 93,691,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,038,768원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액이 전액 충족되고 소유자 잔여가 9,038,768원입니다. 1회 유찰 84,000,000원에서는 미배당 11,603,232원, 2회 유찰 67,200,000원에서는 미배당 28,100,832원이 발생하는 시나리오입니다. 임차권 확약을 반영한 매수인 금전 인수액은 각 회차 0원입니다. 다만 갑구 3번 가등기는 금전 미배당과 무관하게 별도 인수 위험으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 도산동 도산초등학교 북서측 인근. 아파트단지, 단독주택, 소규모상가, 주거나지가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 도심 간선도로변에 위치해 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 2층 215호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로1류 저촉, 도로 및 소로1류 접합, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 단지·환금성. 호반1은 338세대, 1995.07.24. 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래는 91,000,000원~118,000,000원으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인부터 확인. 갑구 3번 가등기는 2023.11.17. 매매예약을 원인으로 2023.11.20. 접수됐습니다. 담보가등기인지, 순위보전가등기인지와 실제 청구 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 재확인. “말소되지 않고 매수인이 인수” 및 “매매예약 완결 시 소유권 상실 가능”이라는 문구가 핵심입니다.
- 임차권 확약 범위 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 포기·말소 동의가 실제 매각 및 배당 후 그대로 이행되는지 원본 확약서를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 현 최저가는 최근 12개월 평균의 100.3%, 최신 거래보다 10,000,000원 높습니다. 권리 위험을 감수하면서까지 신건 가격에 프리미엄을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰과 권리위험 분리. 유찰은 가격을 낮출 뿐 가등기의 법적 효력을 자동으로 없애지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”가 안전하다는 뜻은 아니다
금액만 보면 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다. 90,000,000원 임차권도 보증기관 측 확약으로 실질 승계가 제거됐습니다. 그러나 이 숫자만 보고 안전형 물건으로 분류하면 핵심을 놓칩니다. 갑구 3번 가등기는 매수인이 인수하고, 예약완결 시 소유권을 잃을 수 있습니다. 현 최저가 105,000,000원도 최근 12개월 평균 104,681,818원보다 낮지 않습니다. 즉 가격 메리트도 없고, 권리 위험은 매우 큽니다. 이 사건은 가등기의 실체와 말소 가능성이 명확히 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 하는 고위험 권리형입니다.
