창원지방법원 2025타경227. 사천시 죽림동 659-8 일원의 토지와 창고 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 2가 창고 등, 기호 2-1은 화장실이며, 주변은 단독주택·소규모 창고·농경지·임야가 혼재합니다. 현재 소유자는 권연지와 김지은으로, 지분은 각각 5분의 2와 5분의 3입니다.
권리관계 자체는 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기보다 매각조건과 현황에서 올라갑니다. 목록[3]의 농지취득자격증명 문제, 지적도상 맹지, 인접필지와의 위치·경계 측량 필요, 제시외 건물의 포함·제외, 일반건축물대장상 창고시설과 현황의 물적 동일성 문제가 동시에 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경227 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 죽림동 659-8 · 경상남도 사천시 새섬바위길 109-64 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 등 · 화장실 |
| 소유자 | 권연지 5분의 2 · 김지은 5분의 3 |
| 토지 | 1,660.0㎡ · 창고용지 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 156,100원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 791,994,000원 / 198,696,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 256,570,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 후순위 가압류는 소멸
말소기준은 2023.06.14 남창원농업협동조합 가압류 37,330,586원입니다. 이후 김지은 지분에 설정된 경남신용보증재단·하나카드·주식회사경남은행 가압류와 2025.01.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 내역은 없으며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 이 물건의 핵심 — 가격보다 매각조건
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 묶어 매각합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ~ㄷ, ㅁ, ㅂ은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 이설 및 철거가 용이한 저온창고인 감정서상 ㄹ은 매각에서 제외됩니다.
- 대장·현황 차이. 일반건축물대장상 주2(제3동) 창고시설인 2층 건물이 소재하나, 감정서상 현황에서 물적 동일성을 인정할 수 있는 창고시설은 없는 것으로 조사됐습니다.
- 맹지. 목록[3]은 지적도상 맹지입니다.
- 측량. 인접필지와 정확한 위치·경계확정을 위해 측량이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,581,744원 |
| 갑구 3번 가압류 · 남창원농업협동조합 | 37,330,586원 | 37,330,586원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,560,000원 | 10,560,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 26,415,111원 | 26,415,111원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사경남은행 | 10,312,989원 | 10,312,989원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,495,570원 |
현재 회차 가정에서 배당대상 채권 합계 84,618,686원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 잔여는 110,495,570원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 사실만으로 결론 내리지 않는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 25%) | 198,696,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 20%) | 158,956,800원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 16%) | 127,165,440원 | 0원 | 0원 |
현재 최저가는 198,696,000원으로 감정가 791,994,000원 대비 현재 회차 표기상 25%입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자를 근거로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 5회 유찰 상태와 농지취득자격증명·맹지·경계·제시외 건물 문제를 함께 보면, 할인율 자체보다 실제 이용 가능성과 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사천시 죽림동 남양저수지 북서측 인근이며, 단독주택·소규모 창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호 2는 일반철골구조 철판지붕 단층, 기호 2-1은 블록구조 스라브지붕 단층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설이 돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 기호 3에는 농지법 제8조가 적용되는 농지가 포함됩니다.
- 형상·접면. 토지면적 1,660.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 등기상 임차인 신고는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록[3]에 대해 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 맹지 확인. 목록[3]이 지적도상 맹지이므로 실제 출입·통행관계와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접필지와 정확한 위치·경계가 필요한 경우 측량이 요구됩니다.
- 제시외 건물 구분. ㄱ~ㄷ, ㅁ, ㅂ은 매각 포함, 저온창고 ㄹ은 매각 제외라는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 건축물대장 대조. 대장상 주2(제3동) 2층 창고시설과 현황 사이의 물적 동일성 문제를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 25%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서와 농지 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 중요한 농취증·맹지·현황
이 사건은 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 인수 부담만 보면 단순합니다. 그러나 5회 유찰과 감정가 25%라는 숫자만으로 매력을 판단해서는 안 됩니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 목록[3]의 지적도상 맹지, 제시외 건물의 포함·제외, 건축물대장과 현황의 차이, 경계 측량 필요가 한 사건 안에 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 입찰자격·현황확정·실제 이용성과 환금성 검증입니다.
