광주지방법원 2026타경30788. 장성군 동화면 구림리 200-6, 장성동화농공단지 내 공장으로 이용 중인 물건입니다. 토지는 공장용지 6,914㎡이고, 감정요항표상 건물은 철골철근콘크리트조 판넬지붕 단층으로 기재돼 있습니다. 이번 매각은 토지와 건물만 보는 사건이 아니라 제시외 건물·기계기구·지상 수목까지 포함한 일괄매각입니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구로 Air Riveting Machine 외 28식도 매각범위에 포함됩니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 중소기업은행과 광주은행의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2022.03.30 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행의 추가 근저당과 5건의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 표시돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30788 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 동화면 구림리 200-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 토지 | 공장용지 · 6,914㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 주식회사성인전자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,699,176,300원 / 1,699,176,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 801,381,336원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 기계기구 각 포함 · 지상소재 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.30 을구 9번 중소기업은행 근저당 720,000,000원입니다. 이후 2022.09.01 중소기업은행 근저당 180,000,000원, 2024.09.12 중소기업은행 근저당 240,000,000원, 2025.11.25부터 2026.02.04까지의 가압류 5건, 2026.03.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 매각범위·현황 — 등기보다 중요한 현장 확인
매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 제시외 건물과 기계기구가 포함되고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구인 Air Riveting Machine 외 28식과 지상소재 수목도 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다. 공장 경매이므로 실제 현존 기계기구와 감정평가서의 목록을 대조하는 작업이 중요합니다.
한편 감정요항표의 ‘공부와의 차이’는 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 감정요항표의 공부상 일치 여부와 매각물건명세서의 위반건축물 기재는 각각 그대로 확인해야 하며, 위반 내용과 시정 가능 범위는 장성군 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,699,176,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,391,763원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 가압류 · 송근재 | 7,700,000원 | 7,700,000원 |
| 5. 가압류 · 하영수 | 210,841,886원 | 210,841,886원 |
| 6. 가압류 · 유한회사 경산기업물류 | 4,999,500원 | 4,999,500원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 에스씨엘광주 | 46,464,804원 | 46,464,804원 |
| 8. 가압류 · 김덕열 | 8,712,000원 | 8,712,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 261,066,347원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,418,718,190원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 261,066,347원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장성군 동화면 구림리 소재 장성동화농공단지 내에 위치하며, 부근은 각종 규모의 공업용부동산이 주를 이루는 농공단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 이용. 현재 공장으로 이용 중이며 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지 6,914㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 75,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 성장관리계획구역(일반형), 제2종지구단위계획구역, 농공단지(동화농공단지) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 위반건축물 등재, 이행강제금·시정명령 가능, 사실조회회신 미착으로 기재돼 있으므로 장성군 확인이 우선입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, Air Riveting Machine 외 28식의 기계·기구, 지상소재 수목이 포함되므로 감정평가서 목록과 현존 상태를 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가의 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 공장 사용주체와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 1,359,341,040원, 미배당 75,370,560원이며 2회 유찰 시 매각가 1,087,472,832원, 미배당 344,520,086원으로 계산됩니다. 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·산업개발진흥지구·성장관리계획구역· 제2종지구단위계획구역·농공단지 및 가축사육제한구역을 용도 계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “현황 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기만 보면 구조가 선명합니다. 2022.03.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 공장 경매의 핵심은 거기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 위반건축물 등재와 이행강제금·시정명령 가능성이 명시돼 있고, 감정평가상 임대관계는 미상이며, 제시외 건물·기계기구·수목까지 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 확인되지만 현장·행정 확인이 선행돼야 하는 공장 경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
