광주지방법원 2026타경30854. 광주 동구 금남로4가 ‘로머스파크주건축물’ 22층 2216호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이은주이며 2021년 8월 13일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 134,440,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권과 그 임차권을 승계한 주택도시보증공사의 확약서입니다.
고하영의 임대차계약일은 2021년 7월 31일, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021년 8월 13일입니다. 임차권등기는 2023년 8월 25일 마쳐졌고 보증금은 110,000,000원입니다. 말소기준인 2024년 3월 26일 고흥군수산업협동조합 가압류보다 선순위이므로 본래라면 대항력과 미배당 보증금 승계 여부가 가장 큰 위험요소입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30854 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 제22층 제2216호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 금남로 202 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층~지상25층 중 22층 |
| 소유자 | 이은주 (2021.08.13. 소유권이전 · 거래가액 134,440,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,159,677원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 말소기준권리는 2024년 3월 26일 접수된 고흥군수산업협동조합 가압류 1,729,470,710원입니다. 그보다 앞선 2023년 8월 25일 고하영의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상입니다. 반면 말소기준 이후의 국가 압류와 2026년 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고하영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.08.13 / 2021.08.13 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서상 주택임차권자의 승계인으로 기재되어 있으므로, 고하영의 보증금 110,000,000원과 주택도시보증공사의 채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 113,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 113,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 또는 최저가만 놓고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
이 사건에서 확인되는 과거 거래가액은 소유권이전 등기에 기재된 134,440,000원이지만, 이는 현재의 최근 실거래 평균이나 최신 거래를 대신하는 시세 지표가 아닙니다. 따라서 권리상 인수 위험이 확약으로 해소된 것과 가격 경쟁력은 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 고하영 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 1,729,470,710원 | 618,000원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 131,159,677원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 미배당액은 1,860,012,387원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 현재 회차 0원으로 계산되어 있습니다. 1회·2회 유찰 시 일반 룰상 미배당 인수액은 각각 21,627,200원·39,381,760원으로 계산되지만, 본건에는 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 있어 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 상업용 건물이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지하4층~지상25층 규모이고 본건은 22층입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 시설이 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당하고 대로2류에 접합니다.
- 토지 조건. 토지면적 2,108.3㎡, 공시지가 4,312,000원/㎡이며 광대로한면에 접한 상업기타 용도의 토지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 매각 시점에도 유효한지 확인하세요.
- 선순위 임차권 재확인. 고하영은 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.08.13로 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 113,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 최근 동일·유사 오피스텔 거래를 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 가정 매각가에서는 고하영 보증금 110,000,000원이 전액 배당되고 고흥군수산업협동조합에는 618,000원만 배당되는 구조입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 원문을 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 0원”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 까다로운 물건입니다. 고하영의 보증금은 110,000,000원이고 전입·확정일자가 말소기준보다 빠르므로, 원칙대로라면 미배당액을 매수인이 떠안을 가능성을 계산해야 합니다. 실제 시나리오도 유찰 시 21,627,200원·39,381,760원의 인수액을 산출합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 그대로 유효하다는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원*으로 보는 것이 맞습니다. 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 실거래 자료가 없는 만큼 가격까지 좋다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 별도 검증입니다.
* 확약서 적용 전 일반 시나리오상 매수인 인수 계산액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 21,627,200원, 2회 유찰 시 39,381,760원입니다. 본건은 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단했습니다.
