광주지방법원 2026타경31378. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 19층 1909호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 185,300,000원으로 신청한 강제경매입니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 보증금 185,300,000원의 임차권등기입니다. 금액만 보면 낙찰자 인수 위험을 먼저 의심할 수 있지만, 권리 순서는 반대입니다. 임차인 조형훈의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.10.04이고 말소기준 근저당은 2022.09.16이므로, 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 임차권등기 역시 2024.12.03 접수되어 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1909호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(오피스텔) · 지하2층~지상20층 건물 중 19층 1909호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차권은 보이지만 인수는 0원
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 조형훈의 주민등록일 2022.10.04은 그보다 늦어 대항력이 없고, 2024.12.03 등기된 주택임차권도 후순위입니다. 2026.04.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 결과적으로 예상배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조형훈 건물전부 · 주거(임차권등기) | 185,300,000원 | 2022.10.04 2022.10.04 | 2024.12.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
임대차계약일자는 2022.09.23, 점유개시일자는 2022.09.25, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.10.04입니다. 임차권등기명령은 광주지방법원 2024카임6109로 2024.11.29 이루어졌고, 2024.12.03 등기되었습니다. 임차보증금은 185,300,000원, 등기상 차임은 월 110,000원입니다.
③ 가격 구조 — 실질취득은 현재 최저가와 같다
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 214,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득액 역시 214,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 171,200,000원, 2회 유찰 시 136,960,000원이며 세 경우 모두 매수인 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 210,204,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 채권자 총 미배당액은 23,023,016,000원입니다. 이 금액은 채권자 측 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액과는 다릅니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 214,000,000원 | 210,204,000원 | 23,023,016,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 171,200,000원 | 168,003,200원 | 23,065,216,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 136,960,000원 | 134,242,560원 | 23,098,977,440원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근이며, 부근은 근린생활시설이 주를 이루는 상업지대로 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상20층 건물 중 19층 1909호입니다. 급·배수, 도시가스 난방, 소방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 북측 왕복 4차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 재확인. 말소기준 근저당 2022.09.16, 임차인 전입·확정일자 2022.10.04의 선후관계를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 조형훈의 임차권등기 접수일은 2024.12.03이며 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 실제 점유와 인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 1번 23,047,920,000원과 을구 1-1 변경 56,520,000원·공동담보 해제의 관계를 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2019.10.02 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원문에서 확인하세요.
- 채권자 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액은 23,023,016,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 합산해 취득원가로 보지 마세요.
- 신건 가격 검증. 최저가 214,000,000원은 감정가와 동일합니다. 최신 실거래를 대조한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “큰 보증금이 보여도, 인수형은 아니다”
이 사건의 핵심은 임차보증금 185,300,000원이라는 큰 숫자보다 권리의 선후관계입니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 2022.09.16이고 임차인의 전입은 2022.10.04입니다. 따라서 조형훈은 실제 임차인 1명으로 확인되지만 대항력은 없으며, 현재 및 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 권리상 인수 0원이 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재는 감정가 214,000,000원 = 최저매각가 214,000,000원인 신건입니다. 또한 우리은행 근저당의 원등기와 변경등기에 서로 다른 채권최고액 기재가 있으므로 입찰 전 원문 대조가 필요합니다. 결론적으로 임차권 인수 위험은 낮지만, 근저당 변경내용과 가격은 반드시 별도 검증해야 하는 물건입니다.
