광주지방법원 2026타경31415. 사건의 물건 표시는 근린주택이고, 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고는 연립주택입니다. 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 101동 2층 201호입니다. 소유자는 진명개발주식회사이고, 2019년 12월 30일 매매를 원인으로 2020년 2월 25일 거래가액 289,500,000원에 소유권을 이전받았습니다.
등기 흐름만 보면 과거 서석새마을금고·동명새마을금고·광주은행의 근저당은 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022년 4월 15일 설정된 담양한빛신용협동조합의 3번 전세권 근저당권 210,000,000원입니다. 그런데 같은 날 장옥자가 전세금 250,000,000원의 전세권을 설정했고, 2026년 4월 23일에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31415 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 객사리 92 일신프레뷰연립주택 101동 2층201호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 객사5길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 진명개발주식회사 (2019.12.30. 매매, 거래가액 289,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 343,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차보증금 승계’가 핵심
말소기준권리는 을구 3-2번 담양한빛신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 단순한 “후순위라 모두 끝” 구조로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서는 을구 7번 장옥자 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적고, 임대차보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장옥자 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.04.15 / 2022.04.15 | 2022.04.15 | 명세서상 대항 가능 | 확정일자·배당요구 배당요구 2026.04.23 | 미배당 잔액 인수 |
장옥자는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 250,000,000원이고, 임대차계약일은 2022년 4월 6일, 전입·점유·확정일자는 모두 2022년 4월 15일입니다. 2026년 4월 23일 주택임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구도 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,602,000원 |
| 2. 을구 3-2번 근저당권 · 담양한빛신용협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 을구 3-4번 전세권 · 장옥자 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,398,000원 |
위 배당 계산은 집행비용 5,602,000원과 담양한빛신용협동조합 210,000,000원을 반영한 결과입니다. 별도로 회차별 계산에서는 장옥자의 신청채권 250,000,000원에 대한 배당액이 0원으로 표시돼 있습니다.
④ 회차별 실질 부담 — 유찰돼도 ‘최저가만’ 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 장옥자 배당 | 미변제 보증금 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 343,000,000원 | 0원 | 250,000,000원 | 593,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 274,400,000원 | 0원 | 250,000,000원 | 524,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 219,520,000원 | 0원 | 250,000,000원 | 469,520,000원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 장옥자의 신청채권 배당액은 모두 0원입니다. 따라서 매각물건명세서의 승계 문구를 그대로 적용하면 최저가가 343,000,000원에서 274,400,000원, 219,520,000원으로 내려가더라도 매수인에게는 250,000,000원의 별도 부담 위험이 계속 남습니다. 이 사건은 유찰률만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양군청 서측 인근. 주변은 단독주택·상가·관공서 등이 혼재한 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있으며, 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 201호. 외벽은 석재 붙임 및 시멘몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 일반적인 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 1단의 부정형 평지로 공동주택 부지이며 단지 북측으로 포장 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 개발촉진지구·가축사육제한구역·제2종일반주거지역·중점경관관리구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 역사문화환경보존지역에 포함·접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 우선 확인. 을구 7번 임차권등기가 왜 매수인에게 대항 가능한 것으로 기재됐는지, 승계 범위와 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 장옥자 실제 배당액 확인. 현재 계산은 장옥자 신청채권 250,000,000원의 배당액을 0원으로 두고 있으므로, 실제 배당순위와 배당표에서 얼마가 변제되는지 확인해야 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 권리관계 중첩 확인. 장옥자는 임차인·전세권자·전세권 근저당의 채무자·경매 채권자로 동시에 등장합니다. 계약서와 채권 원인을 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 응찰가 계산. 최저가가 아니라 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 동일 단지·인근 연립주택 거래를 별도로 확인한 뒤 실질 부담액과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘3.43억 신건’이 아니라 ‘임차보증금 승계 사건’
표면적인 숫자는 감정가와 최저가가 같은 343,000,000원짜리 신건입니다. 하지만 매수인에게 중요한 숫자는 장옥자 보증금 250,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수한다고 적고 있습니다. 게다가 회차별 계산에서 장옥자의 신청채권 배당은 0원입니다.
따라서 현재 주어진 계산을 기준으로 보면 신건의 실질 부담은 593,000,000원, 1회 유찰 시 524,400,000원, 2회 유찰 시에도 469,520,000원입니다. 실거래 시세가 없는 상태에서 단순 유찰률만 보고 가격 메리트를 논할 수 없고, 장옥자의 실제 배당액과 매각물건명세서 승계 문구의 법적 효과를 확정하기 전에는 고위험 권리분석 사건으로 보는 것이 맞습니다.
