광주지방법원 2026타경31586. 북구 문흥동 919, 103동 7층 719호 아파트입니다. 등기상 말소기준권리는 2012.10.09. 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 183,000,000원입니다. 이후 2026.03.24. 상속으로 김보연·김만연이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2026.05.18. 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 경매 배당 계산상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 점유 관계는 단순히 “임차인 없음”으로 단정하기 어렵습니다. 감정평가 참고사항에는 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부는 미상이라고 기재돼 있습니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 현장 점유·전입·임대차 관계는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31586 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 문흥동 919 103동 7층 719호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 평교로 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건 내 7층 719호 |
| 현재 소유자 | 김만연 2분의 1 · 김보연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 51,820,747원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
등기부상 핵심은 2012.10.09. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 183,000,000원이고 채무자는 김정진입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.05.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2012.01.31. 매매에 따른 김정진의 취득 당시 거래가액은 49,750,000원이었고, 2026.02.27. 상속을 원인으로 김보연·김만연에게 각 2분의 1 지분이 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 보수적으로
현재 감정가와 최저매각가는 모두 60,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않아 60,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
따라서 이번 사건은 권리관계만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 거래사례와 현장 상태를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 방식이 적절합니다. 등기부에 확인되는 과거 거래가액 49,750,000원은 2012년 매매 기록이므로 현재 시세 판단의 직접 기준으로 사용하기에는 시점 차이가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 183,000,000원 | 58,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 60,000,000원 가정 시 집행비용 1,480,000원을 제외한 58,520,000원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 124,480,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 124,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 136,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 145,691,200원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 51,820,747원보다 예상배당 58,520,000원이 커 신청채권자 청구는 충족되는 계산입니다. 반면 1회 유찰 시 예상배당은 46,736,000원, 2회 유찰 시에는 37,308,800원으로 청구액에 미치지 못합니다. 이 차이는 채권자 회수 문제이며, 제시된 시나리오상 매수인 인수금액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 우산동 소재 문화초등학교 북측 인근이며, 부근은 공동주택·단독주택과 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 도로망이 정비돼 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 7층 719호로, 위생·난방·승강기·도시가스·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측·동측·서측 등으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 폐문·이해관계인 부재로 임대 여부가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 60,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 거래사례를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2012.10.09. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 상속 공유관계 확인. 현재 소유자는 김보연·김만연 각 2분의 1 지분입니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 다수 용도지역·지구 사항을 입찰 전 원문으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전 보류
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2012년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현장조사에서는 임대 여부가 확인되지 않았고, 현재 감정가 60,000,000원을 평가할 최신 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리관계는 비교적 단순하지만, 점유와 가격은 확인 후 입찰입니다. 신건 단계에서 가격 메리트를 전제로 접근하기보다 현장 점유와 실제 거래수준을 확인한 뒤 판단하는 편이 적절합니다.
