광주지방법원 2026타경31614. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 10층 1004호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원으로 기재돼 있고, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용이 함께 나타납니다. 경매 배당계산은 제공된 배당표대로 우리은행 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.
임차인 김은희는 2022.10.13 임대차계약·주민등록·확정일자를 갖췄고 2022.10.28 점유를 시작했으며, 2024.11.05 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 주민등록일이 말소기준권리보다 뒤이므로 이 사건에서는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 176,300,000원으로 크더라도 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조가 아니라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1004호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 10층 1004호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
임차인 분석
실제 임차인 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김은희 주거 · 임차권등기 | 건물전부 | 176,300,000원 | 2022.10.13 / 2022.10.13 배당요구 2024.11.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
② 가격 구조 — 신건 221,000,000원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 221,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 221,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 176,800,000원, 2회 유찰 시에는 141,440,000원이며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 221,000,000원 | 0원 | 23,007,114,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 176,800,000원 | 0원 | 23,050,695,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 141,440,000원 | 0원 | 23,085,560,160원 |
유찰될수록 낙찰가와 실질취득액은 함께 낮아지지만, 선순위 채권의 미배당은 커집니다. 다만 이 사건은 실질취득액이 보증금에 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 임차인이 대항력 없음으로 판정돼 있어 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 176,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,894,000원을 제외한 217,106,000원이 우리은행에 배당되는 계산이며, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 23,007,114,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·업무용건물·상업용건물·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재해 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 10층 1004호이며 외벽은 석재붙임·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배·일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소방, 엘리베이터, 도시가스, 난방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남서측·남동측·북동측으로 왕복 2차선에서 4차선 포장도로에 접하고, 남서측에 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 순서 재확인. 말소기준권리 2022.09.16, 김은희 주민등록 2022.10.13의 선후관계를 등기부와 임차권등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.09.16 접수된 민간임대주택등기의 효력과 매각 후 처리 범위를 원본 문서 기준으로 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당에는 채권최고액 23,047,920,000원 기재와 같은 날 56,520,000원으로 표시된 변경등기가 함께 있으므로 공동담보 해제 내용을 원본에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 221,000,000원, 1회 유찰 176,800,000원, 2회 유찰 141,440,000원 시나리오별로 자금계획을 구분하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 낙찰자가 떠안는다”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 김은희의 임차보증금 176,300,000원입니다. 하지만 권리분석은 보증금 크기가 아니라 말소기준권리와 대항력의 선후관계로 봐야 합니다. 우리은행 근저당이 2022.09.16, 임차인의 주민등록이 2022.10.13이므로 제공된 판정대로 임차인은 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 금전 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 다만 등기부의 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기 내용을 함께 확인해야 하고, 현재 최저가가 감정가와 같은 221,000,000원 신건이라는 점도 별개의 판단 요소입니다. 권리는 인수 0원, 가격 판단은 회차와 원본 확인 후. 이 사건의 핵심은 그 두 가지를 섞지 않는 것입니다.
