광주지방법원 2026타경31616. 남구 양림동 105-31의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 강현태이고, 2021년 9월 30일 서양새마을금고가 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 우리카드·신용보증기금·우리금융캐피탈·소상공인자영업자새출발기금의 가압류와 남구 압류, 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기만 놓고 보면 현재 회차에서 매수인이 넘겨받는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 임차인 신고내역이 확인되지 않는 것과 별개로, 감정평가서의 임대관계가 미상입니다. 따라서 점유자·전입·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 “임차인 없음”이나 “대항력 없음”으로 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31616 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 양림동 105-31 · 제중로47번길 8-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 1층·2층·지하실 주택 |
| 소유자 | 강현태 |
| 감정가 / 최저가 | 274,911,490원 / 274,911,490원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서양새마을금고 / 115,171,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준은 2021.09.30 서양새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 우리카드 가압류 6,707,370원, 신용보증기금 가압류 6,272,481원, 우리금융캐피탈 가압류 23,423,484원, 소상공인자영업자새출발기금 가압류 17,738,637원과 남구 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가를 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 274,911,490원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 자료에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 가격 메리트를 가점할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 274,911,490원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 219,929,192원 | 6,091,789원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 175,943,353원 | 49,461,826원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 측 미배당액은 커지지만, 제공 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 즉 배당부족과 매수인 인수는 서로 다른 문제입니다. 다만 실제 점유·임대관계가 별도로 확인되는 경우에는 그 내용에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,911,490원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,648,761원 |
| 1. 근저당 · 서양새마을금고 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,707,370원 | 6,707,370원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 6,272,481원 | 6,272,481원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 23,423,484원 | 23,423,484원 |
| 5. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 17,738,637원 | 17,738,637원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,120,757원 |
제공 배당 시나리오상 채권자 총 청구액 222,141,972원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 48,120,757원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 상태·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 2-가의 1층·2층·지하실은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트기와지붕 2층 주택이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 새시창입니다.
- 멸실 부분. 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 광 5.28㎡는 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 광주시립사직도서관 남서측 인근이며, 근린생활시설과 단독주택이 함께 있는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 토지이용 제한. 제1종일반주거지역, 절대보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 제공된 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사, 전입세대, 실제 점유자를 대조해 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 멸실 부속건물 확인. 단층 광 5.28㎡가 멸실된 상태이므로 현장 상태와 공부·감정평가 내용을 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역이 중첩되어 향후 활용·개축·거래 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 274,911,490원이 주변 거래 대비 적정한지 별도 조사 없이 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권 미배당액이 발생해도 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 별도 임차권리 확인 전까지는 점유 리스크를 따로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 현장확인이 남는다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.30 서양새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 단독주택 경매에서 등기만으로 결론을 내릴 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계 미상이고, 부속건물 5.28㎡는 멸실되었으며, 여러 토지이용 규제가 중첩됩니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가가 시세상 유리한지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리등기는 단순, 가격과 점유·규제는 확인 후 판단”입니다.
