광주지방법원 2026타경31618. 광주 남구 진월동 새한아파트 101동 4층 402호입니다. 현 소유자 이경주 씨는 2019년 7월 10일 매매를 원인으로 이 물건을 취득했고, 등기상 거래가액은 328,000,000원입니다. 같은 해 8월 2일 서양새마을금고가 채권최고액 268,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 전북은행 가압류, 지방자치단체·국세 관련 압류, 김은경 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 없고, 현재 회차 기준 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 423,000,000원입니다. 다만 권리 구조가 단순하다고 해서 배당까지 완전히 고정되는 것은 아닙니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 인정되는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 후순위 채권의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31618 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 281 새한아파트 101동 4층402호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 광복마을길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트벽식조 평슬라브지붕 16층 중 4층 |
| 소유자 | 이경주 (2019.07.10. 매매, 거래가액 328,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 423,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서양새마을금고 / 208,088,463원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2019년 8월 2일 접수된 서양새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 전북은행 가압류, 광주광역시 남구 압류, 국세 관련 압류, 김은경 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인이 등기상 떠안을 권리금액은 0원입니다.
② 현재 가격 — 신건 423,000,000원, 인수는 0원
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 423,000,000원입니다. 등기상 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차에서의 실질취득액도 423,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 338,400,000원, 2회 유찰 시에는 270,720,000원으로 내려갑니다.
이 사건은 실거래 비교 대신 회차별 배당구조를 보는 것이 핵심입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 산정된 채권 전액이 배당되지만, 2회 유찰 시나리오에서는 48,591,595원의 미배당이 발생합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,630,000원 |
| 1. 근저당 · 서양새마을금고 | 268,800,000원 | 268,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 10,921,515원 | 10,921,515원 |
| 3. 가압류 · 김은경 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,648,485원 |
현재 회차에서는 산정된 채권 314,721,515원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 101,648,485원입니다. 다만 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진월초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 점포들이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 간선도로 주변으로 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬라브지붕 16층 중 4층이며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있고 도시가스 개별난방 구조입니다.
- 도로. 서측 중로, 남측과 동측 소로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류·중로2류에 접하고 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건상태. 이용상태는 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세로 우선 배당되는 금액이 있는지 교부청구 내역을 확인하세요.
- 현재 회차 자금. 최저매각가 423,000,000원, 매수인 인수액 0원으로 현재 실질취득액은 423,000,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 338,400,000원, 2회 유찰 시 270,720,000원이며 2회 유찰에서는 산정상 48,591,595원의 미배당이 발생합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장 및 집행기록으로 확인하세요.
- 관리비 확인. 공동주택의 미납 관리비 중 공용부분 부담이 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 세금 관련 교부청구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 하지만 세금 배당은 확인해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 8월 2일 서양새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가는 423,000,000원이고 그만큼이 현재 실질취득액입니다.
다만 이 물건의 핵심 확인사항은 국세·지방세 압류 4건입니다. 압류등기가 소멸한다고 해서 배당 영향까지 사라지는 것은 아닙니다. 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다. 따라서 결론은 등기상 인수 위험은 낮지만, 세금 배당 순위 확인을 마친 뒤 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
