서울남부지방법원 2025타경6179. 강서구 화곡동 ‘라홈’ 제2층 제202호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 이장은의 주택임차권입니다. 2021.12.20 임대차계약, 2021.12.31 확정일자, 2022.02.15 전입·점유를 갖추고 보증금은 355,000,000원입니다. 등기부상 과거 전북은행 근저당 1,495,000,000원은 2022.01.14 이미 말소되었고, 현재 경매의 말소기준은 2025.01.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 이장은의 전입은 말소기준보다 앞서고, 임차권등기도 2024.02.26 경료되어 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.
그렇다고 보증금 355,000,000원을 최저가 351,000,000원에 단순히 더해서 판단하면 안 됩니다. 이 사건에는 별도의 매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고는 임차인 이장은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적고 있습니다. 따라서 배당표상 산출되는 인수액과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로25길 71-18, 제2층 제202호 (화곡동, 라홈) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 지상6층 건물 내 제2층 제202호 |
| 사용승인일 | 2021.11.29 |
| 소유자 | 김주한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 매각조건이 핵심
전북은행 근저당은 2021.12.20 설정됐지만 2022.01.14 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2022.02.15 이장은이 전입·점유했고, 2024.02.26 보증금 355,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준인 2025.01.17 강제경매개시결정보다 앞선 점유이므로 매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이장은 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 355,000,000원 | 2022.02.15 | 2021.12.31 | 2024.02.26 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 주택도시보증공사 |
전입·점유가 2022.02.15이고 확정일자는 2021.12.31입니다. 말소기준 2025.01.17보다 앞서 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 이장은 1명이며, 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사를 주택임차권 승계인으로 함께 적고 있습니다. 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 배당과 인수 — 계산상 9,714,000원, 매각조건 반영 실질 0원*
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,714,000원 |
| 1. 임차인 이장은 보증금 | 355,000,000원 | 345,286,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 351,000,000원 가정. 배당계산상 이장은의 보증금 부족액은 9,714,000원이며, 통상적인 대항력 인수구조라면 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 매각조건으로 하므로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 매각조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 351,000,000원 | 9,714,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 280,800,000원 | 78,931,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 224,640,000원 | 134,304,960원 | 0원* |
④ 차트 — 배당분배와 회차별 미배당
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건은 감정가와 신건 최저가가 모두 351,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래 가격표본이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 확인되는 단지 정보는 ‘LAHOME’, 14세대, 사용승인 2021.11.29이며, 경매물건 평균 유찰횟수는 0.9회입니다. 이 수치만으로 본건의 적정 시세를 대신할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡8동 주민센터 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 ‘라홈’ 내 제2층 제202호이며 사용승인일은 2021.11.29입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터 도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며 토지면적은 317.0㎡, 공시지가는 3,980,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 이번 물건의 권리안전성은 이장은 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 임차권 말소 확인. 대항력 임차권 자체는 선순위이므로, 매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 적용범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 실제 임차인은 이장은 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인입니다. 동일 보증금을 별도 임차보증금처럼 이중 계산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교가격이 제시되지 않았으므로 감정가 351,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 비교가 필요합니다.
- 등기부 확인. 2021.12.20 전북은행 근저당 1,495,000,000원은 2022.01.14 이미 말소된 권리입니다. 현재 권리관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 숫자만 보면 보증금 355,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 351,000,000원보다 커서 전형적인 선순위 임차보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 9,714,000원의 부족액이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서가 이장은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있으므로, 이를 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
따라서 권리 결론은 “선순위 임차권은 존재하지만 매각조건으로 인수 위험이 해소되는 조건부 안전형”입니다. 반면 가격은 별도입니다. 최근 실거래 비교근거가 없으므로 351,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 매각조건 확인 후 통과, 가격은 추가 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.