서울남부지방법원 2025타경6179. 서울 강서구 화곡동 ‘라홈’ 제2층 제202호, 현황 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김주한이고, 2021년 12월 20일 설정된 전북은행 근저당권은 채권최고액 1,495,000,000원이었지만 2022년 1월 14일 해지로 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 그 근저당이 아니라 2024년 2월 26일 등기된 주택임차권입니다.
임차인 이장은의 임대차계약일은 2021년 12월 20일, 확정일자는 2021년 12월 31일, 전입 및 점유개시는 2022년 2월 15일입니다. 보증금은 355,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2025년 1월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있어 임차권은 그 이전 권리로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로25길 71-18, 제2층 제202호 (화곡동, 라홈) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 · 제2층 제202호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상6층 · 사용승인 2021.11.29 |
| 소유자 | 김주한 (2022.03.02 소유권이전, 원인 2021.11.17 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 280,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 살아 있지만, 확약으로 실질 인수는 0원
2021년 12월 20일 전북은행 근저당권이 설정됐으나 2022년 1월 14일 해지되었습니다. 이후 2024년 2월 26일 이장은의 주택임차권등기가 설정되었고, 등기부에는 보증금 355,000,000원, 건물 전부, 임대차계약일 2021년 12월 20일, 전입일 2022년 2월 15일, 확정일자 2021년 12월 31일이 기재되어 있습니다.
2025년 1월 17일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 임차권은 말소기준 이전 권리이므로 본래라면 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 이번 매각은 그 미배당 잔액에 대한 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 확약 이행을 전제로 실제 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리·승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이장은 | 주거 (임차권등기) 건물 전부 | 2022.02.15 / 2021.12.31 | 355,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 주택도시보증공사 | 0원 확약 조건 충족 시 |
주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시되며, 실제 임차인과 별도의 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격·시세 비교 — 최저가만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 280,800,000원으로 감정가 351,000,000원의 80%입니다. 법원 가격만 놓고 보면 70,200,000원 낮아졌지만, 확인되는 최근 매각액과 최신 매각일이 없어 동일 물건의 시장가격 대비 할인폭을 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가 80%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다.
| 항목 | 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 단지명 | LAHOME | 총 14세대 |
| 준공 | 2021.11.29 | 비교적 신축급 건물 |
| 평균 유찰 | 1.4회 | 경매 가격 저항 존재 |
| 매각률 | 0.0% | 환금성 보수적 검토 |
| 최근 매각액 / 일자 | 확인되지 않음 | 실거래 기반 가격 가점 없음 |
특히 LAHOME은 14세대 규모이고 매각률 지표가 0.0%, 평균 유찰 횟수가 1.4회입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 20% 낮다는 사실보다, 실제 매수층이 충분한지와 낙찰 후 매도 가능성을 보수적으로 보는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,731,200원 | 매각가의 약 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 이장은 보증금 (우선변제) | 355,000,000원 | 276,068,800원 | 미배당 78,931,200원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 집행비용 4,731,200원과 임차인 배당 276,068,800원을 합쳐 매각대금 280,800,000원이 소진됩니다. 명세상 임차인 미배당액은 78,931,200원이지만, 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 확약 전 미배당 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 280,800,000원 | 78,931,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 224,640,000원 | 134,304,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 179,712,000원 | 178,603,968원 | 0원 |
매각가가 224,640,000원으로 내려가면 확약 전 미배당은 134,304,960원, 179,712,000원까지 내려가면 178,603,968원으로 늘어납니다. 하지만 이번 사건의 매각 조건이 동일하게 적용되고 실제 포기·말소가 이행된다면, 이장은에 대한 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원입니다. 따라서 유찰을 기다릴 때의 핵심은 임차보증금 인수액 절감이 아니라 낙찰가격 자체의 적정성입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡8동 주민센터 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 2·5호선 까치산역이 소재하여 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물·토지. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 2층 202호이며, 토지는 317.0㎡, 평지·정방형이고 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,980,000원/㎡입니다.
- 환금성. LAHOME은 14세대 규모이고 평균 유찰 횟수는 1.4회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 매각액과 최근 매각일이 확인되지 않아 단기간 재매각 가능성은 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 이장은의 미배당 잔액 78,931,200원은 확약 조건 충족 시 실질 인수 0원입니다. 입찰 전 포기 및 임차권등기 말소 조건의 실제 이행 주체와 시점을 반드시 확인하세요.
- HUG 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시되어 있으므로 이장은의 보증금 355,000,000원에 별도로 355,000,000원을 더해 실제 임차보증금을 710,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 가격 상한은 별도 검증. 현재 최저가는 280,800,000원으로 감정가의 80%이지만 확인되는 실거래 근거가 없으므로 ‘20% 할인’만으로 시세 메리트를 부여하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 224,640,000원, 3회 유찰 시 179,712,000원입니다. 확약이 이행되면 인수액은 계속 0원이므로 유찰을 기다릴지 여부는 시장가격과 환금성을 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.03.02 민간임대주택등기가 설정되어 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수라는 등기 내용이 있으므로 낙찰 후 의무의 승계·적용 여부를 관련 서류와 함께 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 현황상 다세대주택으로 이용 중이며 임차권등기가 존재합니다. 실제 점유자와 인도 조건은 현장 확인 및 현황조사서 원본을 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신본을 확인하고, 특히 확약 문구와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건과 일치하는지 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 가격”
이 사건의 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차보증금 355,000,000원이라는 큰 권리부담이 존재함에도, 매각 조건상 미배당 잔액에 대한 청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 전제되어 확약이 이행되면 매수인 실질 인수가 0원이라는 점입니다. 현재 최저가는 280,800,000원으로 감정가 351,000,000원의 80%까지 내려와 있습니다.
그러나 이 사건에서 최저가 80% 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. LAHOME은 14세대이고 매각률 0.0%, 평균 유찰 1.4회이며 최근 매각액과 매각일이 확인되지 않아 시세 대비 저가 여부를 정량적으로 검증하기 어렵습니다. 또한 민간임대주택 등록에 따른 임대 관련 의무도 별도로 확인해야 합니다.
결론은 명확합니다. 권리는 확약 조건을 전제로 정리 가능하지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 임차보증금 인수액을 걱정하는 것이 아니라, 확약을 실제로 이행할 수 있는지와 280,800,000원이라는 실질취득가가 해당 지역·해당 물건의 시장가격에 비해 적정한지를 확인하는 것입니다. 권리만 보면 긍정적이지만, 가격과 환금성까지 확인되기 전에는 공격적인 입찰보다 보수적인 접근이 맞습니다.