서울남부지방법원 2025타경8345. 양천구 신정동 에스케이이그랑빌 6층 601호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사케이젤로 표시되어 있으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 281,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 224,800,000원입니다.
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 80% 수준입니다. 그러나 그보다 훨씬 중요한 것은 2019년부터 대항요건을 갖춘 임차권자 안종준의 보증금 287,000,000원입니다. 말소기준인 2023.12.27. 주택도시보증공사 가압류보다 임차인의 전입과 임차권등기가 앞서므로, 확약이 없다면 보증금 인수 위험을 반드시 분석해야 합니다.
다행히 매각물건명세서에는 임차인 안종준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임차보증금반환청구권을 매수인에 대하여 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 이 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 다만 이는 안종준 임차권에 관한 것이며, 별도 점유자 최정민에 대한 조사까지 대신하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 6층 601호 도로명주소: 서울특별시 양천구 신정중앙로 55 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 대상 전용면적 25.9㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 |
| 감정가 | 281,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 224,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.27. 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류 · 238,600,000원 |
| 선순위 임차권 | 안종준 · 287,000,000원 · 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 건물 현황 | 2019.09.09. 준공 · 19세대 · 철근콘크리트구조 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.12.27. 주택도시보증공사의 가압류 238,600,000원입니다. 그 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각에 따라 등기상 소멸하는 권리로 분류됩니다. 국민건강보험공단의 압류는 이미 2025.08.21. 말소되었습니다.
그러나 을구 1번 임차권등기는 말소기준보다 먼저 설정되었습니다. 임차인 안종준의 전입일은 2019.11.29., 임차권등기일은 2023.11.27.로 모두 말소기준에 앞섭니다. 임차권등기에는 최초 보증금 277,000,000원과 증액분 10,000,000원의 확정일자 기록도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 인원과 승계 관계 구분
이 사건에서 이름이 확인되는 임차인·점유 관계자는 안종준과 최정민, 2명입니다. 을구 1-2번 기록은 안종준의 기존 임차권 확정일자 경정 사항으로, 별도의 보증금이나 독립된 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 명세서에 등장하지만 별도의 실제 주거 임차인으로 세지 않습니다.
| 임차인 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안종준 건물전부 · 임차권등기 |
전입 2019.11.29. 확정 2019.11.08. 증액분 확정 2021.11.08. |
287,000,000원 |
대항력 有 확정일자 기록 있음 배당 추정상 우선배당 0원 |
조건부 인수 해소 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 이행 시 실질 인수 0원 |
| 최정민 점유 부분 미상 |
전입 2024.09.23. 확정일자 기재 2019.11.08. |
미상 |
대항력 없음 전입이 말소기준 이후 우선변제 관계 확인 필요 |
별도 점유 관계 보증금·점유 근거 미상 확약 적용 대상 아님 |
안종준의 확정일자 기록은 등기부에 존재하지만, 배당 추정표에는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 있습니다. 확정일자 존재와 실제 배당순위·배당요건을 구분해 원본으로 확인해야 합니다. 최정민의 확정일자 기재는 전입일보다 앞서므로 계약 관계와 기재의 정확성을 별도로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 가격 흐름이 불리하다
에스케이이그랑빌은 2019년 준공된 19세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 대상은 전용 25.9㎡ 전후의 유사 면적 거래로, 2026년 거래 2건과 2022년 거래 3건이 확인됩니다. 특히 과거 거래가격이 현재 가격 수준보다 높으므로 전체 평균을 그대로 최근 시세로 해석하면 가격 메리트가 과장될 수 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.9㎡ | 4층 | 253,000,000원 |
| 2026.01 | 27.9㎡ | 5층 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 26.3㎡ | 3층 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 25.9㎡ | 3층 | 295,500,000원 |
| 2022.03 | 25.85㎡ | 5층 | 294,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 2건 | 254,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 유사 면적 | 5건 | 277,600,000원 |
현재 최저가 224,800,000원은 전체 거래 평균 277,600,000원의 81.0%입니다. 하지만 이 수치만으로 저렴하다고 결론을 내릴 수 없습니다. 2022년의 높은 거래가격이 전체 평균에 포함되어 있기 때문입니다.
판단 기준을 최근 거래로 바꾸면, 최근 12개월 평균은 254,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 253,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 88.5%이므로 확약 이행을 전제로 실제 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 거래 표본은 2건이며 비교 면적도 27.9㎡로, 대상 호수의 25.9㎡와 차이가 있다는 점을 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,947,200원 |
| 임차권 · 안종준 | 287,000,000원 | 0원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 238,600,000원 | 220,852,800원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 추정 배당계산을 반영합니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하므로, 두 청구액을 별개의 확정 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권 중복 여부·배당순위·배당요구·조세채권에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유지가 전제
대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 남아 있다면 최저매각가가 낮아진다는 사실만으로 실제 취득부담이 낮아진다고 볼 수 없습니다. 특히 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우 배당 및 미배당 인수 구조에 따라 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
이 사건은 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 차이가 있습니다. 따라서 해당 조건이 각 회차에도 유효하게 적용되고 이행된다면 안종준 관련 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다음 비교는 그 조건을 전제로 한 낙찰가 기준 시나리오입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 | 안종준 관련 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 224,800,000원 | 220,852,800원 | 304,747,200원 | 조건부 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 179,840,000원 | 176,522,240원 | 349,077,760원 | 조건부 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 143,872,000원 | 141,057,792원 | 384,542,208원 | 조건부 0원 |
각 회차의 채권자 배당·미배당은 추정값입니다. 안종준의 287,000,000원 보증금은 확약이 없을 때의 핵심 인수 위험이며, 실질 0원 판단은 명세서상 조건의 유효한 이행을 전제로 합니다. 최정민의 권리 및 점유 문제와 취득부대비용은 위 실질 인수액에 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 신정역(5호선) 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·다세대주택·연립주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 소재합니다. 남측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접해 있습니다.
- 건축. 2019.09.09. 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 급배수·위생·난방·냉방시설과 주차장, 무인택배함, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역 등입니다. 토지거래계약 허가구역 포함 표시와 교육환경 관련 제한은 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로, 점유 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지로, 최근 12개월 유사 면적 실거래가 2건입니다. 과거 고가 대비 최근 가격 하락 추세가 뚜렷해 재매각가격은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 안종준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 정확히 명시되어 있는지 대조하고 그 이행 절차를 확인하세요.
- 최정민 점유 확인. 전입일 2024.09.23.과 확정일자 기재 2019.11.08.의 관계, 실제 임대차계약, 보증금, 점유 부분 및 점유 권원을 확인하세요. 안종준 확약이 최정민의 문제를 해소한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 1-2번은 안종준 임차권의 확정일자 경정 사항입니다. 별도의 임차인으로 중복 계산하지 말고 원등기와 경정등기를 함께 확인하세요.
- 배당 중복 확인. 주택도시보증공사가 가압류권자·경매신청채권자·주택임차권 승계인으로 등장합니다. 채권의 동일성, 대위 범위, 실제 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기에 따른 등록 상태, 임대의무 및 매각 후 행정절차를 확인하세요.
- 최근 거래 위주 가격 검토. 전체 평균 277,600,000원보다 최근 12개월 평균 254,000,000원과 최신 거래 253,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 최근 가격 추세 -13.4%와 면적 차이를 감안해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 국세 압류 관련 배당, 당해세 및 추가 부담 가능성을 확인하세요. 등기상 압류가 소멸하더라도 모든 비용 부담이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 최종 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 관련 서류·매각조건 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 강점, 남은 점유와 하락장은 숙제”
이 물건은 처음 보면 선순위 임차보증금 287,000,000원이 가장 큰 문제입니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건은 판단을 바꿉니다. 확약이 유효하게 이행된다면 안종준의 선순위 보증금을 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 그 조건 아래에서는 현재 최저매각가 224,800,000원을 실질취득 가격의 기준으로 삼을 수 있습니다.
가격도 최근 12개월 평균 254,000,000원 대비 88.5%로 차이가 있습니다. 하지만 이 단지의 최근 거래가격은 과거보다 낮아졌고, 하락 추세 지표는 -13.4%입니다. 19세대 소규모 다세대주택이라는 특성 때문에 최근 평균가격 자체도 표본이 충분하다고 보기는 어렵습니다.
무엇보다 최정민의 보증금·점유 관계가 미상입니다. 안종준과 주택도시보증공사의 확약은 이 별도 관계까지 정리하는 것이 아닙니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차보증금이 있다는 이유만으로 무조건 배제할 물건도, 확약이 있다는 이유만으로 안전하다고 단정할 물건도 아닙니다.
결론은 조건부 보수 접근입니다. 포기·말소 조건의 이행과 최정민의 점유 관계를 명확히 확인하고, 최근 실거래 및 하락 추세를 반영해 입찰가격을 정해야 합니다. 주된 인수 위험은 해소 가능하지만, 가격과 별도 점유 리스크를 감안한 종합 판단은 C등급입니다.
