서울남부지방법원 2025타경8345. 서울 양천구 신정동 에스케이이그랑빌 6층 601호의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 281,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라, 2019.11.29. 점유·전입을 갖춘 안종준의 주택임차권입니다. 보증금은 287,000,000원으로 신건 최저가보다도 6,000,000원 큽니다.
데이터상 말소기준권리는 2023.12.27. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 안종준의 전입·점유는 그보다 앞선 2019.11.29.이고 주택임차권등기는 2023.11.27. 접수돼, 별도 조치가 없다면 매수인 인수 대상입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서가 안종준과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 대해 배당받지 못하는 잔액의 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 따라서 해당 확약이 적용되는 안종준의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 6층 601호 · 신정중앙로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 6층 건물 내 6층 601호 |
| 대상 면적 | 25.9㎡ |
| 소유자 | 주식회사케이젤 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 준공 | 2019.09.09 · 19세대 |
① 권리 흐름 — 2.87억 인수형이 ‘확약 조건’으로 바뀐다
다만 이 확약은 안종준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 다른 점유자에게 자동 확대되는 조항은 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에는 최정민이 별도로 확인되지만 전입일은 2024.09.23.으로 말소기준권리 2023.12.27.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금은 미상입니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안종준 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.29 | 287,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | HUG 승계확약 후 실질 0원 |
| 최정민 | 미상 | 2024.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
주택도시보증공사는 안종준의 주택임차권 승계인으로 명시된 보증기관입니다. 안종준의 287,000,000원과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 2024.04.01. 임차권 경정등기는 안종준 임차권의 확정일자 내용을 경정한 등기입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 10.6% 높고 추세도 하락
이 물건은 과거 전체 거래 평균보다 최근 시장을 먼저 봐야 합니다. 에스케이이그랑빌의 전체 5건 평균은 277,600,000원이지만, 최근 12개월 거래 2건 평균은 254,000,000원이고 최신 거래는 2026.03. 253,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -13.4% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.9㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2026.01 | 27.9㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 26.3㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 25.9㎡ | 3 | 295,500,000원 |
| 2022.03 | 25.85㎡ | 5 | 294,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 254,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 최저가와 같은 281,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 110.6%로, 최근 시세보다 27,000,000원 높습니다. 최신 거래 253,000,000원과 비교해도 28,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -13.4%이므로, 과거 2022년의 2.90억~2.955억 거래를 근거로 신건 가격에 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 인수 · 안종준 임차보증금 | 287,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 238,600,000원 | 238,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 37,666,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권자 총 청구액은 525,600,000원, 배당액은 276,266,000원, 미배당액은 249,334,000원입니다. 계산 데이터의 원칙적 인수액은 안종준 보증금 287,000,000원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 확약 조건을 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 확약 전후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 안종준 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 281,000,000원 | 276,266,000원 | 249,334,000원 | 룰상 287,000,000원 · 확약 후 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 224,800,000원 | 220,852,800원 | 304,747,200원 | 룰상 287,000,000원 · 확약 후 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 179,840,000원 | 176,522,240원 | 349,077,760원 | 룰상 287,000,000원 · 확약 후 실질 0원 |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 구분해야 합니다. 확약이 없다면 최저가가 224,800,000원이나 179,840,000원으로 내려가더라도 안종준의 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득은 약 287,000,000원에 묶이므로 유찰 자체가 가격 메리트를 만들지 못합니다. 반대로 명세서의 포기·말소 조건이 실제 매각조건으로 이행된다면 안종준 인수액이 0원이므로 유찰된 매각가 자체가 실질취득가가 됩니다. 따라서 이 사건은 입찰 전에 확약 조건을 원문으로 재확인하는 것이 가격 계산의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 신정역(5호선) 북동측 인근이며 주위는 근린생활시설·다세대주택·연립주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신정역(5호선)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며 급배수·위생·난방·주차장·무인택배함·소화전·냉방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 398.0㎡, 공시지가 5,325,000원/㎡, 평지·세로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다.
- 환금성. 19세대 규모 다세대이고 거래 표본은 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 거래군은 과거 거래군보다 -13.4% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 안종준 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약은 안종준에게만 적용됩니다. 주택임차권등기 말소의 조건·절차를 낙찰 전 확인해야 합니다.
- 최정민 점유 확인. 전입일이 2024.09.23.이라 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계가 미상인 만큼 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 277,600,000원보다 최근 12개월 평균 254,000,000원과 최신 거래 253,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -13.4% 낮아 신건 281,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시 계산을 다시. 확약이 유효하면 유찰 가격이 곧 실질취득가지만, 확약이 무효·변경되면 보증금 287,000,000원 인수형 계산으로 즉시 돌아가야 합니다.
- 세금·집행비용 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인이 반영되지 않을 수 있으므로 원문 배당요구·세금 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 조건부 해소, 신건 가격은 보류
이 물건은 첫인상만 보면 보증금 287,000,000원의 대항력 임차권이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 총 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에는 안종준과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건을 그대로 적용하면 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 281,000,000원은 최근 12개월 평균 254,000,000원의 110.6%이고 최신 거래 253,000,000원보다도 높습니다. 최근 시장은 과거보다 -13.4% 낮아졌습니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 조건부로 해소되지만, 현재 가격은 최근 시세 이상”입니다. 입찰 판단의 핵심은 확약 조건의 원문 확인과 유찰 후 실질취득가 재산정입니다.
