서울남부지방법원 2025타경8911. 서울 양천구 신월동 리빙하우스 제2층 제202호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이미혜이며, 2020년 7월 23일 거래가 160,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구액은 162,000,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 13일 설정된 정연주의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다.

문제는 말소기준권리보다 앞서 임차인 신상헌이 2020년 7월 8일 전입·점유를 시작했다는 점입니다. 보증금 162,000,000원의 선순위 임차인으로, 일반적인 매각이라면 배당받지 못한 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 임차인과 보증기관이 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별한 매각조건이 있습니다. 따라서 등기 순위에 따른 원칙적인 인수액과 실제 매수인이 부담할 금액을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

말소기준권리인 정연주 근저당권은 매각으로 소멸하며, 그 이후 등기된 주택임차권등기와 강제경매개시결정 역시 등기상 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기 자체가 소멸한다는 사실만으로, 그 이전에 성립한 임차인의 대항력이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

신상헌은 2020년 7월 8일 전입·점유했고, 말소기준권리 설정일은 2020년 10월 13일입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 분석해야 합니다. 2023년 8월 7일 주택임차권등기가 이루어졌고, 배당요구도 확인됩니다. 이 사건은 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수원칙에 특별한 포기·말소 조건이 적용된 사례입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.62억과 별도 미상 임차인

임차관계에는 신상헌과 '차권자'라는 명의의 기재가 각각 존재합니다. 주택도시보증공사는 신상헌의 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로 별도 임차인으로 중복 계산하거나 보증금 162,000,000원을 추가 합산해서는 안 됩니다. 반면 '차권자'는 별도로 기재된 보증금 500,000원 관련 당사자로, 정확한 신원·점유·전입 및 권리관계를 확인해야 합니다.

③ 배당과 실질취득 — 원칙상 1,687만원, 확약 적용 시 0원

최저매각가 148,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,872,000원을 공제한 145,128,000원이 임차인 신상헌의 보증금에 배당되는 구조이며, 그 결과 보증금 대비 16,872,000원이 남습니다.

위 표는 매각대금 148,000,000원 기준의 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 신상헌의 보증금은 승계관계가 있는 금액이므로 동일 채권의 중복 계산에 유의해야 합니다. 실제 배당 순위 및 금액은 배당표로 확정됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 명목 미배당액

확약이 적용되지 않는 일반적인 선순위 보증금 인수형이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득금액은 보증금 수준에 묶이는 경향이 있습니다. 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없는 구조입니다.

하지만 이 사건은 신상헌과 승계인의 포기·말소 조건이 있으므로 해당 보증금의 실질 인수액을 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다. 위 시나리오의 미배당 수치는 조건이 적용되지 않았을 때의 권리관계 설명을 위한 명목 계산이며, 매수인에게 실제 청구되는 확정금액이 아닙니다. 별도 임차인 관련 불확실성은 회차에 관계없이 남습니다.

⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

리빙하우스는 서울특별시 양천구 신월동 소재 신원초등학교 남동측에 위치한 다세대주택입니다. 인근에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 총 16세대 규모이며, 사용승인일은 2012년 9월 18일입니다.

• 입지. 신원초등학교 남동측의 주거지역으로, 주변에 다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 2층 호실입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 6m, 서측 약 3m 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,759,000원/㎡입니다.
• 규제. 정비구역, 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 과밀억제권역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 등 추가 확인이 필요한 지정사항도 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 최근 비교 가능한 거래가격을 확인하기 어려워 매도 소요기간과 적정 매도가를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 신상헌 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 확약의 실제 이행. 잔액 청구 포기의 효력과 임차권등기 말소에 필요한 절차·서류를 확인해야 합니다.
• 별도 임차인 확인. '차권자'로 기재된 당사자의 정확한 신원, 보증금 500,000원, 점유관계·전입일·확정일자를 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 주의. 주택도시보증공사의 채권을 신상헌의 보증금과 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 배당관계와 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 배당표 확인. 신상헌 예상배당 145,128,000원과 미배당 16,872,000원은 추정치입니다. 실제 배당액과 미배당액은 확정 배당표로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기의 말소와 실제 점유자의 인도는 별개이므로 현장 점유자와 인도 가능 여부를 조사해야 합니다.
• 가격 검증. 인근의 같은 용도·면적·층·사용승인시기의 최근 거래와 현재 매물을 비교하여 매수가 상한을 설정해야 합니다.
• 관리비·세금. 관리비 체납, 당해세, 배당에 영향을 미칠 수 있는 우선채권, 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 정비구역·규제 확인. 정비구역과 공항소음·고도 관련 제한 등이 이용 및 향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 매각조건을 최종 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인보다 중요한 것은 확약의 범위”

이 사건을 단순히 선순위 보증금 162,000,000원이 있는 위험한 다세대주택으로만 보아도, 반대로 확약이 있으니 모든 인수위험이 사라진 안전한 물건으로 판단해도 정확하지 않습니다.

신상헌은 분명 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이며, 현재 최저가에서는 원칙상 16,872,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 신상헌과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있으므로, 해당 보증금의 실질 인수위험은 조건 충족 시 0원으로 보는 것이 타당합니다.

그럼에도 별도로 기재된 보증금 500,000원 관련 임차인의 대항력이 미상이고, 매각조건의 효력·이행을 최종 확인해야 하며, 최근 시세 비교를 통한 가격 검증도 아직 필요합니다. 최저매각가가 감정가의 80%로 내려온 사실은 가격상 이점을 입증하지 못합니다.

결론은 권리조건 확인 후 선별 검토, 가격 메리트는 보류입니다. 주된 임차보증금의 인수위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 그 밖의 임차관계와 실거래 시세가 확인되기 전에는 최저가만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.