서울남부지방법원 2025타경8911. 서울 양천구 신월동 리빙하우스 제2층 제202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현 소유자 이미혜는 2020년 7월 매매로 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 10월 정연주 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
핵심은 근저당보다 먼저 들어온 임차인입니다. 신상헌은 2020.07.01 확정일자, 2020.07.08 전입·점유개시로, 2020.10.13 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 최초 160,000,000원에서 2022.06.23 2,000,000원 증액되어 총 162,000,000원이고, 2023.08.07 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 통상이라면 미배당 보증금 승계가 핵심 위험이지만, 이번 매각에는 그 위험을 제거하는 별도의 포기·말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 230-15 리빙하우스 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 월정로19길 24 |
| 용도 / 위치 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 내 제2층 제202호 |
| 사용승인 | 2012.09.18 |
| 소유자 | 이미혜 (2020.07.08 매매 · 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘매각조건’
신상헌의 전입·점유개시는 말소기준 근저당보다 약 3개월 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 등기부상 임차권등기는 2023.08.07로 근저당보다 뒤지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2020.07.08입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 분리해서 본다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신상헌 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 162,000,000원 | 2020.07.08 / 2020.07.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 · 2023.08.07 배당요구·임차권등기 |
| 차권자 | 주거 | 500,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
임차관계는 2건이 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 신상헌의 주택임차권 승계인으로 명시되어 있으므로 신상헌 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 반면 ‘차권자’는 독립된 별도 임차관계로 남아 있으므로 따로 확인해야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 후 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신상헌 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 185,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 148,000,000원 | 16,872,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 118,400,000원 | 46,057,600원 | 0원* |
* 신상헌 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 이행되는 경우. 이 조건은 별도 임차인 ‘차권자’의 권리까지 없애는 내용으로 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 신상헌 보증금 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 정연주 | 60,000,000원 | 19,610,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 신상헌 보증금 162,000,000원이 전액 배당되고, 정연주 근저당에는 19,610,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당 총액은 202,390,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 신건 1.85억, 현재는 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 185,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 이 1.85억이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 등기부상 현 소유자의 2020년 매매 거래가가 160,000,000원이라는 사실은 확인되지만, 이를 2026년 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 주위환경. 신원초등학교 남동측에 위치하며, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 섞여 있는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외, 서측으로 폭 약 3m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,759,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 신상헌과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 별도 500,000원 임차인 확인. ‘차권자’의 실제 점유 여부, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 대항력·인수 여부를 확정할 수 있습니다.
- 신상헌 선순위성 확인. 전입·점유 2020.07.08은 말소기준 근저당 2020.10.13보다 앞선다는 점을 놓치지 않아야 합니다.
- 유찰 시 룰상 인수와 실질 인수 구분. 1회 유찰 시 16,872,000원, 2회 유찰 시 46,057,600원의 룰상 인수가 계산되지만 신상헌 확약이 이행되면 해당 금액은 실질 0원*입니다.
- 가격 원본 대조. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 185,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도의 최근 거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 1.62억은 풀렸지만, ‘완전 무위험’은 아니다
이 사건은 얼핏 보면 대항력 있는 162,000,000원 임차보증금 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 신상헌은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖춘 선순위 임차인입니다. 그러나 매각조건에 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 이 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.
다만 보증금 500,000원의 별도 임차인 ‘차권자’는 전입과 확정일자가 미상입니다. 확약은 신상헌과 주택도시보증공사에만 적용되므로 이 임차인의 대항력 가능성을 별도로 남겨야 합니다. 또 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 185,000,000원이 가격상 유리한지도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “주된 임차위험은 조건부 해소, 잔여 임차위험은 확인 필요, 가격 판단은 보류”입니다.
