서울남부지방법원 2025타경9269. 서울 구로구 천왕동 277-6 ‘더메종277’ 제3층 제304호, 집합건물 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 소유자는 조경환 씨이며 2021년 소유권을 취득할 당시 거래가액은 255,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2025.03.25. 강제경매개시결정이 말소기준권리라는 점입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.08.25. 신명규 씨의 주택임차권이 등기되어 있고, 전입일도 2021.08.24.로 확인됩니다. 신명규 씨는 확정일자 2021.08.12.와 배당요구까지 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 여기에 별도로 김지용 씨도 2024.01.25. 전입한 대항력 있는 임차인으로 확인되어, 두 임차인의 보증금 승계 부담이 이번 사건의 결정적인 가격 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제3층 제304호 [도로명] 서울특별시 구로구 천왕로 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 조경환 (2021.08.24. 소유권이전, 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 토지 | 438.3㎡ · 준주거지역 · 상업용 · 공시지가 4,179,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차권이 살아 있다
2020~2021년의 신탁등기 3건은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유권은 2021.08.24. 조경환 씨에게 이전되었고, 2021.08.31.에는 민간임대주택 등기가 추가되었습니다. 이후 2023.08.25. 신명규 씨의 주택임차권이 설정되었으며, 이는 2025.03.25. 강제경매개시결정이라는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 신명규 씨의 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 인수 부담 존재
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 자료는 없으며, 두 사람 모두 실제 임차인으로 분석합니다. 신명규 씨는 임차권등기까지 되어 있고 확정일자·배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 김지용 씨는 대항력은 있으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 미상으로 봅니다.
| 임차인 | 용도 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신명규 건물 전부 | 주거 (임차권등기) 2021.08.24 | 2021.08.12 | 255,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 有 승계 |
| 김지용 304호 | 주거 2024.01.25 | 미상 | 2,000,000원 | 650,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 |
신명규 씨는 2023.08.25. 임차권등기가 접수되었고 같은 날 배당요구가 이루어졌습니다. 김지용 씨는 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 · 신명규 보증금 (우선변제) | 255,000,000원 | 188,512,000원 |
| 인수 · 임차인 김지용 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 192,000,000원 중 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 신명규 씨에게 우선 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 255,000,000원은 배당되지 않으며, 신명규 씨 보증금 부족분 66,488,000원과 김지용 씨 보증금 2,000,000원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 천왕동 소재 ‘천왕초등학교’ 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 7호선 천왕역 및 버스정류장이 소재하며, 대중교통 편의도는 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제3층 제304호이며, 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비와 기계식 주차장설비가 있습니다.
- 토지. 438.3㎡, 준주거지역, 상업용, 평지·세로장방형이며 본건 남서측으로 대로(천왕로), 북동측으로 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 및 도로 접함이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 집합건축물대장상 오피스텔인 반면 현황은 주거용으로 사용 중입니다.
- 민간임대주택. 2021.08.31. 민간임대주택 등기가 존재하며 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 등기 문구가 있어 관련 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 192,000,000원은 감정가 240,000,000원의 80%지만, 인수 68,488,000원을 합치면 실질취득은 260,488,000원입니다.
- 신명규 보증금. 보증금 255,000,000원 중 현재 배당 188,512,000원, 부족분 66,488,000원은 매수인 인수입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권이 있습니다.
- 김지용 보증금. 대항력은 확인되며 보증금 2,000,000원 전액이 매수인 인수로 산정되어 있습니다. 확정일자는 미상입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰·3회 유찰로 최저매각가가 내려가도 인수액이 각각 106,350,400원·136,640,320원으로 증가합니다. 회차 하락 자체를 가격 메리트로 보지 마세요.
- 임차인 명도. 실제 임차인이 2명이고 보증금 승계가 발생하므로 입찰 전 점유관계와 명도 협의를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 내용이 있으므로 낙찰 후 적용 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.92억 ≠ 실질취득 1.92억”
이 사건의 승부처는 감정가 대비 최저매각가가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 2명의 보증금 때문에 매수인 인수액이 발생하고, 현재 회차에서는 그 금액이 68,488,000원입니다. 따라서 192,000,000원에 낙찰받아도 실질취득은 260,488,000원으로 감정가 240,000,000원을 20,488,000원 웃돕니다.
더 중요한 점은 유찰이 진행되어도 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 2회 유찰 시 실질취득 259,950,400원, 3회 유찰 시 259,520,320원으로, 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총 부담이 약 2.60억 수준에 머뭅니다. 권리의 핵심은 명확하지만, 가격은 최저가 숫자만으로 판단해서는 안 되는 사건입니다.
결론적으로 이 물건은 대항력 임차인 2명·인수 68,488,000원·실질취득 260,488,000원이라는 구조가 핵심입니다. 특히 신명규 씨 보증금 255,000,000원은 우선변제와 배당요구가 확인되지만 부족분 66,488,000원이 남고, 김지용 씨 보증금 2,000,000원도 별도로 인수됩니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득이 거의 고정되는 만큼, 최저가보다 인수 후 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
