서울남부지방법원 2025타경9269. 구로구 천왕동 더메종277 제3층 제304호로, 집합건축물대장상 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 소유자 조경환은 2021년8월9일 매매를 원인으로 거래가액 255,000,000원에 취득했고, 2021년8월24일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 진행한 강제경매입니다.
권리분석의 승부처는 임차권입니다. 신명규는 2021년8월24일 전입·점유, 2021년8월12일 확정일자를 갖고 2023년8월25일 임차권등기를 마쳤으며 보증금은 255,000,000원입니다. 경매개시결정일인 2025년3월25일보다 앞선 권리이므로 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남습니다. 김지용도 2024년1월25일 전입한 보증금 2,000,000원, 월세 650,000원의 주거 임차인으로, 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 조경환 (2021.08.09 매매 · 거래가액 255,000,000원, 2021.08.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 사용 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신명규 | 주거(임차권등기) · 건물 전부 | 2021.08.24 / 2021.08.12 | 255,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 19,160,000원 |
| 김지용 | 주거 · 304호 | 2024.01.25 / 해당 없음 | 2,000,000원 / 650,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 2,000,000원 |
신명규는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금이 현재 매각가정을 초과합니다. 따라서 배당 후 남는 19,160,000원은 사라지지 않고 매수인 부담으로 연결됩니다. 김지용은 배당표상 우선변제 없이 보증금 2,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 싸지는 최저가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 21,160,000원 | 261,160,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 68,488,000원 | 260,488,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 106,350,400원 | 259,950,400원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 240,000,000원 → 192,000,000원 → 153,600,000원으로 내려가지만, 매수인 인수는 21,160,000원 → 68,488,000원 → 106,350,400원으로 커집니다. 그 결과 실질취득 총액은 각 회차에서 261,160,000원, 260,488,000원, 259,950,400원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 이 사건에서는 유찰가만 보고 ‘싸졌다’고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 신명규 보증금 | 255,000,000원 | 235,840,000원 |
| 인수 · 임차인 김지용 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정에서는 신명규 보증금 중 235,840,000원이 배당되고 19,160,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 김지용 보증금 2,000,000원도 전액 인수로 계산돼 총 매수인 인수액은 21,160,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔이며, 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 사용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 천왕동 소재 천왕초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 7호선 천왕역과 버스정류장이 소재해 대중교통 편의도는 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 제3층 제304호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 천왕로, 북동측으로 소로에 접하고 포장되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,179,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 240,000,000원에 매수인 인수 21,160,000원을 더한 261,160,000원을 출발점으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 68,488,000원, 2회 유찰 시 인수 106,350,400원으로 증가합니다. 최저가 하락만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 신명규 임차권. 보증금 255,000,000원, 전입 2021.08.24, 확정일자 2021.08.12, 임차권등기 2023.08.25의 선후관계를 원본 서류와 대조하세요.
- 김지용 임차관계. 보증금 2,000,000원·월세 650,000원, 전입 2024.01.25로 배당표상 보증금 전액 인수입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.31 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 취급과 임대 관련 효과를 원문 등기와 함께 확인하세요.
- 명도·점유. 임차인이 존재하는 물건이므로 실제 점유관계와 인도 일정은 입찰 전 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건은 최저가 자체보다 대항력 임차인의 미배당 인수를 먼저 봐야 합니다. 현재 최저가 240,000,000원에 인수액 21,160,000원을 더하면 실질취득은 261,160,000원입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 192,000,000원으로 내려가지만 인수액이 68,488,000원으로 커져 실질취득은 260,488,000원, 2회 유찰 때도 259,950,400원입니다.
즉 이 물건에서는 “최저가가 내려갔다 = 싸졌다”가 성립하지 않습니다. 주된 임차보증금 255,000,000원이 매각가보다 큰 대항력 인수형이고, 여기에 김지용 보증금 2,000,000원 인수까지 더해집니다. 감정가보다 높은 실질취득 구조를 감수할 이유가 있는지를 먼저 검토해야 하며, 권리분석의 결론은 최저가가 아니라 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 하는 고위험 인수형입니다.
