제주지방법원 2025타경7878. 서귀포시 서귀동 418-16, 도로명 명동로 15의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 대중음식점·사무실·단독주택이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층입니다. 토지는 219.0㎡, 일반상업지역의 대지로 평가돼 있습니다. 현재 소유자는 김용섭이며, 2025.02.26 소유권을 취득한 같은 날 제주시수산업협동조합이 채권최고액 923,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 권리분석의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 뒤이어 2025.02.28 강옥란 근저당 130,000,000원, 2025.04.15 전재영의 강제경매개시결정, 광주신용보증재단과 신한카드의 가압류, 2026.04.14 제주시수산업협동조합의 별도 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 들어와 있는 점유자들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7878 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 418-16 · 명동로 15 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 대중음식점·사무실·단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물 |
| 토지 | 대 · 219.0㎡ · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김용섭 · 2025.02.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,357,395,240원 / 1,357,395,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전재영 / 181,971,416원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리·점유 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
이번 사건의 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 오동욱과 윤순우는 보증금이 각각 5,000,000원, 9,000,000원으로 확인되고, 배당표에서도 대항력 있음·우선변제권 없음 → 보증금 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 따라서 두 사람에 대해서만 해도 확인된 인수액은 14,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민희 | 미상 | 2012.12.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 오동욱 | 미상 | 2013.04.12 | 5,000,000원 / 541,666원 | 대항력 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 문영이 | 5층 | 2015.10.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 윤순우 | 미상 | 2020.04.28 | 9,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 9,000,000원 인수 |
| 최숙경 | 미상 | 2024.11.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
② 실질취득 — 신건 최저가보다 ‘인수 상한’이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,357,395,240원입니다. 여기에 이미 확인된 오동욱·윤순우 보증금 14,000,000원을 더하면, 매수인이 부담하게 되는 최소 실질취득액은 1,371,395,240원입니다. 하지만 이는 어디까지나 확인된 두 임차인만 반영한 최소치입니다. 나머지 세 사람의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득 총액의 상한을 정할 수 없습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,357,395,240원 | 1,341,421,288원 | 146,310,032원 | 14,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 1,085,916,192원 | 1,072,657,030원 | 415,074,290원 | 14,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 868,732,953원 | 857,645,623원 | 630,085,697원 | 14,000,000원 |
회차가 내려가도 확인된 오동욱·윤순우 보증금 인수액은 14,000,000원으로 잡혀 있습니다. 정민희·문영이·최숙경의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,357,395,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,973,952원 |
| 인수 · 임차인 오동욱 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 윤순우 보증금 | 9,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 제주시수산업협동조합 | 923,000,000원 | 923,000,000원 |
| 3. 을구 23번 근저당권 · 강옥란 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 갑구 25번 경매개시결정 · 전재영 | 181,971,416원 | 181,971,416원 |
| 5. 갑구 26번 가압류 · 광주신용보증재단 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 6. 갑구 27번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 36,788,488원 | 36,788,488원 |
| 7. 갑구 28번 경매개시결정 · 제주시수산업협동조합 | 181,971,416원 | 35,661,384원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,487,731,320원, 총 배당액은 1,341,421,288원이며 미배당은 146,310,032원입니다. 오동욱·윤순우 보증금 14,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이중섭전시관 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 숙박시설 등이 소재한 중심 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 대중음식점·사무실·단독주택으로 이용 중이며, 3층과 4층은 공부상 주용도가 사무실이지만 현황은 주택입니다.
- 토지. 219.0㎡ 대지, 상업용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 2,458,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(30m이하)·방화지구이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 지하수자원특별관리구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.
- 건물 상태 확인. 제시외 건물 별지 목록 2-1 내지 2-4가 매각에 포함되고, 1층 데크 등 부합물은 건물에 포함해 감정평가됐습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 3명 확인. 정민희·문영이·최숙경의 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확인 인수 14,000,000원 반영. 오동욱 5,000,000원과 윤순우 9,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 산정돼 있으므로 최저가 외 자금으로 봐야 합니다.
- 점유 구획 대조. 문영이는 5층으로 기재돼 있지만 나머지 임차인은 점유부분이 미상입니다. 각 층·구획과 전입자를 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 3·4층 용도 차이 확인. 공부상 사무실, 현황 주택이라는 차이가 있으므로 내부 구조와 실제 이용상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 제시외·부합물 확인. 제시외 건물과 1층 데크 등이 매각 포함 대상인 만큼 경계·현황·사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 원문 서류 기준으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 임차관계와 점유현황을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 후순위 등기만 보면 정리가 잘 됩니다. 2025.02.26 제주시수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매 실무에서 더 중요한 것은 그보다 앞선 점유입니다. 실제 임차인 5명이 모두 말소기준보다 먼저 전입했고, 오동욱·윤순우의 14,000,000원은 이미 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
특히 정민희·문영이·최숙경은 보증금과 확정일자가 미상이라 현재 단계에서 총 인수액을 확정할 수 없습니다. 신건 최저가 1,357,395,240원만 놓고 가격을 평가하기보다, 확인된 최소 실질취득 1,371,395,240원에 추가 인수 가능액이 얼마나 붙는지를 먼저 밝혀야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 여부가 아니라 선순위 임차관계를 어디까지 확정하느냐입니다.
