서울남부지방법원 2025타경11636. 금천구 독산동 독산역 남서측 인근에 자리한 모던하우스금천2호점 4층 404호입니다. 2021년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택으로, 현재 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행되고 있습니다. 등기에는 2024년 김정환 명의의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차보증금은 감정가와 같은 280,000,000원. 겉으로만 보면 최저매각가가 보증금보다 낮은, 전형적인 보증금 인수 위험 물건입니다.

그런데 매각물건명세서의 비고가 결론을 바꿉니다. 김정환과 그 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이번 사건은 단순히 보증금 전액을 낙찰자가 인수하는 물건이라고 분류해서도 안 되고, 반대로 조건 확인 없이 무조건 깨끗한 물건이라고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수 포기 조건이 있다

말소기준권리는 2025.08.20 강제경매개시결정입니다. 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 5,310,500,000원 근저당권은 2022.01.07 이미 말소됐고, 수협은행 명의의 신탁등기도 2022.01.28 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당 채권최고액을 현재 매수인이 인수하는 채무나 이번 매각대금의 배당채권으로 계산해서는 안 됩니다.

반면 김정환의 임대차는 전입·점유개시일이 2022.01.28, 확정일자가 2022.01.10로, 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임차권등기도 2024.02.20 마쳐졌습니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석됩니다. 따라서 원칙적으로 미배당 보증금의 매수인 인수 위험이 발생합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인

여기서 특히 중요한 점은 김정환과 주택도시보증공사를 별개 임차인으로 계산하지 않는 것입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 기존 임차보증금에 관한 권리의 승계 관계입니다. 실제 임차인은 김정환 1명이고, 280,000,000원의 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 224,000,000원 매각 가정)

집행비용 3,936,000원을 먼저 공제하고, 잔여 220,064,000원이 임차보증금 우선변제에 배정되는 추정입니다. 실제 배당수령자와 승계권리 관계는 배당 절차에서 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 청구액을 임차보증금과 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 조건 적용 전후가 다르다

조건이 없다고 가정하면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어납니다. 반면 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 모든 해당 회차에서 유효하게 적용되고 이행된다면 김정환 임차보증금의 실질 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 낮아진 최저매각가는 그때 비로소 실제 취득 부담을 낮추는 요소가 됩니다.

조건 미이행 시 인수액은 각 회차의 배당 추정치이며, 실제 집행비용·배당순위 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 후속 회차의 최저가와 매각 조건도 해당 회차의 법원 공고로 재확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 독산역 남서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·아파트형 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 4층 404호입니다. 난방·위생·급배수설비와 승강기·주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 토지는 인접도로 대비 평탄한 사다리형 다세대주택 부지이며, 남서측으로 세로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2021.09.16 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기 내용이 있으므로, 매각 후 등록상 지위와 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 임대관계의 구체적인 현황은 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일 단지의 표준화된 거래가격을 적용하기 어려울 수 있습니다. 유사한 입지·면적·준공연도·층수의 실거래와 개별 건물 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원본. 매각물건명세서에 기재된 김정환·주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원문과 법원 기록으로 대조하세요.
• 임차권등기 말소. 말소를 누가, 언제, 어떤 서류로 이행하는지 확인하세요. 등기 말소가 완료되지 않았을 때의 절차상 대응도 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 승계인으로 기재되어 있습니다. 김정환의 보증금과 중복 합산하지 말고 권리승계의 범위와 배당 관계를 확인하세요.
• 실제 점유. 주택임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자의 퇴거가 완료됐다고 볼 수 없습니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 등록 상태, 의무기간 및 경매취득 이후 법적 효과를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 280,000,000원 대비 최저가 224,000,000원이라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주변 유사 다세대의 최근 실거래를 확인하세요.
• 미납 관리비·기타 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용을 사전에 점검하세요.
• 최종 공고. 매각기일 2026.10.30 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각조건 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건부 인수 해소형”

이 사건의 가장 큰 특징은 보증금 280,000,000원과 최저매각가 224,000,000원 사이의 차이가 아닙니다. 그 차액의 부담을 누가 지느냐를 결정하는 매각 조건입니다.

김정환은 대항력과 우선변제권을 가진 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 이어져 낙찰가를 낮춰도 총 취득 부담이 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 하지만 이번 매각물건명세서는 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시하고 있습니다.

그 조건이 유효하게 이행되는 경우, 현재 최저가 기준 매수인 실질 인수액은 0원이고, 취득금액의 기준은 224,000,000원입니다. 다만 조건의 실제 이행 확인, 민간임대주택등기의 처리, 점유·명도, 주변 시세 검증이 남아 있습니다. 따라서 권리 위험은 조건부로 해소 가능하지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않은 물건으로 보는 것이 적절합니다.

결론은 ‘확약 조건 확인 후 가격 판단’입니다. 임차보증금의 명목상 부족분만 보고 무조건 위험하다고 판단할 물건도 아니고, 감정가에서 20% 내려왔다는 이유로 무조건 싸다고 판단할 물건도 아닙니다. 이번 입찰의 승부처는 조건 이행의 확실성과 실제 시장가격입니다.