서울남부지방법원 2025타경11636. 독산동 모던하우스금천2호점 제4층 제404호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아닙니다. 2021.09.16 설정됐던 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 2022.01.07 이미 말소됐고, 2022.01.07 신탁등기도 2022.01.28 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심에는 2022년부터 대항요건을 갖춘 김정환의 주택임차권과 2025.08.20 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 놓여 있습니다.
김정환은 임대차계약일 2022.01.07, 확정일자 2022.01.10, 주민등록 및 점유개시일 2022.01.28이고 보증금은 280,000,000원입니다. 2024.02.20 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11636 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제404호 · 사용승인일 2021.09.08 |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.09.16 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2022.01.07 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 김정환보다 앞서 배당·말소의 기준이 되는 존속 담보권은 확인되지 않고, 선언된 말소기준은 2025.08.20 강제경매개시결정입니다. 김정환의 주민등록·점유는 2022.01.28, 확정일자는 2022.01.10으로 그보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 중복 임차인 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 280,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 물건·인근 실거래 평균이나 최신 거래, 최근 12개월 평균에 관한 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 2.8억이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없고, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
다만 이 사건에서는 확약 조건이 중요합니다. 조건이 없다면 매각가가 내려갈수록 김정환 보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수액이 증가하는 구조입니다. 실제 계산상 1회 유찰 가정에서는 59,936,000원, 2회 유찰 가정에서는 104,108,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 하지만 명세서의 포기·말소 조건이 이행되는 경우 이 김정환 관련 인수액은 실질 0원으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 김정환 보증금 | 280,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 4,720,000원입니다. 다만 김정환 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 그 조건이 이행되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 확약 조건 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 280,000,000원 | 4,720,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,000,000원 | 59,936,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,200,000원 | 104,108,800원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 가격 할인 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 그러나 이 사건에는 김정환과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 정상 이행되는 경우에는 계산상 인수액을 매수인 실질 부담으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동, 지하철1호선 “독산역” 남서측 인근. 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 404호이며 사용승인일은 2021.09.08입니다. 기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기, 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 대로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없음. 위반건축물도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김정환 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 어떻게 작동하는지 확인해야 합니다.
- 등기 말소 시점 확인. 현재 등기에는 김정환의 주택임차권이 존재합니다. 매수 이후 말소가 어떤 절차와 조건으로 이루어지는지 확인하세요.
- 배당표 구분. 신건 계산상 미배당 보증금 4,720,000원은 존재하지만, 조건 이행 시 매수인 실질 인수액은 0원이라는 점을 구분해서 봐야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 거래 등 시세 수치가 없으므로 280,000,000원이 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차권 말소 관련 조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이지만, 조건부로 인수는 0원”
표면만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어 위험도가 높은 사건입니다. 실제 배당 계산도 신건에서 4,720,000원, 1회 유찰 시 59,936,000원, 2회 유찰 시 104,108,800원의 인수액을 보여줍니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 임차인 김정환과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
따라서 조건이 정상적으로 이행된다는 전제에서는 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 반면 최근 실거래 자료가 없어 현재 신건가 280,000,000원의 가격 경쟁력은 평가할 수 없습니다. 이 사건의 순서는 분명합니다. 첫째는 확약·말소 조건 확인, 둘째는 시세 확인, 셋째가 입찰가 결정입니다.
