서울남부지방법원 2025타경11640. 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 2층 204호, 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 302,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2024년 5월 3일 주택도시보증공사의 가압류가 아니라, 그보다 앞선 허근의 임차권입니다. 허근은 2022년 7월 20일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 340,000,000원입니다. 2024년 4월 8일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 말소기준은 2024년 5월 3일 주택도시보증공사 가압류입니다. 허근의 전입과 확정일자, 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 다만 이 사건은 명세서의 별도 조건 때문에 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 주식회사지에이치디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021년 설정됐던 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 2022년 1월 7일 이미 말소됐고, 같은 날 수협은행 앞으로 신탁됐다가 2022년 7월 20일 신탁재산 귀속으로 다시 주식회사지에이치디앤씨 소유가 됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.05.03 주택도시보증공사 가압류 1,878,215,000원입니다.
문제는 그보다 앞선 허근의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 7월 2일, 전입·점유·확정일자는 모두 2022년 7월 20일, 보증금은 340,000,000원입니다. 2024년 4월 8일 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 허근은 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허근 주택임차권 HUG 승계 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.20 확정 2022.07.20 | 340,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 있음 2024.04.08 |
| 이윤창 | 미상 · 주거 | 2025.08.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 있음 2025.10.24 |
실제 임차인은 허근·이윤창 2명입니다. 매각물건명세서에 언급된 주택도시보증공사는 허근의 주택임차권을 승계한 주체이므로 별도 실제 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 배당과 인수 — 원칙 43,028,000원, 실질은 0원*
신건 최저가 302,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,028,000원을 먼저 빼고, 허근에게 296,972,000원이 우선배당됩니다. 보증금 340,000,000원 중 남는 43,028,000원이 일반적인 권리분석상 매수인 인수액입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 임차인 허근 보증금 · 우선변제 | 340,000,000원 | 296,972,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,878,215,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
302,000,000원 가정의 룰상 허근 미배당액은 43,028,000원입니다. 다만 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 조건 이행 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 302,000,000원 | 43,028,000원 | 345,028,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 241,600,000원 | 102,582,400원 | 344,182,400원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 193,280,000원 | 150,225,920원 | 343,505,920원 | 실질 인수 0원* |
여기서 가격을 볼 때는 반드시 두 경우를 분리해야 합니다. 조건이 없다면 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 증가해 실질 부담은 거의 줄지 않습니다. 반대로 포기·말소 조건이 정상 이행되면 허근 관련 인수가 0원이므로 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 매수인의 취득비용 감소로 연결됩니다.
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 204호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보 설비가 돼 있습니다.
- 주위환경. 아파트단지·오피스텔·다세대주택·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
- 구조상 확인. 내부계단을 통해 이용 중인 복층 부분이 소재하는 것으로 추정된다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 허근과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 이 사건의 가장 중요한 전제입니다.
- 조건 이행 여부 확인. 실질 인수 0원* 판단은 조건이 실제 이행되는 경우에만 성립합니다.
- 이윤창 점유 확인. 2025.08.04 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금과 점유 부분이 미상입니다.
- 복층 현황 확인. 감정평가에서 내부계단을 통한 복층 부분 존재가 추정됐으므로 현장 구조를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2021.09.16 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
- 가격 판단 분리. 조건 미이행을 전제로 하면 유찰가가 낮아져도 허근 인수가 증가합니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 포기·말소 관련 조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “43,028,000원 인수”를 0원으로 바꾸는 조건
이 물건은 표면적으로 보면 까다로운 선순위 대항력 임차인 인수형입니다. 허근의 보증금 340,000,000원이 신건 최저가 302,000,000원을 넘고, 집행비용을 제하면 현재 회차의 미배당 보증금은 43,028,000원입니다. 유찰될수록 이 미배당 인수액은 102,582,400원, 150,225,920원으로 커집니다.
하지만 매각물건명세서가 이 구조를 뒤집습니다. 허근과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각하기 때문입니다. 조건 이행이 확인된다면 매수인의 허근 관련 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순히 “선순위 임차인이라 위험하다”도, “최저가가 내려가면 싸다”도 아닙니다. 포기·말소 조건을 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
