서울남부지방법원 2025타경11640. 서울특별시 금천구 독산동 모던하우스금천2호점 제2층 제204호의 강제경매입니다. 소유자는 주식회사지에이치디앤씨이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부상 2024년 5월 3일 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞선 임차인 허근의 전입·확정일자와 임차권등기가 확인됩니다. 원칙적인 권리 순서만 보면 매수인이 미배당 임차보증금을 떠안을 가능성이 있습니다.

그러나 여기에는 중요한 조건이 붙습니다. 매각물건명세서는 임차인 허근과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이 확약의 적용 범위와 이행이 확인된다면 보증금 부족분은 매수인의 실질 부담이 아닙니다. 반대로 조건이 충족되지 않는다면, 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2021년 설정됐던 경기남부수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 5,310,500,000원)은 2022년 해지로 이미 말소됐습니다. 수협은행 명의의 신탁등기도 말소됐고, 신탁재산의 귀속으로 소유권이 주식회사지에이치디앤씨에 이전됐습니다. 따라서 이미 말소된 근저당권을 현재의 말소기준권리로 판단해서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 2024.05.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 가압류 청구금액은 1,878,215,000원이며, 해당 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 가압류 전에 대항요건을 갖춘 임차권은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약의 범위를 구분해야 한다

허근의 배당요구 관련 등기일은 2024.04.08, 이윤창의 배당요구일은 2025.10.24입니다. 주택도시보증공사는 허근의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

민간임대주택등기도 2021.09.16 등기돼 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 의무가 명시되어 있으므로, 매각 후 해당 등록과 의무의 처리 여부를 관할기관 및 원본 자료로 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 241,600,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 동일한 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청채권 청구금액은 실제 독립채무의 확정 잔액과 다를 수 있으므로 중복 여부를 확인해야 합니다. 임차인 부족분은 매각물건명세서의 확약 조건 이행 시 매수인에게 실질 인수되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득을 구분

확약을 제외한 이론적 인수 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 허근의 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득금액은 보증금 340,000,000원 부근에 머무릅니다. 회차별 추정 집행비용 차이로 합계는 조금씩 달라지지만, 유찰된다는 이유만으로 실질취득비용이 크게 낮아지지는 않습니다.

반면 확약이 유효하게 이행되는 경우에는 해당 임차보증금의 매수인 인수액이 0원이므로 매각가격 하락이 실질취득 기준금액 하락으로 연결됩니다. 다만 위 유찰 시나리오는 가정일 뿐이며 실제 다음 매각가격이나 유찰 여부가 확정된 것은 아닙니다.

⑤ 입지·건물 상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변은 아파트단지·오피스텔·다세대주택·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 2층 세대입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로 접면. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형 주거용 건부지입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한, 공항시설 관련 장애물제한표면, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 규제가 기재돼 있습니다.
• 복층 부분. 내부계단을 이용한 복층 부분이 존재하는 것으로 추정되고 공부와 차이가 지적됐습니다. 실제 구조, 건축물대장과의 일치 여부, 면적 산입 및 적법성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 권리·구조·점유 상태에 따라 거래조건이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격 확인 전까지 환금성과 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 허근 및 주택도시보증공사의 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 낙찰 후 잔금납부 및 말소 처리 절차와 확약 이행에 필요한 서류를 확인하세요. 조건 미이행 가능성을 무시하면 안 됩니다.
• 승계 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 허근의 임차권 승계인으로 기재돼 있습니다. 허근의 340,000,000원 보증금에 동일한 승계채권을 다시 더하지 마세요.
• 이윤창 별도 조사. 후순위 전입으로 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금 미상과 실제 점유 및 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 복층 적법성. 내부계단과 복층 이용 부분이 건축물대장·사용승인 내용과 일치하는지 검토하세요. 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 적법성을 확정할 수는 없습니다.
• 민간임대 등록. 민간임대주택등기의 현황과 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
• 입찰가격. 최근 실거래와 동일 조건 매물을 확인하고, 확약 이행 시 실질취득 기준금액을 비교하세요. 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 및 체납 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·관리비 체납 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “확약 확인이 먼저, 가격 평가는 그다음”

이 사건은 단순한 저가 다세대 경매가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 허근의 대항력 있는 임차권과 보증금 340,000,000원이 핵심입니다. 확약이 없다면 현재 배당 시나리오에서 102,582,400원의 인수 위험이 발생하고, 최저가가 낮아져도 총 취득부담이 보증금 수준에 머무르는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 허근과 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어, 해당 확약이 유효하게 이행되면 주된 임차보증금 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 그렇다고 모든 점유 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 별도 임차인 이윤창의 실제 점유관계, 복층 부분, 민간임대 등록 사항은 여전히 확인 대상입니다.

결론은 권리 조건부 검토, 가격 판단 보류입니다. 최저가 241,600,000원이 감정가의 80%라는 것만으로 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 매각조건과 임차권 말소 이행을 확인하고, 비교 가능한 최근 실거래를 대조한 이후 입찰 여부와 금액을 결정하는 접근이 타당합니다.