창원지방법원 2025타경549. 산청군 시천면 내대리 482의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2015.10.19 사용승인된 블록구조 아스팔트슁글지붕 단층 주택이고, 토지는 439㎡의 대지입니다. 말소기준권리는 2015.11.06 설정된 산청군농업협동조합 근저당권 102,000,000원입니다. 그 이후 등기된 가압류와 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기 순위 자체는 비교적 명확합니다.
다만 현황 측면에서는 별도 확인이 필요합니다. 임차인 목록은 없지만 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 임차인 목록이 없다는 이유만으로 실제 점유자나 임대차관계까지 없다고 단정하기보다는 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경549 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 시천면 내대리 482 · 경상남도 산청군 시천면 삼신봉로780번길 97 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 토지 | 대 · 439㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 블록구조 아스팔트슁글지붕 단층 · 사용승인일 2015.10.19 · 사이딩 판넬 등 마감 |
| 소유자 | 김명호 |
| 감정가 / 최저가 | 202,621,400원 / 48,650,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 110,609,625원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.11.06 접수된 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 농업협동조합중앙회 가압류, 산청군농업협동조합 가압류, 현대캐피탈 가압류, 신한카드 가압류와 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가의 24.01%까지 내려온 4회 유찰 물건
감정가는 202,621,400원, 현재 최저매각가는 48,650,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 현재까지 4회 유찰됐고, 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 34,055,000원, 6회 유찰 시 23,838,500원으로 계산돼 있습니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없기 때문에, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 개별 입지·접도·건물 상태·경계·현황에 따라 가격 편차가 커서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,275,700원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 102,000,000원 | 47,374,300원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 18,145,864원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 1,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 경정 | 6,407,690원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 42,210,448원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 5,740,865원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 41,035,187원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 48,650,000원 가정 시 채권 총액 216,540,054원 중 47,374,300원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 169,165,754원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내대보건진료소 남동측 근거리에 위치하며, 주택·펜션·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 439㎡의 대지로 계획관리지역이며, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.
- 건물. 블록구조 아스팔트슁글지붕 단층 주택이며 외벽은 사이딩 판넬 등 마감, 난방·위생설비가 있습니다.
- 매각범위. 토지와 건물은 일괄매각이고, 감정서상 제시외건물도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 목록과 별개로 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접필지와 정확한 위치·경계확정에는 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 제시외건물 확인. 감정서상 제시외건물이 매각에 포함되므로 현황·규모·사용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국의 압류가 등기돼 있고 배당 계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 48,650,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 현장 상태와 토지·건물 개별가치를 따로 검증해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가율보다 현황 확인이 먼저”
등기 권리의 큰 줄기는 단순합니다. 2015.11.06 산청군농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 현황과 가격 검증에 있습니다. 감정가 202,621,400원에서 4회 유찰돼 최저가가 48,650,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 임대관계도 미상입니다. 여기에 제시외건물 포함과 경계 측량 필요까지 겹칩니다. 따라서 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다 점유·경계·건물 현황과 적정가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
