창원지방법원 2025타경549. 산청군 시천면 내대리 482의 토지와 단층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 439㎡의 대지로 계획관리지역에 있고, 건물은 2015년 10월 19일 사용승인된 블록구조 아스팔트슁글지붕 단층 주택입니다. 소유자는 김명호이며, 2015년 11월 6일 설정된 산청군농업협동조합 근저당권 102,000,000원이 말소기준입니다.
그 뒤 등기된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당안에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 하지만 임차인 신고가 확인되지 않는 것과 실제 점유관계가 확인된 것은 다릅니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 현장 방문과 전입세대 확인 전에는 대항력 임차인 유무를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 시천면 내대리 482 주1동 · 경상남도 산청군 시천면 삼신봉로780번길 97 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 439㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(가) |
| 건물 | 주택 · 블록구조 아스팔트슁글지붕 단층 · 사용승인 2015.10.19 |
| 소유자 | 김명호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,621,400원 / 99,285,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산청군농업협동조합 / 110,609,625원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 포함 | 제시외건물 감정서상 ㄱ, ㄴ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2015.11.06. 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 이후 농업협동조합중앙회, 산청군농업협동조합, 현대캐피탈, 신한카드 등의 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 202,621,400원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 99,285,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준액도 99,285,000원입니다.
다만 동일 지역·유사 주택의 최근 실거래 자료가 없어, 이 실질취득액이 실제 시세보다 낮은지 높은지 직접 비교할 수 없습니다. 전체 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 단독주택은 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 경계와 제시외건물의 활용도에 따라 가치 차이가 커 현장 확인의 비중이 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,187,130원 |
| 1. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 102,000,000원 | 97,097,870원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 18,145,864원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 1,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 경정 | 6,407,690원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 42,210,448원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 | 5,740,865원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 | 41,035,187원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권자에게 배당되며, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 216,540,054원 중 97,097,870원이 배당되고 총 미배당액은 119,442,184원으로 추정됩니다. 미배당 채권은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 현장·토지 분석 (감정요항표 기준)
- 위치. 산청군 시천면 내대리 소재 내대보건진료소 남동측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 블록구조 아스팔트슁글지붕 단층 주택으로 외벽은 사이딩 판넬 등, 창호는 샷시창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 난방설비와 위생설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 439㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 119,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이면서 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대 열람과 점유자 면담을 통해 실제 거주자와 점유 원인을 확인하세요.
- 경계 측량. 인접 필지와의 위치·경계 확정에 측량이 필요합니다. 담장, 건물, 진입 부분의 침범 여부를 확인하세요.
- 제시외건물 확인. 매각에 포함되는 감정서상 ㄱ, ㄴ의 위치·구조·상태와 활용 가능성을 감정서 원본에서 확인하세요.
- 시세 현장조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 중개업소와 현장 매물의 토지면적·건물상태·도로조건을 직접 비교하세요.
- 건물 상태. 단층 블록구조 주택의 지붕, 외벽, 난방·위생설비 상태와 수리비를 입찰가에 반영하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역의 적용 내용이 향후 증·개축 또는 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 외 비용. 당해세, 체납 공과금, 명도·측량·수선 비용은 예상배당표와 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격 검증이 어렵다
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2015년 산청군농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 비교 실거래가 없고, 임대관계가 미상이며, 인접 필지와의 정확한 경계를 측량해야 합니다. 제시외건물도 함께 매각되므로 현장에서 토지 경계·점유·건물 상태를 확인하지 않으면 할인율의 의미를 제대로 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격 판단은 보류입니다. 감정가 대비 할인율보다 현장 실사와 지역 시세 확인이 입찰가를 결정해야 합니다.