서울남부지방법원 2025타경12519. 서울 구로구 구로동 ‘미라벨’ 제102동 203호, 전용 29.73㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 이점숙 씨이고 2023년 1월 5일 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 사건은 1회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 80%인 240,000,000원까지 내려왔습니다.

권리의 핵심은 일반적인 후순위 소멸 구조가 아니라 선순위 임차권입니다. 2024년 6월 7일 박정희의 주택임차권이 을구에 등기됐고, 전입 2022년 6월 29일·확정일자 2022년 6월 8일로 확인됩니다. 이후 2025년 10월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 박정희는 원칙상 매수인 인수 구조지만, 매각물건명세서의 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이 임차인에 한해서는 실질 인수가 0원입니다. 문제는 별도로 확인된 이유지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 박정희는 확약으로 정리, 이유지는 별도 위험

말소기준권리는 2025.10.10. 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 그 이전인 2024.06.07. 박정희의 주택임차권등기가 존재해 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 박정희 및 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 따라서 박정희의 배당 부족분 114,160,000원은 실질 인수 0원으로 봅니다.

다만 확약은 박정희 및 그 승계 관계에 한정됩니다. 현황조사·매각물건명세서상 별도 임차인 이유지가 있고, 전입일은 2025.02.10.으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 이 부분의 인수액은 현재 산정할 수 없습니다. 보증기관 승계 표시는 별도 보증금이 아니라 대위·승계 중복 신고이므로 보증금을 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 2명입니다.

② 임차인 분석 — 확약 밖의 이유지가 핵심

③ 시세 비교 — 최저가는 4% 낮지만, 실질취득은 별도 계산

미라벨(415-5)은 27세대이고 2018년 8월 3일 사용승인을 받은 집합건물입니다. 동일 면적대 실거래는 2026년 1월부터 2022년 5월까지 확인되며, 전체 6건 평균은 266,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 250,000,000원, 최신 거래 250,000,000원과 최근 추세 -8.8%를 우선합니다.

현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원보다 10,000,000원 낮고 96.0% 수준입니다. 그러나 최근 추세가 -8.8%로 하락했고, 이유지의 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가 2.4억만 보고 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 실질취득은 2.4억을 하한으로 하되 이유지의 인수액에 따라 올라갈 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

매각가 240,000,000원에서 집행비용 4,160,000원을 제외하면 박정희에게 235,840,000원이 배당되고, 보증금 부족분 114,160,000원이 남는 구조입니다. 다만 이 부족분은 명세서 확약에 따라 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 박정희에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이유지의 보증금은 별도로 확인되지 않아 위 배당표에 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오 — 박정희는 확약으로 0원, 이유지는 별도

박정희의 경우 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분의 산식상 인수액은 114,160,000원 → 161,488,000원 → 199,350,400원으로 커지지만, 확약이 적용되는 한 실질 인수는 모두 0원입니다. 이 원리는 박정희에게만 적용됩니다. 이유지의 보증금이 확인되지 않았으므로 각 회차의 실질취득액은 위 최저매각가에 이유지 인수액이 추가될 가능성을 열어두어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 구로2동주민센터 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 -층·지상 6층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2018.08.03입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 567.0㎡, 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 평지·가로장방 형상이며 동측으로 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 등재돼 있습니다. 공시지가는 5,208,000원/㎡입니다.
• 환금성. 27세대의 소규모 다세대이며 최근 확인 거래는 6건입니다. 경매 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 나타나므로 가격과 임차권 정리가 모두 확인돼야 응찰 판단이 쉬워집니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이유지 보증금 확인이 1순위. 전입일은 2025.02.10으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 확인되기 전에는 대항력 가능·미상 상태로 보고, 실질취득액을 확정하지 마세요.
• 박정희 확약은 별도로 적용. 박정희 보증금 350,000,000원의 배당 부족분 114,160,000원은 확약 조건에 따라 실질 인수 0원입니다. 이 확약을 이유지에게 확대 적용하면 안 됩니다.
• 시세 기준은 최근 거래 우선. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원의 96.0%입니다. 다만 최근 추세 -8.8%이므로 단순히 4% 할인만 보고 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
• 감정가와 최저가 구분. 감정가 300,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 120.0%입니다. 현재 가격은 1회 유찰로 감정가의 80%까지 낮아진 상태입니다.
• 명도. 임차인 박정희의 임차권등기는 확약 조건에 따라 말소 대상이지만, 이유지의 실제 점유 및 인도 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 이유지의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유관계를 최종 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지워졌지만, 미상 임차인이 남는다”

이 물건의 가장 중요한 포인트는 박정희와 이유지를 분리해서 보는 것입니다. 박정희는 전입·확정일자·보증금이 모두 확인되고 우선변제권도 있지만, 매각물건명세서의 확약에 따라 배당 부족분 114,160,000원은 실질 0원으로 정리됩니다. 반면 이유지는 전입일 2025.02.10이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 임차인에 대한 인수 가능성을 별도로 남겨둬야 합니다.

가격도 단순하지 않습니다. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 250,000,000원보다 4% 낮지만, 최근 추세가 -8.8%이고 실질취득액은 이유지의 미상 보증금에 따라 달라질 수 있습니다. 그러므로 2.4억 자체만 보고 싸다고 평가하는 것은 위험합니다. 실제 입찰 판단의 기준은 “2.4억에 낙찰받느냐”가 아니라 2.4억 + 이유지 인수액이 최근 거래 2.5억과 비교해 어떤 수준인지입니다.

결론적으로 박정희 확약은 긍정적이지만, 이유지의 미상 보증금이 핵심 변수입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 권리상 안전형으로 단정할 수 없고, 최근 시세가 하락 추세인 만큼 현재 최저가의 4% 할인도 충분한 안전마진으로 보기 어렵습니다. 확약은 합격, 이유지는 확인 전 보류, 가격은 실질취득 기준으로 재검토가 이 사건의 핵심입니다.