서울남부지방법원 2025타경12519. 구로동 미라벨 제102동 제2층 제203호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 이점숙이고 2023.01.05 매매, 2023.01.06 소유권이전 당시 거래가액은 350,000,000원입니다. 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매이며 청구액은 350,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “선순위 임차보증금 350,000,000원이 있으니 낙찰자가 떠안는다”라고 보면 틀립니다. 박정희의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서 있고 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각 조건에 박정희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하도록 명시돼 있습니다. 따라서 배당계산상 남는 55,000,000원은 그 임차인에 한해서는 실질 인수 0원입니다.
다만 이 확약은 박정희에만 적용되는 해소 장치입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 이유지가 별도로 확인되며, 2025.02.10 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그러므로 이 사람을 곧바로 확정적 대항력 임차인이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12519 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 415-5 미라벨 제102동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상면적 29.73㎡ · 지상 6층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2018-08-03 |
| 소유자 | 이점숙 · 2023.01.05 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
조사상 이름이 등장하는 신고는 3개이지만, 실제 임차인은 이유지·박정희 2명입니다. 시보증은 이유지 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이유지 실제 임차인 | 부분 미상 2025.02.10 전입 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수 미상 |
| 박정희 실제 임차인 | 건물 전부 2022.06.29 전입 2022.06.08 확정일자 | 350,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 원칙상 잔액 인수 확약으로 실질 0원 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 실제 임차인 아님 | 별도 합산 없음 | 이유지 보증금 승계 | 중복신고 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 20% 높고, 추세는 -8.8%
미라벨(415-5)은 27세대, 사용승인일 2018-08-03입니다. 실거래 6건의 전체 평균은 266,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최신 거래 역시 2026.01 · 250,000,000원입니다. 신건 최저가는 300,000,000원이므로 최근 평균의 120.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.32㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 29.73㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.05 | 28.63㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 2024.03 | 27.32㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 27.32㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2022.05 | 28.2㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 266,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 250,000,000원 |
전체 거래 범위는 248,000,000원~300,000,000원이지만, 최근 가격 기준은 250,000,000원입니다. 최저가 300,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 50,000,000원 높고, 최근 대비 과거 거래의 가격 추세는 -8.8%입니다. 따라서 이 물건을 신건 가격에서 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 박정희 보증금 | 350,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박정희 보증금은 룰상 55,000,000원이 미배당되지만, 매각 조건상 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이유지의 보증금은 미상이라 위 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박정희 잔액 증가는 ‘룰상’일 뿐, 확약으로 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 박정희 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 300,000,000원 | 55,000,000원 | 확약으로 박정희 0원 · 이유지 미상 |
| 1회 유찰 · 80% | 240,000,000원 | 114,160,000원 | 확약으로 박정희 0원 · 이유지 미상 |
| 2회 유찰 · 64% | 192,000,000원 | 161,488,000원 | 확약으로 박정희 0원 · 이유지 미상 |
유찰될수록 배당계산상 박정희 미배당액은 커지지만, 그 부분은 확약에 의해 실질 인수 0원입니다. 그래서 이 사건의 유찰 판단에서 핵심은 박정희가 아니라 이유지의 실제 보증금과 권리 상태를 확인하는 것입니다. 그 금액을 모른 채 240,000,000원 또는 192,000,000원이라는 표면 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로2동주민센터 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 2층 203호. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 567.0㎡, 공시지가 5,208,000원/㎡, 평지·가로장방·중로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역에 포함되고, 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이유지 보증금 확인이 최우선. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 이 금액이 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
- 보증기관 중복신고 합산 금지. 시보증은 이유지 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 2명입니다.
- 박정희 확약 조건 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되는지 원문 조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 가격. 전체 평균 266,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 현재 최저가 300,000,000원은 최근 평균의 120.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -8.8%이므로 전체 과거 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 후에도 실질취득 재계산. 표면 최저가가 내려가도 이유지 인수분이 확인되면 반드시 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각 조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “박정희는 해결됐지만, 사건 전체가 해결된 것은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 반전은 박정희의 350,000,000원 보증금입니다. 신건 300,000,000원 가정에서는 배당 후 55,000,000원이 남지만, 매각 조건상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 박정희 관련 실질 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 권리위험이 크게 줄어듭니다.
하지만 이유지가 별도로 존재합니다. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이라 대항력 가능·미상 및 인수액 미상으로 남습니다. 동시에 신건 300,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 250,000,000원보다 50,000,000원 높고, 가격 추세도 -8.8%입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 박정희 확약은 긍정적이지만, 이유지 확인 전에는 실질취득액을 확정할 수 없고 신건 가격도 최근 시세보다 높다입니다. 권리와 가격 모두 확인이 끝난 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
