제주지방법원 2025타경9115. 제주시 외도일동 2090의 건물만 매각되는 강제경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 단독주택이고, 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕의 지상 3층 건물입니다. 소유자는 이윤진이며, 등기부에는 근저당권이 없고 가압류·압류와 함께 두 건의 가처분이 존재합니다. 여기서 말소기준은 2025.04.04 강영채의 가압류 90,636,208원입니다.
통상 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 그보다 앞선 2025.03.13 가처분과 2025.03.25 가처분이 존속합니다. 특히 첫 번째 가처분은 토지소유권에 기한 건물철거청구권을 보전하기 위한 것이고, 매각물건명세서에는 이 가처분이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 2090 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지상3층 |
| 소유자 | 이윤진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 604,061,750원 / 604,061,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정현미 / 7,260,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 |
| 사용승인 | 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 가처분 2건이 남는다
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 하지만 이 사건의 인수 위험은 임차인이 아니라 가처분과 토지·건물 관계에 있습니다. 갑구 2번 가처분은 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물 철거와 토지 인도를 구하는 권리를 피보전권리로 하고, 갑구 3번 가처분은 신제주신용협동조합의 근저당권설정등기청구권을 피보전권리로 합니다. 두 가처분 모두 말소기준보다 앞서 등기돼 매수인이 인수합니다.
② 매각 범위와 사용상태 — ‘토지 없이 건물만’의 구조
이 사건은 건물만 매각됩니다. 관련 토지는 지목이 임야이고 면적은 279.0㎡, 자연녹지지역·자연취락지구에 포함되며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다. 그러나 낙찰 대상은 그 토지가 아니라 건물입니다. 따라서 건물의 경제적 가치 판단은 건물 자체만이 아니라 토지 사용권원이 실제로 확보되는지와 함께 봐야 합니다.
감정평가상 건물에는 기본위생설비·급배수설비·화재탐지설비가 있고, 3층에는 보일러 난방설비가 되어 있습니다. 반면 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재돼 있습니다. 이 사정 역시 일반적인 근린생활시설·주택과 같은 방식으로 환금성을 평가하기 어렵게 만드는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 604,061,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,440,618원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 강영채 | 90,636,208원 | 90,636,208원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 정현미 | 7,260,000원 | 7,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 497,724,924원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 97,896,208원이 전액 배당되고, 계산상 미배당은 0원이며 매수인 금액 인수도 0원입니다. 다만 이 표는 가처분의 존속과 철거 확정판결 같은 비금전 권리위험을 금액으로 반영한 표가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 핵심 권리는 남는다
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 금액인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 604,061,750원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 483,249,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 386,599,520원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 604,061,750원에서 483,249,400원, 386,599,520원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 갑구 2번·3번 가처분은 가격이 내려간다고 소멸하지 않습니다. 이 물건은 단순히 “몇 회 유찰되면 싸진다”는 방식으로 접근하기 어렵습니다. 건물철거 및 토지인도 문제를 해소하지 못하면 낮은 매각가 자체가 투자 메리트를 보장하지 않습니다.
⑤ 토지·입지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 토지. 지목 임야 · 토지면적 279.0㎡ · 평지 · 자루형 · 광대로한면.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 자연취락지구에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 지역·지구. 건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 385,400원/㎡.
- 건물 이용. 근린생활시설 및 단독주택이며, 기본위생·급배수·화재탐지설비와 3층 보일러 난방설비가 있습니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가처분 원인 확인. 토지소유권에 기한 건물철거청구권을 피보전권리로 한 가처분이므로 매각 후에도 존속합니다.
- 철거 확정판결 원문 확인. 제주지방법원 2025가단 6034 및 2025나1385의 주문·확정 범위와 현재 집행 가능 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 법정지상권 부존재 확인. 건물만 매각되는 사건에서 토지 사용권원이 없는 경우 건물 이용·존치 가능성이 직접 흔들립니다.
- 갑구 3번 가처분 확인. 신제주신용협동조합의 근저당권설정등기청구권을 피보전권리로 한 가처분 역시 매수인에게 인수됩니다.
- 사용승인 상태 확인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재돼 있어 실제 사용·처분·행정상 문제를 원문과 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 가격보다 권리 선결. 유찰로 매각가가 내려가더라도 존속 가처분과 철거 판결은 자동으로 해소되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확정판결·현황조사와 관련 토지 권리관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”라는 숫자보다 무거운 권리가 있다
이 사건은 배당 숫자만 보면 단순해 보입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 미배당 0원, 매수인 금액 인수 0원입니다. 하지만 그 숫자가 이 경매의 본질을 설명하지 못합니다. 건물만 매각되고, 말소기준 이전 가처분 2건이 인수되며, 그중 하나는 토지소유자의 건물철거·토지인도청구권을 보전합니다. 더 나아가 법정지상권 부존재와 건물철거·부당이득반환 확정판결까지 존재합니다. 사용승인도 받지 않은 건물입니다.
따라서 이 물건은 “신건 604,061,750원에서 얼마까지 떨어지면 싸냐”보다 낙찰 후 이 건물을 법적으로 존치·사용할 수 있느냐가 먼저입니다. 권리 해소가 확인되지 않는 한 낮은 가격 자체를 투자 메리트로 볼 수 없고, 권리분석 난도와 손실 가능성 모두 매우 높은 사건입니다.
