제주지방법원 2025타경9295. 제주시 한림읍 협재리 1265-1 소재의 토지와 주택·근린생활시설이 결합된 일괄매각 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,706,900,660원입니다. 기호(2)는 주택 및 근린생활시설, 기호(2-1)는 주택으로 이용 중이고, 제시외 건물 2-1 내지 2-2도 매각에 포함됩니다. 등기상 핵심은 2020.06.02. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 두 근저당의 채권최고액은 각각 1,200,000,000원이며 배당 계산에는 합계 2,400,000,000원이 반영돼 있습니다.

현재 계산에서는 이 근저당과 후순위 경매개시결정·압류가 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유·사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 농협은행 근저당

말소기준은 2020.06.02. 을구 24번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 동일 접수번호로 채무자 이중섭·이병성에 대한 근저당이 각각 설정되어 있고 채권최고액은 각 1,200,000,000원입니다. 이후 2024.06.24. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐으며, 2025.12.16. 같은 회사가 이 사건 임의경매를 신청했습니다.

2026.01.07. 국의 압류도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 과거 가압류·압류·가처분과 다수 근저당·저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

② 진짜 리스크 — 농취증·점유·현황 차이

• 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물 2-1 내지 2-2가 함께 매각됩니다.
• 분묘 현황. 목록3 지상 분묘 1기는 기존 감정서에 기재됐으나 현황재조사와 감정인 사실조회회신서에서는 이장되어 돌담만 소재하는 것으로 조사됐습니다.
• 조경수. 지상 조경수 등은 거래관행을 고려해 토지에 포함하여 감정평가됐습니다.
• 지목 차이. 목록7 토지는 공부상 지목이 묘지이나 현황은 이장된 묘지로서 전으로 이용 중입니다.
• 건물 포함사항. 목록2 건물 상부 다락과 외부 데크 등은 건물에 포함하여 감정평가됐습니다.
• 면적 차이. 목록2 부속건물은 공부상 19.8㎡이나 실측면적은 약 24㎡로 조사됐습니다.
• 타인 점유 가능성. 목록1 토지 북서측 끝부분과 목록3 토지 북동측 끝부분은 일부 타인이 점유하는 것으로 보이며, 정확한 점유 여부·위치·면적은 정밀측량이 필요합니다.
• 내부 미확인. 목록2 건물은 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란해 일반건축물대장 건축물현황도와 외부목측 등이 활용됐습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,706,900,660원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 2,400,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 277,431,653원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 제주시 한림읍 옹포리 소재 한림고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·숙박시설·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용. 기호(2)는 주택 및 근린생활시설, 기호(2-1)는 주택으로 이용 중입니다.
• 구조. 일반목구조 목구조위싱글지붕 단층으로, 외벽은 목재사이딩마감 등이고 샷시창 등이 설치돼 있습니다.
• 설비. 기본위생설비·급배수설비·보일러 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 기호(1,8)는 하수처리구역에도 포함됩니다.
• 토지특성. 토지면적 962.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 공시지가. 199,100원/㎡입니다.

실거래 비교 자료가 없어 감정가 2,706,900,660원이 현재 시장가격 대비 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격 자체를 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수액이 0원이라는 사실과 시장가격 매력은 별개의 문제입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농취증 선확인. 목록3~6의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 해당 행정관서에 확인하고 필요하면 미리 신청해야 합니다.
• 보증금 몰취 조건. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수신청보증금을 반환하지 않는 특별매각조건을 반드시 반영해야 합니다.
• 정밀측량. 목록1 북서측과 목록3 북동측의 타인 점유 가능 구간은 실제 점유 위치·면적을 정밀측량으로 확인할 필요가 있습니다.
• 현황·공부 대조. 부속건물 공부상 19.8㎡와 실측 약 24㎡의 차이, 목록7의 묘지→전 이용상태, 다락·데크 및 제시외 건물 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 내부 확인. 폐문부재로 내부확인이 곤란했던 만큼 실제 내부 상태와 사용현황을 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 토지·주상용·숙박·근린생활시설 거래를 별도로 검증해야 합니다.

맺으며 — “등기 인수 0원”만 보면 절반만 본다

이 사건은 배당표와 말소기준만 보면 단순합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 물건 자체는 주택·근린생활시설과 여러 토지가 묶인 일괄매각이고, 목록3~6의 농취증 특별매각조건, 일부 타인 점유 가능성, 부속건물 면적 차이, 건물 내부 미확인이라는 현장 변수가 겹쳐 있습니다.

특히 농취증 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건은 단순한 확인사항이 아니라 입찰자금 자체가 걸린 핵심 리스크입니다. 실거래 시세 비교자료도 없으므로 신건 최저가 2,706,900,660원에 가격 메리트가 있다고 말할 근거는 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현황·행정조건 난도는 높은 물건입니다.